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卖房的税：自住免税、炒房规则与非居民

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

卖掉自住的房子，联邦层面免不免税取决于有没有在报税表上指定；持有时间很短、出租过或身份变成非居民，结果都会不同。

本页 20 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-19 · 编辑部整理 · 终审：微出国编辑部 2026-10-22

您在大温住了多年的房子准备卖，或者买下不久就想换手，又或者人已经搬到国外、房子还留在 BC。签买卖合同之前，值得先想清卖房那一年的报税表上要多填什么，哪些情况会让原本免税的收益变成要缴税。资本利得的应税部分是收益的 一半
出处与核对日

CRA：官方原文

The inclusion rate for 2025 is 50%.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，但前提是这笔收益先被认定为资本利得；认定为营业收入，就是另一套算法了。

两张卡先看懂

自住房免税不会自动生效，要在报税表上指定

主要住所免税是卖自住房最重要的一块，但它需要卖房人自己主张。CRA 写得很直接： 出售和指定都要写进当年的报税表
出处与核对日

CRA：官方原文

Effective 2016 and later tax years, the CRA will only allow the principal residence exemption if you report the disposition and designation of your principal residence on your income tax and benefit return.

生效日：2016 年度起 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，不申报，CRA 就不认这项免税。
具体做法是在卖房当年的报税表里，用 Schedule 3
出处与核对日

CRA：官方原文

you must report the sale on Schedule 3, Capital Gains or Losses

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

申报出售，并指定这套房子为主要住所；如果房子并非在所有持有年份都是主要住所，还要用 T2091(IND)
出处与核对日

CRA：官方原文

Use Form T2091(IND), Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other Than a Personal Trust), to designate a property as a principal residence.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

计算需要报税的那部分收益。
忘了指定并不意味着没有补救：CRA 在一些情形下接受迟交的指定，但 可能有罚款
出处与核对日

CRA：官方原文

The CRA will accept a late designation in certain circumstances, but a penalty may apply.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，所以更稳妥的做法是在卖房当年就办完。
同一家庭在同一年度 只能指定一套
出处与核对日

CRA：官方原文

You can only designate one home as your family's principal residence for each year.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。夫妻双方名下各有一套房子、又都住过的家庭，卖其中一套之前，要先想好各年度分别指定哪一套，这个选择会影响日后卖另一套时的免税年数。

出租过或部分出租，收益要按用途拆开

房子只有部分用于自住、其余部分用来赚取收入时，CRA 的做法是把售价和成本 按面积或房间数合理拆分
出处与核对日

CRA：官方原文

you have to split the selling price and adjusted cost base between the part you used for your principal residence and the part you used for other purposes

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，只对出租那一部分的收益报资本利得，自住那一部分仍可免税。
也有不必拆开的情形：CRA 说明， 同时满足全部条件
出处与核对日

CRA：官方原文

The CRA will consider the entire property to maintain its nature as a principal residence in spite of the fact that you have used it for income producing purposes when all of the following conditions are met:

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

时，整套房子仍可保持主要住所的性质。这些条件包括出租用途从属于自住这个主要用途、房子没有结构性改动，以及 没有对该房产申报 CCA
出处与核对日

CRA：官方原文

No capital cost allowance is claimed on the property

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。一旦为出租部分申报了 CCA（折旧），这条路就走不通了。
用途变化也要留意。把自住房整套改为出租，或者反过来，CRA 的口径是 视同出售
出处与核对日

CRA：官方原文

When there is a change in use of a property you have, you may be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

：即使没有真的卖出，税务上也可能要按当时的市价处理，之后是否可以选择不触发，要看具体情形和 CRA 当年的规定。
自住加地下室出租、或搬走后整套出租几年再卖，是最常见的情形。出租的细节可以看地下室套房和出租房两页，卖房前拿您的情况找会计师把各年度的用途理一遍，比卖房后补救省事。

持有时间很短就卖，收益可能整笔算成营业收入

联邦的反炒房规则针对短期持有：CRA 的明细表说明写明，住宅（包括出租房）或购买住宅的权利，持有不满 365 天
出处与核对日

CRA：官方原文

that you owned or held for less than 365 consecutive days before its disposition is deemed to be business income and not a capital gain

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 就卖出的，收益视同营业收入，而不是资本利得。
这样处理的后果在 CRA 的税务解释里讲得清楚：收益一旦成为营业收入，就 不能享受主要住所免税
出处与核对日

CRA：官方原文

the gain cannot be exempt from income tax as a result of the principal residence exemption

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，收益全额计入当年收入，也享受不到资本利得只计入部分收益的优惠。同一份说明还指出，这条视同规则适用于所有纳税人，公司也在内。
规则有例外。CRA 列出的情形包括纳税人本人或亲属去世、亲属搬进来同住（例如生孩子、领养、照顾长辈）、婚姻或同居关系破裂等。是否属于例外要看事实和时间点，卖房报税时在明细表的对应部分勾选并保留证明材料。

BC 另有炒房税，持有够久后不再适用

BC 的炒房税是省税，与联邦规则各算各的。省政府的说明是：在 365 天
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The tax rate is 20 percent of net taxable income earned from a taxable property disposed of within 365 days, and the rate gradually decreases over the next 365 days.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 内出售的，税率为净应税收入的 20%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The tax rate is 20 percent of net taxable income earned from a taxable property disposed of within 365 days, and the rate gradually decreases over the next 365 days.

生效日：2025-01-01 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，之后随持有时间逐步下降，到 730 天
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

At 730 days, the tax no longer applies.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 时不再适用。这项税自 2025 年起施行，预售合同转让也在范围内。
卖的是自己住过的房子，有一项自住扣除可用：省政府写明可以从应税收入中扣除最高 20,000 加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

you may be able to claim a deduction of up to $20,000 from your taxable income

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，前提包括这个房产里有一个您作为主要住所住过的居住单元，并且连续持有满足年限要求。这是一项扣除，不是整笔免税，收益较大时仍可能有税。
部分生活变故类豁免（例如因家庭变故被迫出售）也存在，但官方明确说，这类豁免 需要提交炒房税申报表
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The following exemptions are only available if you file a BC home flipping tax return:

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

才能主张，不会自动适用。该税的豁免清单会更新，具体以省政府现行页面为准。

非居民卖房，先向 CRA 申请合规证书

移居国外、成为加拿大税务非居民之后再卖 BC 的房子，多出一道程序：要向 CRA 提交 T2062
出处与核对日

CRA：官方原文

Form T2062, Request by a Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 申请合规证书，说明这次处置并缴纳相应税款或提供担保。
时间上，CRA 要求实际处置后尽快通知，期限是 10 天
出处与核对日

CRA：官方原文

Notify the CRA no later than 10 days after the actual disposition; otherwise the CRA can impose a penalty of $25 per day for each day that you are late, up to a maximum of $2,500.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

内，逾期按天罚款。更好的安排是在签约后、交割前就提交，让证书在交割日之前到手。
没有证书的后果落在买方一侧：CRA 说明，买方可以从成交款中扣留 25%
出处与核对日

CRA：官方原文

the purchaser is entitled to withhold 25% (50% on certain types of property) of the proceeds minus the amount of the certificate limit, if any, from the proceeds.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 的款项（部分类型的财产比例更高），买方律师在交割时一般都会核对。对卖房人来说，这意味着交割当天到手的钱可能比预期少一大截，所以非居民卖房应当早早找会计师和律师排好时间表。
非居民的主要住所免税资格要单独判断，不要默认沿用居民身份时的结论。

官方入口

本页讲公开规则，个案请拿您的情况找持牌会计师或律师核对。

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参考资料