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温哥华 R1-1 多户分区与老房地块

🎧 本页音频 2 集

第 1 集 · 温哥华多户分区与老房地块（约 20 分钟）

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第 2 集 · 温哥华独立屋地块规则（约 23 分钟）

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

说明 R1-1 分区允许建几户、分契与出租的区别、靠近轨道公交的地块还要看什么，以及申请的先后顺序。

本页 16 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-17 · 编辑部整理 · 待终审

手里有一块温哥华的老独立屋地块，听说现在可以拆了建多户。先给骨干：全市多数原独立屋地块已并入 R1-1 分区，市府原文写的是 3–6 户分契；出租最多 8 户
出处与核对日

温哥华市：官方原文

3-6 strata units (or up to 8 units for secured rental) depending on site size

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，容积率上限 1.0 FSR
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Up to 1.0 FSR

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，但每档户数对地块面积和临街宽度有门槛，离天车站和公交站近的地块还要多看一层省里的 TOA 规则。

两张卡先看懂

R1-1 分区取代了过去的独立屋分区

温哥华市府说明，新的 R1-1 分区自 2023-10-17
出处与核对日

温哥华市：官方原文

The new R1-1 zone took effect on October 17, 2023, and applies in all areas previously zoned RS.

生效日：2023-10-17 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 起生效，适用于过去划为 RS 的所有地区。多户住宅（multiplex）是这个分区新增的选项，独立屋、双拼、保留老房改造和后巷屋仍然保留。
这意味着不少老房地块不再需要单独申请改分区才能建多户。但“可以建”和“这块地能建”各是各的问题，后面几节讲的都是要逐项核对的条件。

可建户数跟着地块面积和临街宽度走

市府对 R1-1 多户住宅的描述是 3–6 户分契；出租最多 8 户
出处与核对日

温哥华市：官方原文

3-6 strata units (or up to 8 units for secured rental) depending on site size

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，容积率上限 1.0 FSR
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Up to 1.0 FSR

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，具体能到哪一档，取决于地块面积和临街宽度。R1-1 District Schedule 原文里的门槛是：三至四户，地块至少 306 平方米
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Site area and site frontage for multiple dwelling containing 3 or 4 dwelling units: (a) minimum site area 306 m² (b) minimum site frontage 10.0 m

生效日：现行 R1-1 District Schedule · 核对日：2026-10-18 · ✅源 · 下次复核：2027-04-18

、临街至少 10.0 米
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Site area and site frontage for multiple dwelling containing 3 or 4 dwelling units: (a) minimum site area 306 m² (b) minimum site frontage 10.0 m

生效日：现行 R1-1 District Schedule · 核对日：2026-10-18 · ✅源 · 下次复核：2027-04-18

；五户，至少 464 平方米
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Site area and site frontage for multiple dwelling containing 5 dwelling units: (a) minimum site area 464 m² (b) minimum site frontage 13.4 m

生效日：现行 R1-1 District Schedule · 核对日：2026-10-18 · ✅源 · 下次复核：2027-04-18

、临街 13.4 米
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Site area and site frontage for multiple dwelling containing 5 dwelling units: (a) minimum site area 464 m² (b) minimum site frontage 13.4 m

生效日：现行 R1-1 District Schedule · 核对日：2026-10-18 · ✅源 · 下次复核：2027-04-18

；六户及以上，至少 557 平方米
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Site area and site frontage for multiple dwelling containing 6 or more dwelling units: (a) minimum site area 557 m² (b) minimum site frontage 15.1 m

生效日：现行 R1-1 District Schedule · 核对日：2026-10-18 · ✅源 · 下次复核：2027-04-18

、临街 15.1 米
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Site area and site frontage for multiple dwelling containing 6 or more dwelling units: (a) minimum site area 557 m² (b) minimum site frontage 15.1 m

生效日：现行 R1-1 District Schedule · 核对日：2026-10-18 · ✅源 · 下次复核：2027-04-18

。面积与宽度两项要同时达到，差一项就只能落到低一档。
地块太小、临街太窄，往往只够建少户的一档。合并相邻地块也会改变面积和宽度，所以买地之前，要先让设计师或规划顾问按市府原文算一遍。
同一块地在不同阶段的结论也可能变化：合并相邻地块、划出一条通道、保留某棵大树，都会改变可用的面积和宽度。把这些变化写进设计前的核对清单，比拿到设计图之后再回头调整省事得多。
  1. 用市府的 Project Requirements Exploration Tool 查地块所在分区。
  2. 打开 R1-1 District Schedule，对照面积与临街宽度。
  3. 用市府的 zoning eligibility 页面确认该地块适用哪类建筑。

分契与出租走不同的路

市府的说明里，分契（strata）多户有户数上限，并且要缴纳容积率奖励费；出租方案的户数上限更高，并且不收这笔奖励费，但全部单元要通过住房协议锁定为出租。出租方案和分契方案在资金、税务和退出方式上差别很大，持有期间的责任也不同。
选哪一条路，要拿您的资金计划找持牌会计师、律师和按揭专业人士核对；本页只说明市府规则，不对哪个方案更合适做判断。

靠近轨道和公交的地块要看 TOA 规则

BC 省的 TOA（Transit-Oriented Area）规则划定了靠近车站的区域，温哥华适用的距离是： 轨道交通车站 800 米；公交站或公交换乘站 400 米
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

(a) 400 m, in relation to a transit station that is a bus stop or bus exchange or a planned bus stop or bus exchange;

生效日：现行 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。
省里同时规定了市府在这些区域至少要允许的高度和密度，温哥华对应各级是： Tier 1：FSR 5.0、20 层；Tier 2：FSR 4.0、12 层；Tier 3：FSR 3.0、8 层；Tier 4：FSR 4.0、12 层；Tier 5：FSR 3.0、8 层
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

For the purposes of section 565.001 [restrictions on zoning authority in relation to transit-oriented areas] of the Act, the density set out in column 2 of the following table and the height set out opposite in column 3 of the table are prescribed for the class of land, in the City of Vancouver, set out opposite in column 1 of the table

生效日：现行 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。这是省里要求市府至少放开的下限，并不是业主必须这样建。
省府另有一条小规模多户住宅（SSMUH）的最低户数规则，对温哥华的说明是： 不适用：温哥华 R1-1 已允许 3 个及以上住宅单位，因此不属于 SSMUH 最低单位数规则适用的“受限分区”
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Requirements apply to single-family and duplex zones unless the zone already allows three or more dwelling units on a property.

生效日：2024-06-30 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。所以一块地同时落在 R1-1 和 TOA 里时，要看更具体的分区文件，而不是只看其中一条。

老房地块还有别的路线

R1-1 里保留老房的路线，市府给的容积率上限是 0.85 FSR
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Up to 0.85 FSR

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，可以改造成多个分契单元，或者加建一栋新建筑。普通独立屋的上限是 0.6 FSR
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Up to 0.6 FSR (+0.25 FSR laneway house)

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。
所以老房地块不一定只能拆了重建，保留老房也可能是更少麻烦的选择。保留老房的路线对翻新和加建的限制不同，要请设计师把几条路线并排算一遍，再看哪一条符合您的使用计划。

申请先领开发许可，再领建筑许可

多户住宅需要一张开发许可，每栋建筑一张建筑许可，拆旧房还要一张拆除许可。市府要求先申请开发许可，再申请建筑许可。
例外在这里： 每栋 1–2 户且不在 First Shaughnessy 区，可同时递交全部许可
出处与核对日

温哥华市：官方原文

If your proposed multiplex buildings have 1 or 2 units each and the site isn't in the First Shaughnessy District, you can choose to apply for all permits at the same time and we'll process them together.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。另外， 2025-07-01
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Starting July 1, 2025, most new projects will need to follow rainwater management requirements.

生效日：2025-07-01 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

起，大多数新项目要遵守雨水管理要求，设计阶段就要把雨水处理放进图纸。
  1. 提前联系 BC Hydro，核对地块的变压器容量是否够用。
  2. 由 BC 注册的工程师申请商业下水和供水接驳许可，这要在建筑许可之前完成。
  3. 先递交开发许可，等条件清单处理完再递建筑许可。

买地之前要核对的事

除了户数和面积，下面这些都会影响一块地最后能建成什么：成熟树木的保护范围、地下是否有油罐或地下水井、电力是否需要升级、地块是否属于受保护的遗产或灾害区域。
这些都要看具体地块，没有通用答案，所以要以 District Schedule 原文和官方工具为准，个案找持牌专业人士。
另外，市府提供一批预先审查过的标准化住宅设计，说明页写明这些设计都符合 R1-1 的分区要求，并提到双拼和较多户数的几种选项与分区最吻合。市府同时写明，这些设计都要按具体地块再调整，也不保证一定获批。使用标准设计可以减少定制设计的工作量，具体能节省多少审查时间，以市府页面当时的说明为准。

官方入口

本页讲公开规则，个案请拿地块资料找持牌律师、会计师和规划设计专业人士核对。

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参考资料