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公寓、联排与独立屋：持有成本和改建自由度对照

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

同样的预算在温西可以买公寓、联排或独立屋，每年的账单结构、能改什么、谁来决定大修，差别比价格更明显。

本页 15 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-19 · 编辑部整理 · 终审：微出国编辑部 2026-10-22

您在温西同时看了公寓、联排和独立屋各有选项，总价相差不大。公寓每月有管理费，独立屋没有，可是屋顶一旦要换，钱是从哪里出、谁来拍板，两边完全不同。想把这几类房子放在同一张账上比较，先要看懂它们各自的结构。

两张卡先看懂

持有成本的结构：管理费、地税、保险和维护各归谁

公寓和多数联排属于分契产权（也有少数永久产权的联排，要看产权类型）。省府的说明很直接： 每位分契业主都必须缴纳管理费
出处与核对日

BC 省府：官方原文

Each strata lot owner must pay strata fees to cover budgeted common expenses for the strata corporation.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，用来覆盖法团预算内的共同开支，其中含运营基金和储备金的缴款。屋顶、外墙、电梯这类大项目由储备金付，不够时再收特别分摊。
按省府的归纳，业主的共同开支通过 管理费、储备金和特别分摊
出处与核对日

BC 省府：官方原文

Owners must pay for shared common expenses through their strata fees, the contingency reserve fund (CRF), and sometimes by special levies

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

这几个出口分担。所以比较公寓时，只看每月的管理费不够，还要看储备金余额和近期有没有大项目。
独立屋没有管理费，房子和院子的维修、保险和更换都由业主自己安排、自己付。账单是否平稳，取决于屋龄，以及您为屋顶、热水器、外墙这类设备预留了多少资金。
各类住宅在持有期都有地税。在温哥华市，住宅还要按市府规则申报空置税，税率是 3%
出处与核对日

温哥华市：官方原文

For the 2021 tax year and onwards, the Empty Homes Tax rate is 3%.

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；省里的投机与空置税另有申报。这些申报公寓和独立屋同样要做，具体可以对照持有成本那一页。

产权与改建自由度：规约管着您，还是许可管着您

分契住宅的日常由规约（bylaws）和规则管理。省府写明，规约与规则是 分契居住与非分契居住的区别之一
出处与核对日

BC 省府：官方原文

Bylaws and rules are one of the ways that living in a strata is not the same as living in housing that is non-strata titled.

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。另外， 规则管不到单元内的使用，那要靠规约
出处与核对日

BC 省府：官方原文

Rules cannot govern the use of strata lots, only bylaws can do this.

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，所以宠物、出租、装修时间这类关于单元使用的限制，要去规约里找。
规约可以修改，但门槛不低：要经业主 3/4 的赞成票
出处与核对日

BC 省府：官方原文

may amend (change, create or delete) bylaws through a 3/4 vote of the owners and file the amendments in the Land Title Office

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通过，并到土地所有权办公室备案。买之前把现行规约读完，比入住后再发现要有利得多。
涉及共有部分的改动，比如窗户、阳台、外墙，要看规约怎么写，通常要先向法团申请。 外墙、车库、景观、道路和管线
出处与核对日

BC 省府：官方原文

Maintain, repair and renew common property and assets such as: building envelopes, parkades, landscaping, roads, utilities and much more.

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这类共有部分由法团负责维修和更新，业主自己不能随意动。
独立屋的情形不同。土地和房子都是自己的，改建受市府许可和分区规则约束，而不是受邻居或业主集体表决约束。需要哪些许可，可以看改建许可那一页。

多户新规对独立屋地块的影响，只看市府文字

温哥华市的 R1-1 分区在 2023 年 10 月 17 日
出处与核对日

温哥华市：官方原文

The new R1-1 zone took effect on October 17, 2023, and applies in all areas previously zoned RS.

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生效，适用于原来属于 RS 的各区。市府页面写明，按地块大小，可以建 3–6 户分契；出租最多 8 户
出处与核对日

温哥华市：官方原文

3-6 strata units (or up to 8 units for secured rental) depending on site size

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。
容积率（FSR）是可建楼面面积与地块面积之比。多户住宅的上限是 1.0 FSR
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Up to 1.0 FSR

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，独立屋是 0.6 FSR
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Up to 0.6 FSR (+0.25 FSR laneway house)

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。同一地块的用法多了一个选项，是否使用、何时使用，由地块业主自己申请。
地块能不能做多户，还要看面积和临街宽度，并非每个地块都自动符合。具体要求见多户地块那一页。
公寓和联排业主没有这项选择：整栋楼的土地是共有的，大幅改变要经业主大会表决，多数事项要四分之三以上赞成。这是公寓与独立屋在改建上最大的差别。

大修与保险：公寓是集体决定，独立屋是自己决定

5 户及以上
出处与核对日

BC 省府：官方原文

all strata corporations with five or more strata lots must obtain depreciation reports

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的分契法团都要取得折旧报告，预测未来大项目的费用，业主可以事先看到。独立屋没有这份强制文件，需要业主自己做检查和预算。
法团遇到预算外的大修，要通过特别分摊来筹款，决议需要 3/4 以上的赞成票
出处与核对日

BC 省府：官方原文

A special levy must be approved by at least a 3/4 vote of the strata corporation owners.

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。独立屋没有这道程序，但钱也全部由自己承担。
保险的结构不同。法团保单的免赔额可以达到 $100,000 至 $750,000 甚至更高
出处与核对日

BC 省府：官方原文

Deductibles for a strata corporation insurance policy can range from $100,000 to $750,000 and higher

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，视单元数和法团的理赔记录而定；业主若被认定要为某次事故负责，可能要承担这笔免赔额，个人保单可以包含这项保障，所以公寓业主自己也要有个人保单来补缺。老楼的细节见老公寓那一页。
独立屋的保险由业主自己买，保险公司会问屋顶、电线、管道的年限，例如 20 年
出处与核对日

加拿大保险局（IBC）：官方原文

insurers generally prefer that roofs are updated within 20 years

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左右的屋顶更新周期。老房子的具体问题见老房保险那一页。

把这几类房子放在同一张账上比较

比较的关键是把隐性的大项目摊到每一年。公寓看折旧报告和储备金，独立屋看屋龄和设备清单，再加上地税、保险和日常维护，才是这几类房子可比的年度持有成本。
也别忘了生活方式的成本：有人愿意把维修交给法团，有人想自己决定改建。这类取舍没有标准答案，只有和家庭情况匹配与否。
  1. 各自列出年度账单：地税、保险、管理费或自留的维护资金。
  2. 公寓类向法团索取 Form B、折旧报告和规约，独立屋类请验房师列出设备年限。
  3. 想改建的，先问清规约允许什么、市府许可要什么。
  4. 地块有多户可能的，用市府页面核对分区和面积，再请持牌专业人士评估。

官方入口

本页讲公开规则，个案请拿您的情况找持牌律师、验房师和保险经纪核对。

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参考资料