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车库、棚屋与后院小屋：买前查许可

🎧 听这一页：BC 独立屋车库、棚屋与无许可附属建筑（约 17 分钟）

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

后院的车库、工作间和小屋，常被改成储物间、健身房甚至住人的房间。买房时要分清哪些是批过的、哪些是自己加的；没有许可的，责任跟着房子走到新业主身上。

本页 10 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-20 · 编辑部整理 · 待终审

您看中一栋东区老房，后巷边的车库被改成了带电暖器和小卫生间的房间，卖方说「以前租出去过」。院子里还有一个木棚屋和一块自己搭的露台。您想知道：这些东西买下来之后算谁的责任，能不能继续用，保险保不保。

两张卡先看懂

车库、棚屋和露台都在许可范围内

温哥华市府列出的需要许可的工程里，包括 新建或改动车库、棚屋或露台
出处与核对日

City of Vancouver：官方原文

Building or altering a garage, shed, or deck

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-20 · ✅源 · 下次复核：2027-04-20

。这和换屋面、粉刷这类可以直接动工的小修不同。其他城市的门槛不完全一样，动工前以所在市府的要求为准。
在车库里接水接电、加卫生间，还会牵涉水暖和电气许可。把车库改成住人的房间，就进入了住宅单元的规则：市府写明，没有经过许可程序批准的套房 不算合法住宅单元，也申请不到短租或长租执照
出处与核对日

City of Vancouver：官方原文

Secondary suites not approved through our permitting process are not legal dwelling units and not eligible for short- or long-term licences

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。

没有许可的工程，买下来就是自己的

市府在套房页面专门提醒：买房之后，对没有许可的工程 由现业主负责，即使是前业主做的
出处与核对日

City of Vancouver：官方原文

when you purchase a property, you are responsible for any work completed without a permit even if the work was competed by a former owner or before you lived there?

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。卖方一句「一直这样用」并不改变这一点。
无证工程被发现时，温哥华通常收 原许可费的 2 倍
出处与核对日

City of Vancouver：官方原文

A “work without permit” penalty (This is typically double the original permit fee.)

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的罚费，还 可能被要求拆除取得许可前已做的工程
出处与核对日

City of Vancouver：官方原文

A potential to remove work that was already commenced prior to obtaining a permit

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，或者加做喷淋、抗震升级这类原本没打算做的工程。出价前把这些可能的成本算进去，比交割后再处理主动得多。

买前去市府查档

想知道一处房产现在批准的用途，可以向市府申请 批准用途证明信（approved use letter）
出处与核对日

City of Vancouver：官方原文

An approved use letter may be requested to confirm the current approved use for both commercial and residential properties under the Zoning and Development and Building by-laws.

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，任何人都可以申请。旧许可、检验报告和执法函件，可以由登记业主或获授权的代理申请调取； 1995 年以前
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City of Vancouver：官方原文

Records before 1995 can be accessed through a Freedom of Information request

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的档案要通过信息公开申请。
查不到许可，不一定代表没做过；早年的档案本来就不全。把查到的结果和验房报告对照，再决定要不要在合同里加条件，或者请卖方先补办。
  1. 向市府申请批准用途证明信，看车库和附属建筑的批准用途。
  2. 由律师或经纪协助，向卖方要已有的许可和检验记录。
  3. 验房时请验房师特别看附属建筑的电线、排水和结构。
  4. 把补办许可或拆除的可能开销写进出价考虑。

车库改住人与后巷屋，规则各不相同

后巷屋（laneway house）是市府认可的独立住宅形式， 可以与新建或现有的独立屋一起建
出处与核对日

City of Vancouver：官方原文

Can be built alongside a new or existing single detached house

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，有自己的面积、高度和许可要求。旧车库改出来的房间，未经许可就不是合法单元，出租、投保和日后卖房都会受影响。想把后院变成可住空间，先看后巷屋页的规则，再请设计师判断是拆旧建新，还是保留车库作储物。

保险：附属建筑要报给保险公司

IBC 说明，自有房屋的保单通常承保 房屋、家财和附属建筑（棚屋、独立车库等），有一定限制
出处与核对日

加拿大保险局（IBC）：官方原文

If you own your home, your home insurance policy will cover the building, contents and outbuildings (shed, detached garage, etc.) on the property, with some limitations.

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；保险公司定费率时也会问 地块上的其他建筑（独立或连体车库、棚屋等）
出处与核对日

加拿大保险局（IBC）：官方原文

any other structures on the property (detached or attached garages, sheds, etc.)

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。车库改成住人的房间、里面放了电暖器或工作台，都属于要告诉保险公司的变化。
有人租住或在里面经营小生意的，投保时要讲清楚。没有申报的用途，出险时可能成为争议的起点；理赔流程与装修期的告知义务，见理赔与装修期保险两页。

官方入口

本页讲公开规则，具体房产的许可与用途请向所在市府核对，个案请拿您的情况找持牌律师或保险经纪核对。

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参考资料