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外国人买加拿大住宅：禁令、例外与省税

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

联邦禁令管能不能买，BC 的附加转让税和投机空置税管买了要交什么。两套规则的对象、期限和主管机关都不同，要分开核对。

本页 28 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-20 · 编辑部整理 · 终审：微出国编辑部 2026-10-22

您持工签在温哥华工作，或者孩子在这边读书，想买一套自住的房子；也可能您还在海外，想先替家人买下。联邦的购房禁令从 2023 年 1 月 1 日
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

Enacted by section 235 of chapter 10 of the Statutes of Canada, 2022, in force January 1, 2023.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

起生效，现行到期日写的是 2027 年 1 月 1 日
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

will be extended to January 1, 2027

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-01-01

；禁令之外，BC 对外国买家另有一笔附加转让税。顺序是先确认自己在联邦法律里算不算「非加拿大人」，再看例外，最后算省税。

两张卡先看懂

禁令管的是谁：非加拿大人的范围

联邦法律里的非加拿大人，个人是指 既不是加拿大公民、也不是永久居民（也不是依《印第安人法》登记者）的个人
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

an individual who is neither a Canadian citizen nor a person registered as an Indian under the Indian Act nor a permanent resident

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。公司同样在内：在外国注册的公司，或者在加拿大注册、股票不在指定交易所上市、又受非加拿大人控制的公司，都算非加拿大人。法规把「控制」定义为 直接或间接持有 10% 或以上的股权价值或投票权
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

representing 10% or more of the value of the equity in it, or carrying 10% or more of its voting rights

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，或者事实上的控制。
永久居民申请还在审理中的人，法律上仍不是永久居民，能不能买要看是否符合下文的临时居民等例外条件。取得永久居民身份之后（以登陆确认为准，不必等枫叶卡寄到），这部联邦法律就不再限制您本人。

禁令管的是哪类房子，哪些取得不算购买

受限的住宅物业包括 含不超过 3 个居住单元的独立屋或类似建筑
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

a detached house or similar building, containing not more than three dwelling units

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，以及半独立屋、联排屋、公寓单元这类可以单独拥有的单元。法规另把一类地区排除在外： 不在人口普查聚居区或人口普查都会区之内的物业不受禁令限制
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

a property that is located in an area of Canada that is not within either a census agglomeration or a census metropolitan area is a prescribed real property or immovable

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。大温哥华、维多利亚这些城市都在人口普查都会区之内，在这些地方买住宅，禁令照样适用。
法规还写明几种取得不算「购买」： 个人因死亡、离婚、分居或赠与而取得权益
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

the acquisition by an individual of an interest or a real right resulting from death, divorce, separation or a gift

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

；出租给租客居住；禁令生效前设立的信托按条款转移；担保债权人行使担保权；以及 非加拿大人为开发目的取得住宅物业
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

the acquisition by a non-Canadian of residential property for the purposes of development

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。开发用途是 2023 年修订时加进来的例外，开发计划怎样才算成立，要拿项目文件找律师核对。

临时居民的例外：工签、留学生、难民保护与配偶

持工签、或依移民法规获准在加工作的人，要同时满足两条：购买当天工签或工作授权 剩余有效期在 183 天或以上
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

they have 183 days or more of validity remaining on their work permit or work authorization on the date of purchase

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，并且 此前购买的住宅物业不超过一处
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

they have not purchased more than one residential property

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。
留学生的条件更多：在指定学习机构就读， 购买年份之前的 5 个税务年度
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

they filed all required income tax returns under the Income Tax Act for each of the five taxation years preceding the year in which the purchase was made

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

都已按规定报税， 购买年份之前的 5 个日历年里，每年在加拿大实际居住至少 244 天
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

they were physically present in Canada for a minimum of 244 days in each of the five calendar years preceding the year in which the purchase was made

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，房价 不超过 500,000 加元
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

the purchase price of the residential property does not exceed $500,000

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，同样要求 此前购买的住宅物业不超过一处
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

they have not purchased more than one residential property

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。
已获认定的受保护人士（ 移民法所定义的受保护人士
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

a protected person within the meaning of subsection 95(2) of that Act

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

）不受禁令限制。难民申请人也有例外： 已提出难民保护申请、申请被认定合格并转交难民保护庭的人
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

persons that have made a claim for refugee protection in accordance with subsection 99(3) of the Immigration and Refugee Protection Act, if that claim has been found eligible and referred to the Refugee Protection Division

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。持外交部礼宾司签发的外交、领事等身份文件的人另有豁免。
还有一条常被忽略的配偶例外： 非加拿大人与身为加拿大公民、永久居民的配偶或同居伴侣一起购买
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

purchases residential property in Canada with their spouse or common-law partner if the spouse or common law-partner is a Canadian citizen

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，或是符合上述例外的临时居民、受保护人士。这里的同居伴侣，法律定义是以伴侣关系同居 至少 1 年
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

having so cohabited for a period of at least one year

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。

违反禁令的后果：罚款与强制出售

违反禁令的非加拿大人，以及明知对方受限仍帮助、怂恿其购买的人，经简易程序定罪，可处 不超过 10,000 加元
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

liable on summary conviction to a fine of not more than $10,000

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

的罚款。法律同时写明，违规本身不影响这笔买卖的效力；但定罪之后， 物业所在省的高等法院可应部长申请，命令出售该物业
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

the superior court of the province in which the residential property to which the contravention relates is situated may, on application of the Minister, order the residential property to be sold

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。
强制出售的款项分配有先后：先付出售成本、部长的申请费用和未缴罚款，再付其他有权受偿的人，非加拿大人 拿回的金额不超过当初支付的买价
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

the repayment of the non-Canadian of an amount that is not greater than the purchase price they paid for the residential property

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，余款上缴联邦。持有期间如果房价上涨，涨出来的部分不会归违规的买家。
协助条款对代办的人同样适用。签约之前，把身份、工签或学签的有效期与上面的条件逐条对照，个案拿文件找持牌律师核对。

到期日与之后的安排只认官方公告

禁令原定的期限已经延长过一次。联邦财政部 2024 年的公告写明，禁令 从原定的 2025 年 1 月 1 日延长到 2027 年 1 月 1 日
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

the ban on foreign ownership of Canadian housing, which is currently set to expire on January 1, 2025, will be extended to January 1, 2027.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-01-01

。截至本页核对时，联邦政府还没有就再次延长或替代办法发布正式公告。
到期之后怎么安排，只认财政部或住房部的正式公告与法律文本，新闻报道和市场预测都不能代替。禁令生效之前已经签订买卖合同的，法律另有规定： 禁令生效前已依买卖合同承担责任的，不受禁令限制
出处与核对日

加拿大司法部：官方原文

Subsection (1) does not apply if the non-Canadian becomes liable or assumes liability under an agreement of purchase and sale of the residential property before the day on which this Act comes into force.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。

BC 的两笔省税：附加转让税与投机空置税

联邦禁令之外，BC 对外国个人、外国公司和应税信托另收附加物业转让税，叠加在普通物业转让税之上，只对位于指定区域的物业征收。物业位于大温哥华区域局、菲沙河谷区域局、首府区域局、中奥肯那根区域局或纳奈莫区域局范围内的， 税率为您所占份额公允市值的 20%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

If the property transfer is within the following areas, the tax rate is 20% on the fair market value of your proportionate share

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。
获 BC 省提名计划确认的外国个人有一项豁免： 申报豁免即不交附加转让税
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

you do not pay the additional property transfer tax if you claim the exemption

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。省府页面列出的条件是：在土地登记处登记过户时已是获确认的省提名人，房子作主要居所，并且过户给个人。配偶等家庭成员如果也是外国人，不随之豁免，要就各自的份额交税；这项豁免 只能申报一次
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

You may claim this exemption only once.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。
物业在投机与空置税征税区内的，买下之后还要每年申报这笔税。2026 年度（指 2026 年的持有情况，2027 年初申报）的税率是：外国业主与全球收入未在加报税者 3%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

For 2026, the tax rate is: 3% for foreign owners and untaxed worldwide earners

生效日：2026 年 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，不属于全球收入未在加报税者的加拿大公民与永久居民 1%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

1% for Canadian citizens or permanent residents of Canada who are not untaxed worldwide earners

生效日：2026 年 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。省府已公布下一年的调整：外国业主与全球收入未在加报税者 2027 年 1 月 1 日起为 4%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Effective January 1, 2027, the tax rate is: 4% for foreign owners and untaxed worldwide owners

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。这两笔省税由 BC 省府征收，规则变化以省府公告为准。

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本页讲公开规则，个案请拿您的身份文件和买卖合同找持牌律师核对。

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参考资料