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卖房时的隐蔽缺陷：卖方要说什么、披露表怎么填

🎧 听这一页：BC 卖房的隐蔽缺陷披露义务（约 21 分钟）

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

BC 的二手房买卖仍以买家自负为原则，但卖方知道的隐蔽缺陷要说，经纪要披露的范围又比普通法更宽。卖房之前把这几层分清，物业状况披露表才有填写的依据。

本页 19 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-20 · 编辑部整理 · 待终审

您准备卖掉住了多年的房子。前几年地下室渗过水，修好后再没出过问题；后院的平台是前任屋主加建的，您也不清楚当年有没有许可。经纪递来一份物业状况披露表（PDS），问您怎么填。哪些事要写、写到什么程度、写错了会怎样，BC 的规则和判例给了比较清楚的方向。

两张卡先看懂

明显缺陷由买家自查，隐蔽缺陷卖方知道就要说

BCFSA（BC 金融服务管理局）给经纪的说明把缺陷分成两类。 明显缺陷是一般检查就能看见或发现的缺陷
出处与核对日

BCFSA：官方原文

A patent defect is one that is readily visible or discoverable upon ordinary inspection.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，例如破窗、开裂的步道、倾斜的地板；这类缺陷可能影响房价，但 卖方和挂牌经纪不需要披露
出处与核对日

BCFSA：官方原文

they do not need to be disclosed by the seller, or the listing agent

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，要由买家和买方经纪做尽职调查去发现。
隐蔽缺陷是一般检查看不出来的那一类。BCFSA 写明： 卖方对潜在买家负有披露隐蔽缺陷的义务
出处与核对日

BCFSA：官方原文

Sellers have a duty to disclose latent defects to a prospective purchaser.

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。BC 上诉法院在一宗判例里也总结过，买家自负原则在本省仍然适用，但有几项例外： 欺诈、非无心的不实陈述、新建住宅的默示可居住保证，以及披露隐蔽缺陷的义务
出处与核对日

BC 上诉法院：官方原文

The doctrine continues to apply to real estate transactions in this province, subject to certain exceptions: fraud, non-innocent misrepresentation, an implied warranty of habitability for newly-constructed homes, and a duty to disclose latent defects.

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。

经纪要披露的范围比普通法更宽

BC 的《房地产服务规则》对持牌经纪另有规定，范围比普通法宽。规则把重大隐蔽缺陷定义为 合理检查看不出来的重大缺陷
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

"material latent defect" means a material defect that cannot be discerned through a reasonable inspection of the property

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，列出的情形包括：对住户危险或可能危险、不适合居住，或者不适合买方已告知经纪的用途； 修复费用巨大的缺陷
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

a defect that would involve great expense to remedy

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；地方政府已向卖方或经纪发出通知、要求或建议整改的情形；以及 房子缺少适当的市政建筑及其他许可
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

a lack of appropriate municipal building and other permits respecting the real estate

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。
卖方把这类缺陷告诉经纪之后，经纪 要在任何买卖协议签订之前，及时向交易的其他各方披露
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

must disclose to all other parties to the trade, promptly and before any agreement for the acquisition or disposition of the real estate is entered into

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。卖方如果指示经纪不披露， 经纪必须拒绝继续为这位卖方提供该笔交易的服务
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

the licensee must refuse to provide further trading services to or on behalf of that client in respect of the trade in real estate

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。BCFSA 也提醒经纪，要向卖方讲清普通法上的隐蔽缺陷和规则里的重大隐蔽缺陷，因为卖方常以为买家没在过户前发现，问题就归买家了。
公寓单元要多想一层。BCFSA 指出，重大隐蔽缺陷也可能存在于挂牌单元之外，例如邻居单元的漏水； 建筑缺陷可能引出特别分摊，从而影响单元价值
出处与核对日

BCFSA：官方原文

Building deficiencies can affect a unit’s value especially when the deficiency can lead to a special levy being assessed.

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。

披露表是买家查证的起点，答案按真实所知填写

BC 没有法定的统一表格， 常见做法是由卖方填写物业状况披露表交给买家
出处与核对日

BCFSA：官方原文

a common way to do this is through a property disclosure statement

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。BCFSA 的说明写明，这份表格 为买家在决定购买之前自行查证提供起点
出处与核对日

BCFSA：官方原文

The property disclosure statement provides a starting point for the buyer to make their own inquiries prior to proceeding with a purchase.

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。经纪自己依规则向买方做的披露另有形式要求：要采用书面形式， 不能写进服务协议或买卖合同，要用单独的文件
出处与核对日

BCFSA：官方原文

Disclosure must be in writing and cannot form part of any service agreement, or agreement giving rise to a trade in real estate

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，电子邮件这类往来也可以。卖方填的披露表不受这一条约束，下面判例里的那份就附在买卖合同之中。
一宗 BC 上诉法院判例讨论过披露表里关于屋顶年龄的答案。卖方按自己的认知写了屋顶的年龄，买家过户后发现屋顶比所写的旧。法院维持了驳回买家诉求的判决，判词写道： 卖方必须正确、诚实地披露自己实际知道的情况，但这份认知本身不必正确
出处与核对日

BC 上诉法院：官方原文

In other words, the vendor must correctly and honestly disclose his or her actual knowledge, but that knowledge does not have to be correct.

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；又说 卖方不必保证某种状态，只需让潜在买家知道当前已知的问题
出处与核对日

BC 上诉法院：官方原文

A vendor is not required to warrant a certain state of affairs but only to put prospective purchasers on notice of any current known problems.

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。
同一宗案子里，合同原本带有验房条件，买家 放弃了这项条件
出处与核对日

BC 上诉法院：官方原文

The appellants waived the clause.

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；买家投诉的其他问题，法官认定 都属于签约前做专业验房就能发现的明显缺陷
出处与核对日

BC 上诉法院：官方原文

all of which the judge found were patent defects that would have been discoverable had the appellants undertaken a professional home inspection before executing the Contract

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。从这宗判例看，答案的分量来自诚实：「不清楚」与「没有」是两种不同的回答，修过的问题写明修了什么、什么时候修、找谁修，比只写「已修好」更能说明卖方所知。

开头的两件事怎么归类

前任屋主加建的平台，如果确实缺少市政许可，就落在规则列出的那一类： 房子缺少适当的市政建筑及其他许可
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

a lack of appropriate municipal building and other permits respecting the real estate

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。不确定有没有许可，可以先向所在市府查询这个地址的许可记录，查到什么，按查到的写。
渗过水又修好，算不算隐蔽缺陷，要看现在是否仍有一般检查看不出来的问题、修复是否彻底，没有一刀切的答案。如实写明发生过什么、怎么处理的，再由买家和验房师判断，是符合诚实作答的写法。
没把握的条目，签约前拿着表格和维修记录找持牌律师逐条核对。表格交出去之后，就是买家决定价格和条件的依据。

发现问题之后：诉讼时效与小额申索

BC 的《时效法》规定， 提起诉讼不得晚于发现索赔之日起 2 年
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

a court proceeding in respect of a claim must not be commenced more than 2 years after the day on which the claim is discovered

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。时效从发现之日起算，什么时候算「发现」，在个案里常有争议，要请律师判断。
金额不大的纠纷可以走民事裁决庭（CRT）的网上程序，它受理 5,000 加元以内
出处与核对日

BC 民事裁决庭：官方原文

small claims up to $5,000

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的小额申索；金额更高的走法院程序，渠道与门槛请律师确认。
对卖方来说，更稳妥的保护是在签约之前把已知情况写清楚；对买家来说，是把验房和查证做在撤销条件之前。

官方入口

本页讲公开规则，个案请拿您的披露表与维修记录找持牌律师、持牌经纪核对。

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参考资料