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房产 · 居家与换房 · 大温

长者换房：卖独立屋换公寓的税务与衔接

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

大温的长者把住了多年的独立屋卖掉，换成公寓，或搬去和子女同住，要同时想到出售收益的税务、对老年保障金的影响、地税延缴的还款，以及搬家后医疗和社区服务的衔接。

本页 14 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-09-30 · 编辑部整理 · 待终审

您的母亲在大温独自住在多年的老宅，院子和楼梯越来越难打理。家人在商量：卖掉换一套带电梯的公寓，或者搬来和您同住。卖房的钱要不要交税，会不会影响她每月领的老年保障金，她正在延缴的地税怎么处理，搬家以后她的医疗服务和社区支持怎么接上，这几件事互相牵连，应当在挂牌之前一起看。

两张卡先看懂

卖掉自住的独立屋，主要住所免税通常覆盖这笔收益

加拿大税务局（CRA）的说明是：如果这处房产在您拥有的每一年里都是您的主要住所，出售的增值部分 无需缴税
出处与核对日

CRA：官方原文

If the property was solely your principal residence for every year you owned it, you do not have to pay tax on the gain.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。多数长者自住多年的独立屋，符合这个情形。
但免税要靠申报落实，不会自动生效。出售曾经是主要住所的房产，必须在报税表上申报出售，并使用 CRA 的 T2091(IND)
出处与核对日

CRA：官方原文

Use Form T2091(IND) to designate a property as a principal residence.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 表格指定主要住所。房产如果有若干年没有自住，比如曾经整套出租、或您在这几年不是加拿大居民，免税会按年数折算，只免其中一部分。
土地也有限制：通常算在主要住所里的土地，上限是 0.5 公顷（约 1.24 英亩）
出处与核对日

CRA：官方原文

Usually, the amount of land that you can consider as part of your principal residence is limited to half of a hectare

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，超过的部分要能证明确实是使用和享受住宅所需。度假屋或乡间大地块出售时，要特别留意这一点。
房子的一部分长期出租（比如地下室套房）、或者有自营的家庭办公室，是否影响免税，要看用途改变的程度和是否申报折旧。这类情况拿您的情况找持牌会计师核对。

自住房的收益不进收入，但其他房产的收益会

OAS（老年保障金）有一道收入线。CRA 的说明是：如果按规定调整后的净收入高于 $93,454
出处与核对日

CRA：官方原文

You may have to repay all or part of your OAS pension (line 11300) or net federal supplements (line 14600) if the result of the following calculation is more than $93,454:

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

（这是 2025 年度的数字，每年会随指数调整），您可能要缴回全部或部分 OAS 养老金。超出门槛的部分，按 15%
出处与核对日

CRA/ESDC：官方原文

原句待补

生效日：2026-01-01 · 核对日：2026-09-30 · ✅源 · 下次复核：2026-12-31

 缴回。
主要住所免税的收益不属于应税收入，所以卖掉自住房本身不会把您的净收入推过这条线。真正会影响的，是当年出售的其他不动产，比如夏季度假屋、出租的公寓，它们的资本利得只有 50%
出处与核对日

加拿大联邦法律：官方原文

is ½ of the taxpayer’s capital gain

生效日：2026-10-01 · 核对日：2026-10-01 · ✅源 · 下次复核：2027-03-30

 计入应税收入，但计入的这部分会进净收入。
此外还有后续影响：卖房所得的现金存进投资账户之后，产生的利息、股息和资本利得会成为以后每年的收入，持续累计，也会被计入这条线。
如果某一年因为出售其他房产收入偏高，而下一年的净收入预计明显降低，CRA 提供一个申请渠道：用 T1213(OAS)
出处与核对日

CRA：官方原文

If your net income was more than the 2025 threshold and your 2026 net income is expected to be substantially lower, you can request a waiver from the CRA

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 表格请求从源头降低 OAS 回收税的扣缴。这是申请，不是自动处理。

地税延缴计划：长者可以延后缴，但卖房和改产权时要全额还清

BC 的地税延缴计划（Property Tax Deferment）是一个贷款计划，省府先垫付当年地税，并在房产上登记留置。常规项目的资格是 年满 55 岁
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

55 or older during the current year

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

、或遗属配偶、或残障人士，并且还要满足居住年限、本人是登记业主、历年地税已缴清等条件。
净值（equity）也有要求：常规项目要求保有至少 25%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

For the regular program, you must have and maintain a minimum equity of 25 percent of the property's assessed value.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 的评估价值作净值。 2026 年及以后的延缴税款改按复利计息
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

For property tax deferred for 2026 and subsequent tax years, compound interest is charged.

生效日：2026 年 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，具体利率和条件在“地税”那一页有详细说明。
对于换房，关键的是还款规则： 出售房产时必须全额还清延缴贷款
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

You’ll need to repay your tax deferment loan in full for the following

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。重新融资、分割地块，以及 在产权上加入配偶以外的人
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Adding another person on title (other than a spouse)

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，同样要全额还清。所以一旦母亲在延缴计划里，卖房前要先向省府取一份还款证明信，卖房的律师才能在交割时一并还清。
同时要注意资格是针对自住的主要住所：搬走之后，旧房不再是主要住所，延缴就无法继续。换成公寓后能否申请，要按新房产的类别重新核对资格。

搬家以后，医疗和社区服务要主动衔接

BC 的 MSP 账户要及时更新地址。MSP 的官方页面说明，账户变更 可以通过 Health Insurance BC 在线申请
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

MSP account changes may now be requested online to Health Insurance BC (HIBC).

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

，处理需要 21 个工作日
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Please allow 21 business days for account change requests to be reviewed and processed.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。搬家之后尽快提交，别等到看病时才发现通知寄到旧地址。
大温不同的市分属不同的区域卫生局，比如 Vancouver Coastal Health 和 Fraser Health。居家护理、长者日间项目、专科转介的窗口，可能随着您搬到另一个市而改变。搬家之前，向目的地所在卫生局核对原有服务能否转移，是否需要重新评估。
家庭医生是另一个容易断开的环节：搬到另一个社区之后，原来的医生如果距离太远，要提前找到新医生，并把病历和用药清单带上。常用药的续方，也要在搬家前后留出足够的时间。
还有更新地址的名单：CRA、Service Canada（老年保障金的通知寄送）、银行、驾照、保险公司和地税部门，按顺序一项一项改。

与子女同住，产权安排会牵动税务和延缴

与子女同住时，有些家庭会把子女加到房子的产权上。这会同时触发几个问题：延缴计划下，加入配偶以外的人，需要先全额还清延缴贷款；出售时，各位业主分别指定主要住所；产权结构变化可能引起税务申报义务。
如果打算把独立屋卖掉，用所得改装子女家的套房，请结合“长者居家改造”那一页，核对改造的退税和抵免是否适用于这处住宅，以及套房出租的税务影响。
涉及产权变更的安排，请在动手之前，拿您的情况找持牌律师和会计师一起核对。

从挂牌到搬家的核对顺序

以下顺序按“先查可能挡住交易的事项，再处理交易后才发现的事项”排列。
  1. 如果在地税延缴计划里，先取还款证明信，通知卖房律师。
  2. 确认房子每一年是否都是主要住所，卖房当年用 CRA 的表格指定。
  3. 检查同一年是否出售其他房产，估算对 OAS 净收入线的影响。
  4. 搬家后更新 MSP 地址，核对新卫生局的居家服务和家庭医生。

官方入口

本页讲公开规则，个案请拿您的情况找持牌会计师和律师核对。

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参考资料