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温哥华物业税的构成：评估值乘以税率

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AI 生成的中文讲解，根据公开资料整理，可能有说错或说简的地方；数字与规则以本页正文和官方现行页面为准。 下载音频

温哥华的物业税单由市府和几家其他机构的税款合并而成，每一项都是应税价值乘以各自的税率。独立屋与公寓税负不同，主要来自评估值，以及高价房才会碰到的附加学校税。

本页 16 个数字逐条附官方出处，最近核对 2026-10-19 · 编辑部整理 · 终审：微出国编辑部 2026-10-22

您在温哥华买了独立屋，或者正在比较一套独立屋和一套公寓。网上随手一查，有人说地税高得吓人，也有人说并不多，您想知道自己那一栋大概怎么算出来，税单上那些名目又各是什么。要读懂税单，先搞明白的是：地税的核心就是应税价值乘以税率，税率按每 1,000 加元
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

The tax rate applies to each $1,000 of net taxable value.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 的应税价值计，剩下的差别都来自价值和税率各自怎么定。

两张卡先看懂

税额由应税价值乘以税率得出

温哥华市政府在说明里写得很直接：税率是按每 1,000 加元
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

The tax rate applies to each $1,000 of net taxable value.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 的应税价值（net taxable value）来计的。换成算式就是：税额等于应税价值乘以税率，再除以相应的单位。税率因物业类别而不同，独立屋和公寓同属居住类物业，适用的是同一类别的税率。
应税价值的底子是 BC Assessment 每年年初寄来的评估通知。市府说明，通知上的数值用来计算主税单上的应缴税款。所以评估值高低直接决定税单的大小，评估值是否准确，也就成了地税里最该核对的一环。
这里要留意：不少人把税率和评估值混在一起。评估值由评估局按市场情况定，税率则由各个收税机构每年按预算定。前者可以通过申诉复核，后者不能申诉。

税单合并了市府和其他机构的税款

温哥华市政府的说明显示，市府自己征收的部分叫综合征税（general levy），每年由市议会在通过预算时，用附例定下各类物业的税率。这一项要足够支付当年到期的债务和开支。
此外，税单上还包括几家别的机构的份额：省政府（用于学校）、Metro Vancouver 区域局、市政融资局（Municipal Finance Authority）、BC Assessment，以及 TransLink。市府表示，这些机构的税率市议会无权控制，也不掌握它们如何分摊到各个物业，只是为了减少征收的行政成本，才一并写在主税单里。
所以，您看到税单总额变化时，要拆开看：是市府自己的征税部分调了，还是学校税、区域局或交通机构的份额变了，抑或只是您家评估值相对于全市平均变得更快。

学校税由省府按学区定，高价房另有附加

省政府说明，学校税按学区设定居住类税率，依据同等权重考虑学区内的住宅总数和住宅评估总值。一般而言，这些税率会随评估整体上升而下调，目的是让每户平均的省府收入只按物价通胀率增长。学校税与家里有没有孩子、读公立还是私立无关，除符合豁免的以外，每一处物业都要缴。
高价住宅还要缴附加学校税，只对超出门槛的部分征收，门槛之内的部分不加。门槛是 300 万加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The additional school tax rate only applies on the portion valued over $3 million.

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。按省府现行公布，评估值在 300 万加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The additional school tax rate only applies on the portion valued over $3 million.

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 到 400 万加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

between $3 million and $4 million

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 之间的部分，税率为 0.2%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

0.2% on the residential portion assessed between $3 million and $4 million, and

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；超过 400 万加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

between $3 million and $4 million

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 的部分，税率为 0.4%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

0.4% on the residential portion assessed over $4 million

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。
省府同时公布，自 2027 年 1 月 1 日
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

Effective January 1, 2027, the additional school tax rate is increased to:

生效日：2027-01-01 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

 起，附加学校税率上调： 300 万加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

The additional school tax rate only applies on the portion valued over $3 million.

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 到 400 万加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

between $3 million and $4 million

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 之间的部分为 0.3%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

0.3% on the residential portion assessed between $3 million and $4 million, and

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，超过 400 万加元
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

between $3 million and $4 million

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 的部分为 0.6%
出处与核对日

BC 省政府：官方原文

0.6% on the residential portion assessed over $4 million

生效日：2027-01-01 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。适用范围包括独立屋、分契产权的公寓与联排单位，以及大多数居住类空地，不包括 4 套以上住房
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BC 省政府：官方原文

does not apply to non-stratified rental buildings with four or more housing units

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 的非分契出租楼宇。
温哥华市在税单说明里提到，判断是否超过门槛，用的是应用土地均值化之前的评估值。附加学校税是否适用于您的物业，由 BC Assessment 判断；认为不该适用的，可以与评估局联系。

土地评估均值化会拉平一部分业主的涨幅

温哥华市自 2015 年起采用定向的土地评估均值化。它的做法是：只有价值涨幅超过某个门槛的物业才适用，这类物业的市府与其他机构的税，按当年与 前 4 年
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

an average of the assessed land value for the current and prior four years

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 的土地评估均值，再加上当年的建筑评估值来计算。其余物业仍按当年评估值征税。
门槛由市议会每年决定。2026 年，市议会批准的门槛是比居住类平均涨幅高出 10%
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

Council approved a threshold of 10% above the average increase for Class 1

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。税单上如果应税土地价值与当年评估的土地价值不同，就说明均值化已经用在了您的物业上。
注意均值化只针对土地部分，建筑价值按当年评估计。这也是独立屋与公寓的税单走势经常不同步的原因之一：独立屋的价值里土地占比通常很大，而公寓单位分摊到的土地占比较小。

独立屋与公寓的税负差别，主要来自评估值

同属居住类，税率相同，差别就落在应税价值上。独立屋带整块土地，评估值通常高于同区公寓，税单自然更大。税率越相近，价值就越是决定因素。
其次是附加学校税。它只对超过门槛的部分征收，独立屋的评估值更容易越过门槛，所以这一项更多出现在独立屋的税单上。公寓的评估值如果也越过门槛，同样适用。
再者是均值化。土地占比高、土地价值上涨快的独立屋，更可能落入均值化的适用范围，今年的税基因此比评估值低一些；这是一种平滑，不是减税，之后几年仍会逐步追上。
最后，自住补助只给自住的主要居所，且评估值有上限。独立屋在评估值较高时，补助可能被削减。具体能领多少，看当年的补助金额与门槛。

两期缴款和自住补助，决定您什么时候付钱

温哥华的税单分预缴和主税两期寄出。预缴税单在 11 月
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

When it is sent out: November

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 寄出，金额是上一年总税额扣除补助后的 50%
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

Your advance tax is 50% of last year’s total property taxes after subtracting any grant amounts.

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，缴款日为 2 月的第二个工作日
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

Advance tax notices are due on the second business day in February

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；主税单在 6 月
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

When it is sent out: June

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 寄出，补足全年的余额，缴款日为 7 月的第二个工作日
出处与核对日

温哥华市政府：官方原文

Main tax notices are due the second business day of July

生效日：未注明 · 核对日：2026-10-19 · ✅源 · 下次复核：2027-04-19

。
自住补助（home owner grant）要在省府的系统申请，用主税单到手后的资料来领，缴款日之前申请可以避免滞纳罚款。补助的金额和评估值上限每年调整，请以省政府页面为准。
如果您想估算自己名下那栋房子的税，办法是：用评估通知上的价值，乘以当年税单上各项税率，再减去补助。税率表在市府网站，学校税率在省政府的当年公告里。个案的数字以税单为准，不确定的地方请向持牌会计师核对。
  1. 拿出最新的评估通知，找到土地与建筑价值。
  2. 到市府网站查当年居住类税率，到省政府网站查学校税公告。
  3. 价值乘以各项税率，加总，再扣除您符合条件的补助。
  4. 把预缴与主税单的缴款日记进日历。

官方入口

本页讲公开规则；您家这笔税具体怎么算、补助怎么领，请拿您的情况找持牌会计师核对。

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参考资料