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独立屋出租的账：报税、折旧与空置税

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

把温哥华的独立屋整栋租出去，账要算在几处：租金怎么报税，哪些费用能扣，折旧申不申报，市府与省府的空置税怎么豁免，以及租金每年能涨多少。

本页 17 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-19 · 编辑部整理 · 待终审

您在温哥华有一栋独立屋，打算整栋租出去，或者搬走后把原来的自住房改成出租。账要算好几笔：租金收入怎么报税，哪些费用能扣，折旧要不要申报，将来卖房时主要住所免税还剩多少，市府和省府的空置税对出租房怎么看，租金每年又能涨多少。这几笔账彼此牵连，其中折旧的取舍会一路影响到日后卖房，值得在第一年报税之前想清楚。

两张卡先看懂

整栋出租与自住兼出租，税务上走的是两条路

房子原来是自住，现在整栋租出，CRA 把这叫作用途改变。CRA 的出租收入指南写明，改变房产用途时，原则上 视同按市价出售再买回
出处与核对日

CRA：官方原文

Every time you change the use of a property, you are considered to have sold the property at its fair market value (FMV) and to have immediately reacquired the property for the same FMV

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，除非作出指南列明的选择。
如果这栋房子在您持有期间有些年份曾是主要住所，这些年份对应的增值不用缴税： 曾是主要住所的年份对应的增值不用缴税
出处与核对日

CRA：官方原文

If the property was your principal residence for any year you owned it before you changed its use, you do not have to pay tax on any gain that relates to those years.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。需要报告的，是房子不算主要住所的那些年份对应的部分。
自住兼出租（比如只租出地下室）是另一条路，细节在套房出租页。这里只提醒一点： 出租面积相对较小、没有为出租做结构改动、不申报 CCA
出处与核对日

CRA：官方原文

your rental or business use of the property is relatively small in relation to its use as your principal residence

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

同时成立时，CRA 通常不认为发生了用途改变。上述条件缺任何一项，出租的那部分就可能被视同出售。
  1. 先确认是整栋出租，还是只租出局部。
  2. 整栋出租的，记下开始出租当天房子的市价，日后计算增值要用。
  3. 自住兼出租的，对照上面的条件逐项核对。

租金收入用 T776 申报，费用要与赚取租金有关

出租收入、出租费用和折旧都填在 CRA 的 T776（Statement of Real Estate Rentals）里，算出的净额再填入个人报税表。费用的口径很清楚： 可以扣除为赚取租金而发生的合理费用
出处与核对日

CRA：官方原文

You can deduct any reasonable expenses you incur to earn rental income.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。
常见的可扣项目有地税、保险、水电、维修保养、管理费、会计与法律等专业费用，以及贷款利息。要分清当期费用和资本支出： 当期费用是反复发生、带来短期效益的支出，当年可以扣除
出处与核对日

CRA：官方原文

Current expenses are recurring expenses that provide a short-term benefit.

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；改善性质的支出属于资本支出，不能一次扣完，要通过折旧分年处理。
房子空着等租客的月份，以地税为例，CRA 的口径是 可以扣除房子在可供出租期间发生的地税
出处与核对日

CRA：官方原文

You can deduct property taxes you incurred for your rental property for the period it was available for rent.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

；其他费用在空档期能不能扣，请按 CRA 指南逐项核对。
出租部分的费用要和自用部分分开。只租出局部的，共用的水电、地税、保险按出租面积或房间占比分摊；整栋出租的，自己短期使用的时间也要划出来。租约、收款记录和每一笔支出的凭证都要保留，被 CRA 问到时这些是最直接的依据。

折旧是一笔取舍：当期少缴一点，日后卖房可能多缴

折旧在 CRA 的叫法是资本成本折旧（Capital Cost Allowance，CCA），允许把楼宇的成本按年分摊扣除，土地不能折旧。CRA 的限制也很直接： CCA 不能用来制造出租亏损
出处与核对日

CRA：官方原文

because he cannot use his CCA to create a rental loss

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。租金净额本来不多的话，能扣的折旧就很有限。
代价出在后面。对于曾经申报过折旧的房产，之后搬回自住时，CRA 的口径是 不能选择延后报告视同出售
出处与核对日

CRA：官方原文

you cannot make this election if you, your spouse or common-law partner, or a trust under which you or your spouse or common-law partner is a beneficiary has deducted CCA on the property

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

；出售出租房时，还要把已扣的折旧做追回（recapture）计算。当期省下的税，要和这些日后的影响放在一起比。
整栋租出但打算几年后搬回住的家庭，和长期持有出租的家庭，取舍并不相同。这笔账最好在首次报出租收入之前，拿您的情况和持牌会计师算一遍，不要等到卖房那年才发现已经没有回头路。

空置税对出租房的处理：租满期限可以豁免，证据要留好

温哥华市的空屋税（Empty Homes Tax）税率是 3%
出处与核对日

温哥华市：官方原文

For the 2021 tax year and onwards, the Empty Homes Tax rate is 3%.

生效日：2021 税年起 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，按上一年度的评估值计算。市府列出的豁免情形里有出租这一项，要求是： 按不短于连续 30 天的期间，在参照年度内出租满 6 个月，用于居住
出处与核对日

温哥华市：官方原文

Rented for residential purposes for at least 6 months of the vacancy reference year, in periods of 30 or more consecutive days

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。租客与业主要保持一般的租赁关系，租客也不必把这里当作自己的主要住所。
省里的投机与空置税（SVT）2026 年度（2027 年初申报）的税率是 3%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

For 2026, the tax rate is: 3% for foreign owners and untaxed worldwide earners

生效日：2026 年 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

（外国业主与全球收入未在加报税者）和 1%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

1% for Canadian citizens or permanent residents of Canada who are not untaxed worldwide earners

生效日：2026 年 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

（加拿大公民与永久居民）。省府的租住豁免看的是 租客在一年中至少住满 6 个月
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

tenants must occupy the residence for at least six months of the year

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，不同租客的月数可以合并计算；每段租期还要满足省府的租期要求，比如以整月为单位。房子里只要有一部分出租，整块物业都可以豁免。
市府和省府的税各有各的申报：市府要求每年申报房产的使用状态，省府的 SVT 声明截止日是 3 月 31 日
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Owners of residential properties in a designated taxable area must submit a declaration every year by March 31.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。房子被抽中审计时，需要拿出租住的证据，所以租约、收款记录和换租客的日期，建议当年就整理好，而不是两年后再找。

租金调整受省级上限约束，起租预期要按上限算

BC 住宅租约的年度涨幅上限，2026 年是 2.3%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The 2026 rent increase limit for residential tenancies is 2.3%.

生效日：2026 年 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。涨租需要书面通知，提前 整 3 个月
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Landlords must provide tenants with three full months notice of a rent increase.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，同一租客 12 个月
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Rent can only be increased once every 12 months

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

只能调整一次。
这些规则会直接影响多年的租金现金流预期：任何租金测算，都应该按省府公布的上限去做，而不是按市场租金推算。涨租的表格、押金、收房通知等租务细节，在房东页有完整说明。

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本页讲公开规则，个案请拿您的情况找持牌会计师、律师核对。

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参考资料