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买带租客的房子：租约、收房与交割

🎧 听这一页：在 BC 买带租客的独立屋（约 17 分钟）

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

看中一套正有租客住着的房子，买家要先想清两件事：租约会随房子转到自己名下，想自住就得走一套固定的收房程序。

本页 13 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-19 · 编辑部整理 · 终审：微出国编辑部 2026-10-22

您看中了一套公寓或独立屋，挂牌资料写着“带租客出售”。有人告诉您买下后可以请租客搬走自己住，也有人说租客在，房子就不好动。两种说法都有一半对：买家并不会自动拿到一套空房，但法律给买家自住留了一条路，只是步骤、补偿和责任都有明文，走错一步通知就没有效力。本页从买家角度把这条路按先后讲一遍。

两张卡先看懂

租约随房子转移，卖房本身不构成收房理由

省府租务局的说明很直接：房子卖出后， 买家成为新房东，租约条款不变
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Once a property is sold, the buyer becomes the new landlord and tenancies continue under the same terms.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。买家与租客不必重新签租约，双方愿意的话可以另签。同一页还写明， 房东不能因为要卖房而终止租约
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The landlord cannot end a tenancy because they want to sell a rental unit.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，所以卖方不能以“要卖房”为由让租客先搬走。
对买家来说，这意味着成交后拿到手的是一份现成的租赁关系：租金、租期类型、押金，以及房东已作出的承诺（以书面为准），都会原样落到买家身上。出价之前，应当把租约、最近的涨租通知和租金收款记录要来核对，必要时让律师在买卖合同里加上提供这些文件的条件。
租客有权在租期内享有安宁，卖方或其经纪安排看房和开放日需要书面通知租客或取得许可。买家如果打算自住，更要在这个阶段与卖方把时间表说清楚，避免临近交割才发现租客不配合看房或对收房有异议。

买家想自住，通知由卖方在买家接手前发出

买家自住收房有两条路径。第一条是在取得房子占有权之前，买家向卖方提出书面要求，说明买家或其近亲将搬进来住，再由卖方（当时的房东）向租客发出收房通知。官方对前提的表述是：卖方已经与买家达成买卖协议，所有买卖条件都已满足，并且 买家以书面形式要求终止租约，理由是买家或其近亲要自住
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

a landlord can end a tenancy if the landlord has reached an agreement to sell the rental unit, all conditions of the sale have been satisfied, and the purchaser asks the landlord in writing to end the tenancy because the purchaser, or a close family member of the purchaser, wants to occupy the rental unit.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。
第二条是买家先接手成为新房东，之后自己向租客发出自住收房通知。两条路径用的通知表格不同，编号分别是 RTB-32P 与 RTB-32L
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The landlord must generate the Three Month Notice to End Tenancy for Purchaser’s Use (RTB-32P) or the Three Month Notice to End Tenancy Landlord’s Use (RTB-32L) using the Residential Tenancy Branch’s web portal.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，都必须通过省府租务局的网络门户生成。 非系统生成的通知没有法律效力
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

If a Notice to End Tenancy other than a generated RTB Form 32P or 32L is used, it is legally unenforceable.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，也就是说手写或套用旧模板的通知不会被认可。
还有一条界线需要提前写进合同安排里： 发出该通知不得作为买卖的条件
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Serving this notice cannot be a condition of the sale

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。买卖合同可以约定买家要求卖方发通知的时间节点，但不能把“租客已搬走”或“通知已送达”写成成交的前提。买家想要空房交割的，应当找律师把这一点设计清楚。
这里的“近亲”有明确范围： 近亲指买家的配偶，以及买家或其配偶的父母与子女
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The Residential Tenancy Act defines a “close family member” as the purchaser’s spouse, or the parents or children of the purchaser or the purchaser’s spouse.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。兄弟姐妹等其他亲属不在其中，如果房子由家族公司持有，则要看持股情况，个案请让律师判断。
  1. 与卖方就买家自住的意图达成一致，买家向卖方发出书面要求。
  2. 卖方在租务局网络门户生成通知，再按规定方式送达租客。
  3. 核对通知期、生效日和补偿的支付时间，把时间表写入买卖安排。

通知期、租客异议与收房后的居住义务

买家自住的收房通知，现行通知期是 3 个月
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

If a landlord generates a Notice to End Tenancy for Purchaser’s Use on or after August 21, 2024, the landlord must give three months’ notice and the tenant has 21 days to dispute the notice.

生效日：2024-08-21 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。租客收到后可以提出异议，期限为 21 天
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Tenants have 21 days to dispute their eviction and apply for dispute resolution after receiving a three month eviction notice.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。逾期没有申请，通常就意味着租客接受了通知。
通知期满、租客搬出之后，买家或其近亲要真的搬进去住，而且居住时间有下限： 至少 12 个月
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

After ending the tenancy, the purchaser or their close family member must live in the rental unit for at least 12 months, beginning within a reasonable period after the effective date of the notice to end tenancy.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。这条是收房程序中最容易被忽略的一环，因为它在交割之后才开始计时，却决定了日后是否需要赔偿。
租客提出异议时，案件由租务局的争议解决程序处理，由仲裁员根据买家的真实意图和证据裁决。保存好买家自住的计划和相关文件，对买家和卖方都有好处。

补偿与违规收房的赔偿

收房不是无成本的。官方的规定是，发出通知的一方须向租客支付 1 个月租金
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

When serving a three or four month notice to end tenancy, the landlord must compensate the tenant with an amount equal to one month’s rent.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

的补偿，要在通知生效日当天或之前付清。租客也可以选择把这笔补偿抵作最后一个月的租金。
如果通知发出后，买家或其近亲没有在合理期限内搬入，或没有按要求居住满时间，法律另有一项赔偿。住宅租赁法原文写明，发出通知的房东，或者要求房东发通知的买家，要向租客支付额外赔偿，数额相当于 12 个月租金
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

the landlord or, if applicable, the purchaser who asked the landlord to give the notice must pay the tenant, in addition to the amount payable under subsection (1), an amount that is the equivalent of 12 times the monthly rent payable under the tenancy agreement

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。除非他们能证明所述目的已经在合理期限内实现并且居住满了规定的时间。
这笔赔偿的责任可能落在买家身上，所以买家在提出书面要求之前，要想清楚自己的居住计划是不是真实、能不能按时兑现。遇到确有特殊情况的，仲裁员有权在个案中减免，但不要把这当成事先的安排。

押金、欠款与交割安排要写进合同

押金容易被遗漏。官方提示，租客搬出时由届时的产权人返还押金，所以 买家可能要负责返还押金
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

This may make the buyer responsible for a tenant’s security deposit or pet damage deposit, even though the deposits were held by the seller.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，即使这笔钱当时是由卖方保管。买卖双方可以在买卖合同或交割结算中约定押金的转移方式，把它作为由律师暂存的款项（信托款）处理。
如果租客欠卖方租金或其他款项，也应当在买卖合同里写清是否随房转给买家、由谁追讨，以及对交割调整的影响。拿不到清单的，买家可以要求卖方在交割前提供租金账目。
交割时还有几件具体事要核对：租客的联系方式和已发出的通知副本、已缴纳租金到哪一天、有无未处理的维修请求，以及买家是否需要接手租客保险或设备保修的相关文件。这些细节在合同里列清楚，比交割后再追要省事得多。

官方入口

本页讲公开规则，个案请拿您的情况找持牌律师或房产经纪核对。

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参考资料