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加拿大买房贷款：压力测试、首付与房价上限

🎧 本页音频 3 集

第 1 集 · 加拿大买房贷款规则（约 24 分钟）

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第 2 集 · 加拿大按揭保险（约 16 分钟）

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第 3 集 · 30 年摊还与首购保险按揭新规（约 17 分钟）

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

把压力测试、最低首付、按揭保险上限、摊还期、续约换银行和外国人购房禁令放在同一页，方便您核对自己落在哪一档。

本页 21 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-17 · 编辑部整理 · 待终审

刚拿到枫叶卡不久，打算在温哥华买首套房，银行说要先过压力测试，经纪又说首付按房价分段算。几条联邦规则叠在一起，会怎样影响您能贷到的金额？先说结论：审批看的是加成后的利率，首付看房价分段，房价过了上限就买不到高比率按揭保险，续约换银行有专门的豁免，外国人购房禁令则有明确的到期日。

两张卡先看懂

压力测试用的利率比合同利率高

联邦监管的银行审批按揭时，要用最低合格利率检验您的还款能力。OSFI（联邦金融机构监管办公室）公布的口径是： 合同利率加 2% 或 5.25%，取较高者
出处与核对日

OSFI：官方原文

The greater of the mortgage contract rate plus 2% or 5.25%.

生效日：现行（2026 年） · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。
这个利率只用来算您有没有资格，实际每月还多少仍按合同利率。所以同一份收入，在利率高的年份能批的额度会明显偏小，提前向银行要一份按审核利率算出的额度更实在。
联邦规则之外，各家银行还有自己的内部审批标准，例如对自雇收入、新入职收入、境外收入怎么认定，每家做法不同，官方没有统一口径。同一份资料在不同银行得到不同结果并不奇怪，向银行索取书面说明比听口头估算可靠。

首付按房价分段计算

CMHC（加拿大按揭与住房公司）的最低首付规则按房价分段。 房价为 50 万加元或以下时，最低首付为 5%
出处与核对日

CMHC：官方原文

If the home costs $500,000 or less, you’ll need a minimum down payment of 5%.

生效日：现行 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

； 房价超过 50 万加元时，首 50 万加元最低首付 5%、其余部分 10%
出处与核对日

CMHC：官方原文

If the home costs more than $500,000, you’ll need a minimum of 5% down on the first $500,000 and 10% on the remainder.

生效日：现行 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。
首付较低时的保险要求是： 首付低于房价 20% 时通常必须购买按揭贷款保险
出处与核对日

CMHC：官方原文

You must get this insurance if your down payment is less than 20% of the home's purchase price.

生效日：现行 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。首付可以来自储蓄、卖房所得，也可以是亲属不需要偿还的赠与： 传统首付可来自亲属的不可偿还财务赠与
出处与核对日

CMHC：官方原文

Down payments can come from sources such as savings, the sale of a property or a non-repayable financial gift from a relative.

生效日：现行 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。借来的钱当首付，规则要严得多，要先问清楚银行认不认。

高比率按揭保险有房价上限

高比率按揭指需要买保险的低首付贷款。联邦政府公布的可投保房价上限是 1,500,000
出处与核对日

加拿大财政部：官方原文

Increasing the $1 million price cap for insured mortgages to $1.5 million, effective December 15, 2024, to reflect current housing market realities and help more Canadians qualify for a mortgage with a downpayment below 20 per cent.

生效日：2024-12-15 起 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

 加元，超过这个价位就没有保险可买，只能按首付足额的条件申请。
保险费按贷款占房价的比例分档。CMHC 公布的档次是： LTV ≤65%：0.60%；65.01–75%：1.70%；75.01–80%：2.40%；80.01–85%：2.80%；85.01–90%：3.10%；90.01–95%：4.00%；90.01–95% 且非传统首付：4.50%
出处与核对日

CMHC：官方原文

Premium on Total Loan Amount

生效日：现行 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。具体到您这笔贷款是哪一档、保费如何计入贷款，以银行出具的报价为准。

更长的摊还期只对部分买家开放

高比率按揭指贷款额超过房价 80%
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

The total loan to value is greater than 80 per cent

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

、需要买保险的贷款。CMHC 公布的标准保险按揭，最长摊还期是 25 年
出处与核对日

CMHC：官方原文

Maximum amortization period is 25 years.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。联邦政府从 2024 年 12 月 15 日
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

These measures will be available for mortgage insurance applications that lenders submit to mortgage insurers on or after December 15, 2024.

生效日：2024-12-15 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

起放宽， 所有首次购房者和所有新建住宅的买家都可以申请 30 年摊还的保险按揭
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

Expanding eligibility for 30 year mortgage amortizations to all first-time homebuyers and to all buyers of new builds, effective December 15, 2024, to reduce the cost of monthly mortgage payments and help more Canadians buy a home.

生效日：2024-12-15 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

；生效时点按贷款机构向保险公司递交申请的日期算。
财政部原文对首次购房者的界定是满足任一条：从未买过房； 过去 4 年内没有住过本人或现任配偶、同居伴侣拥有的房子作为主要居所
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

In the last 4 years, the borrower has not occupied a home as a principal place of residence that either they themselves or their current spouse or common-law partner owned

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

；或者最近经历婚姻或同居关系破裂。新建住宅指 此前没有被用作居住用途的新房
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

to be considered a newly constructed home, the new home must not have been previously occupied for residential purposes

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

；财政部同时说明，这条不是要把交楼前有过过渡入住期的新建公寓排除在外。这些放宽 只适用于借款人或其近亲居住的物业
出处与核对日

联邦财政部：官方原文

These measures will only apply to high loan to value mortgages on properties occupied by the borrower or a close relative.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。
摊还期拉长，每月还款会降下来，但还款年数更长，总利息随之增加，保费也按另一张表算。CMHC 的首购与新房项目写明 最长摊还期是 30 年
出处与核对日

CMHC：官方原文

Maximum amortization period is 30 years.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

，它的保费表单列，和上一节的标准档不同，两张表要对照着看。
这次放宽只管需要保险的高比率按揭；首付足够、不需要保险的按揭不在这套规则里，摊还期要按贷款机构给出的条件另行确认。想知道自己落在哪一类，把购房史（包括配偶名下的房子）和房子是否新建一并告诉按揭专业人士。

续约换银行不一定要重新过压力测试

OSFI 对无保险按揭的平移转贷有明文豁免：原贷款是独立的、不可再垫款的无保险按揭，从一家联邦监管机构转到另一家，剩余摊还期和贷款额都不增加，OSFI 就不再规定要用最低合格利率检验。未偿本金最多可增加 $3,000
出处与核对日

OSFI：官方原文

The unpaid principal balance may be increased by $3,000 to cover related transaction costs such as penalties or fees.

生效日：2024-11-21 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，用来覆盖违约金或手续费；原文同时写明，不允许取出房产净值（equity take out）。
换句话说，换银行的同时想加贷装修，或者想拉长摊还期，就超出了豁免的范围，新银行会按新申请重新审核。有保险的按揭转贷另有保险机构的规则，OSFI 这一页没有覆盖，要拿您的合同找按揭专业人士核对。
  1. 收到续约通知后，先确认您的按揭属于有保险还是无保险。
  2. 向新银行说明是纯平移：本金不增加（手续费以内除外）、摊还期不延长。
  3. 让新银行书面确认是否免除压力测试，再决定要不要离开原银行。

新移民与非居民买家常被问到的材料

CMHC 的新移民页面写明，永久居民可以使用全部住宅按揭保险产品，申请人里至少一位借款人或担保人要有信用分，门槛是 600
出处与核对日

CMHC：官方原文

At least one borrower (or guarantor) must have a minimum credit score of 600.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。非永久居民必须有在加工作的合法授权，例如工签，只能申请自住类（homeowner）贷款的保险，物业里至少要有一个单元自住，购买本身也不能落在非加拿大人购房禁令的限制里。
没有加拿大信用记录时，CMHC 页面列出的替代材料包括国际信用报告、原居国银行出具的推荐信，或其他证明信用的办法。非永久居民不能使用非传统首付。各家银行自己的内部要求，例如工签剩余期限、收入怎么认定，官方没有统一口径，以您申请的银行书面说明为准。

申请前可以先备齐的材料

按揭申请的材料大体相同：身份与居留文件、收入证明、现有债务清单、首付来源证明。首付来自亲属赠与时，银行通常要求一封赠与说明，写明这笔钱不需要偿还，具体格式向银行索取。
新移民还要留意信用记录从零开始的问题。把国际信用报告或原居国银行的推荐信提前备好，可以减少审批中途被要求补件的次数。
  1. 整理身份、居留和工作授权文件。
  2. 准备收入证明与现有债务清单。
  3. 把首付来源（储蓄、卖房所得或赠与）的凭证归档。
  4. 向银行索取按审核利率算出的额度书面说明。

非加拿大人购房禁令和到期日

联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》现行到期日写的是 2027-01-01
出处与核对日

加拿大财政部：官方原文

the ban on foreign ownership of Canadian housing, which is currently set to expire on January 1, 2025, will be extended to January 1, 2027.

生效日：2027-01-01 · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。到期前能否延长，要看联邦政府后续的官方公告，不能提前当成已经定了。
禁令有例外。留学生的条件是： 在指定学习机构就读，且前 5 个税务年度均已申报所得税、前 5 个日历年每年在加居住至少 244 天、房价不超过 500,000 加元、且此前未购买超过一套住宅
出处与核对日

加拿大联邦法律：官方原文

(i) they filed all required income tax returns under the Income Tax Act for each of the five taxation years preceding the year in which the purchase was made, (ii) they were physically present in Canada for a minimum of 244 days in each of the five calendar years preceding the year in which the purchase was made, (iii) the purchase price of the residential property does not exceed $500,000, and (iv) they have not purchased more than one residential property

生效日：现行（SOR/2022-250, s. 5(a)） · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

；工签持有人的条件是： 持工签或依 IRPA s.186 获授权工作，购买日工签/工作授权剩余有效期至少 183 天，且此前未购买超过一套住宅
出处与核对日

加拿大联邦法律：官方原文

(i) they have 183 days or more of validity remaining on their work permit or work authorization on the date of purchase, and (ii) they have not purchased more than one residential property.

生效日：现行（SOR/2022-250, s. 5(b)） · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

。BC 省另有外国买家的附加物业转让税，适用于大温哥华等指定区域，税率按省府原文是： 20% of the fair market value of the purchaser's proportionate share
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

If the property transfer is within the following areas, the tax rate is 20% on the fair market value of your proportionate share

生效日：现行（页面最后更新 2025-06-20） · 核对日：2026-10-17 · ✅源 · 下次复核：2027-04-15

，即您所占份额公允市价的两成。自己是否落在例外里，要拿身份文件找持牌律师核对。

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本页讲联邦公开规则，个案请拿您的合同与身份文件找持牌按揭专业人士和律师核对。

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参考资料