核实日期：2026-09-05｜现行口径：2026 税年（2027 年春申报）｜复核：2027-01-31。 法条一律指向《所得税法》(Income Tax Act, ITA) 现行合订本（Act current to 2026-06-21）；联邦数值指向加拿大税务局 (Canada Revenue Agency, CRA) 现行页面（主居所总页 2026-02-05 更新）；BC 省数值指向省财政厅 BC home flipping tax 各页（2026-05 至 2026-06 更新）。
「卖自住房不用交税」这句话在加拿大流传太广，以至于每年都有人因为相信它而丢掉免税资格、或者在完全没料到的地方被课一笔税。这一页处理的是同一套房产在税法上的三个问题：这套房算不算主居所、算几年；中途改成出租或改回自住，那一天要不要视同卖掉一次；卖得太快时，联邦与 BC 两条各自独立的翻炒规则会不会把它从资本利得区间整个拽出去。读完你应该能做到三件事：把一套「住了几年、租了几年」的房子按年数算出应税那一部分；判断某次用途改变该不该做 45(2) 或 45(3) 选举，以及做了要付什么代价；在 2026 税年（2027 年春申报）拿到一笔房产处置时，同时判断联邦与 BC 两张表要不要交、什么时候交。
资本利得的通用算法（处置所得、调整后成本基础、½ 纳入率、Schedule 3 的走法）在资本利得总论页 ca-invest-02-capital-gains 里，出租收入与折旧收回在 ca-property-01-rental-t776 里，本页不重复，只处理主居所与翻炒这两层叠在上面的规则。
一、制度设计与底层逻辑：免税不是开关，是一条按年数走的比例公式
1.1 立法者在解决什么矛盾
自有住房在税法上有双重身份：它既是被消费掉的东西（人住在里面），又是家庭最大的一笔资产。如果把住房增值完全当作资本利得课税，每一次搬家都会被税收惩罚，居住流动性会被冻结；如果完全不管，房地产就成了整部税法里最大的免税套利通道。加拿大选的是中间路线：不设独立的住房免税条款，而是在资本利得的算式里减掉一块。落点在 ITA s.40(2)(b)，形态是一条公式而不是一个是非题（加拿大联邦法规库）：
应税前利得 A −（A × B / C）− D
A 是按通常规则算出来的利得总额，C 是取得之后拥有该房产的纳税年度数，B 是「被指定为主居所、且本人为加拿大居民的年数」再加一（俗称 plus one）。也就是说，免掉的比例等于「主居所年数 ÷ 持有年数」。全程自住的房，B/C 等于一（甚至大于一），整笔利得归零；住六年租四年的房，大约四成利得要进 Schedule 3。D 是 1981 年及以前年份的一项调整，绝大多数当代交易用不上。
理解这条公式，就理解了本页后面所有规则的动机：既然免税是按年数比例给的，那么「哪些年份算数」就成了唯一值得争的东西——用途改变的两个选举在争年份，四年延展在争年份，翻炒规则则是干脆把整套房从这条公式的适用范围里踢出去。
1.2 三个博弈方，各自的位置
纳税人 vs CRA 的第一层博弈是信息。房产买卖不像证券交易那样有 T5008 之类的年度信息表自动流向税务局，2016 年以前个人卖掉自住房甚至不需要在报表上出现。CRA 无从分辨哪一笔房产处置是真自住、哪一笔是伪装成自住的投机。所以 2016 年的改法直击信息层：不申报、不做指定，就不给免税（CRA）。这不是「先扣后查」，是资格条件本身。
第二层博弈是性质认定：同一笔房产处置，算资本利得只有一半进应税收入，算经营收入（business income）则全额课税，而且主居所免税挂在 s.40(2)(b) 的资本利得算式上，一旦被定性为经营收入，免税自然无从谈起。性质判定要看意图、频率、持有期、职业背景、融资方式一整组事实，举证成本高、争议多。2023 年立法者用一条明线规则替掉了大部分争议：持有不足 365 个连续日的加拿大住宅单元，直接视同经营存货（ITA s.12(12)–(13)，加拿大联邦法规库）。
第三层是联邦与省的分工。所得税的主居所规则是联邦的，但住房投机是省与市面对的政治问题。BC 的选择是另起一部税法——《Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act》，2025 年 1 月 1 日生效，省财政厅在自己的页面上写明：这套税「与联邦房产翻炒规则各自独立，既不与联邦所得税、也不与 BC 所得税合并或共同管理」（BC 省政府）。两套规则的持有期门槛、豁免清单、申报表、申报期限、罚则全都不同，第四节逐条拆。
1.3 错报的三种后果，性质完全不同
- 丢的是资格，不是罚款。 2016 及以后税年没有在报表上申报处置并做指定，主居所免税直接不给（CRA）。一套持有二十年、增值一百万的房子，这一步的代价是整笔利得的一半进应税收入。
- 补做指定要按月计价。 忘了报、事后请求 CRA 接受迟做的指定，属于迟做选择，罚款是 $8,000 与「$100 × 完整月数」两者中较低的那个（ITA s.220(3.5)，加拿大联邦法规库）。这两个数是法定值，不随通胀指数化。
- 被定性为经营收入的，是另一套税。 落进翻炒规则的利得全额进收入、按边际税率课税，且亏损单边归零（s.12(14)）——赚了算你的收入，亏了不给扣。这是一条只朝一个方向生效的规则。
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「反正是自住房，不报也没人查」在 2016 年之后是一句会直接造成税款的错误
免税资格以申报为条件，这是法条与 CRA 页面都写死的。而且申报本身几乎不花成本：全程自住的情形只需在 Schedule 3 勾一个框、填 T2091(IND) 的第一页。用零成本的一步换掉整笔利得的免税资格，是本页所有错误里性价比最差的一个。
二、2026 税年现行规则与数字
2.1 什么算主居所：四要件加一条土地上限
ITA s.54 的定义要求同时满足（加拿大联邦法规库、CRA）：它是一个住宅单元（housing unit）、住宅单元的租赁权益，或为取得居住权而购入的合作住房公司股份；本人单独或与他人共有；本人、现任或前任配偶及同居伴侣，或本人的子女在该年「通常居住」（ordinarily inhabited）过；并且本人以规定表格做出了指定。
两个常被误解的地方。第一，ordinarily inhabited 不等于常住：一年只住几周的度假屋，只要那段居住是通常意义上的居住而非纯出租，就可以是那一年的主居所——CRA 的房型清单里明确包含 cottage、房车、活动房屋与船屋（CRA）。第二，土地默认只算 1/2 公顷（1.24 英亩），超出部分推定为「对居住的使用与享用没有贡献」，除非纳税人自己举证必要性（例如市政最小地块面积本身就大于半公顷）（s.54 定义段 (e)，加拿大联邦法规库）。素里、兰里一带的大地块自住房卖出时，超出部分那一块地的增值是要单独算的。
2.2 每家庭每年只有一处，plus one 有一个 2016 年加上的前提
1982 年及以后，一个家庭每年只能指定一处。这里的「家庭」在 1993 及以后税年包括本人、全年为配偶或同居伴侣的人（全年依法院令或书面协议分居的除外），以及未满 18 岁且未婚未同居的子女；本人若未满 18 岁且未婚未同居，父母与同样条件的兄弟姐妹也算进来（CRA）。这条对本地常见的「夫妻各持一套」安排是致命的：两套房在同一年只能有一套被指定。
plus one 规则解决的是同一年卖旧买新的重叠：公式里的 B 加了一年，使两处房产在交接那一年都能落进免税区。但 2016 年 10 月 2 日之后的处置，取得该房产那一整年为非居民的人拿不到这额外一年（CRA、加拿大联邦法规库）。新移民在成为税务居民之前买下的房子，这一格要单独核。
2.3 用途改变：不卖也会被视同卖掉一次
ITA s.45(1)(a)：把为其他目的取得的财产改为用于赚取收入，或反过来，视同在改变当天按公允市价 (fair market value, FMV) 处置，并立即以同一价格重新取得。s.45(1)(c) 处理部分改变：按增加或减少的那部分用途比例视同处置（加拿大联邦法规库）。
这条规则有两面。坏的一面是它会在没有现金流入的年份造出一笔应税利得；好的一面是它把成本基础推高到当天的市价——如果那一刻的利得能被主居所免税全额吸收，这一步等于把之前的增值永久锁进免税区。所以「自住转出租时要不要做选举」不是一个「能不能避税」的问题，而是「把免税额用在哪一段」的问题。
出租一部分自住房时，未必触发视同处置。 CRA 的现行口径是三条件同时满足即维持整套房的主居所性质（CRA）：收入用途相对于居住用途是附属的；没有为出租做结构改造；没有对该房产申报 CCA（资本成本折旧）。三条是「且」的关系，不是「或」。把地下室改建成带独立厨房与出入口的自住单元（secondary suite）通常会踩中第二条；对出租部分扣了折旧则直接踩中第三条，而且这一脚踩下去还会连累后面的 45(3) 选举。
2.4 两个选举：45(2) 与 45(3)
| 45(2)（自住 → 出租） | 45(3)（出租 → 自住） | |
|---|---|---|
| 作用 | 视为没有开始用于赚取收入，不发生视同处置 | 推迟视同处置，直到实际卖出那一年才结算 |
| 怎么做 | 在改变用途当年的报税表上附一封本人签字的信，写明适用 s.45(2) | 附一封本人签字的信，写明适用 s.45(3) |
| 什么时候做 | 改变用途当年 | 「CRA 发出要求后 90 天」与「实际处置那一年的申报到期日」两者中较早的那个 |
| 硬性代价 | 选举有效期间不得申报 CCA | 改变用途之前任何一年扣过 CCA（本人、配偶或相关信托扣的都算），选举视为从未做出 |
| 换来的年份 | 不住在里面也可指定为主居所，最多 4 年 | 实际入住之前的年份也可指定，最多 4 年 |
| 期间的附加条件 | 该期间不得指定其他房产为主居所；本人须是加拿大居民或视同居民 | 同左 |
法条落点值得单记：「四年」不在 s.45 里，在 s.54 主居所定义的 (b) 与 (d) 两段。(b) 让做过选举的年份也能算主居所年份，(d) 再把它封顶——单凭 (b) 撑起来的年份满 4 个之后就不再算（加拿大联邦法规库）。
四年上限只有一个法定解除阀：ITA s.54.1 的雇主调动例外（加拿大联邦法规库）。三个条件必须同时成立：搬离是因为本人或配偶的雇主要求调动；雇主与本人非关联；之后搬回原屋（在该雇佣期内，或雇佣终止那年的次年年底前，本人在雇佣期内死亡也算）。再加一条距离条件：原屋比临时住处离新工作地远至少 40 公里。满足后这些年份不计入四年，等于无限期延展。自雇者、以及替自己控股公司「调动」自己的人，卡在「雇主非关联」这一条上，用不了这个例外。
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45(3) 不是在改变用途那年报
考试口径式的记法是「45(2) 当年报，45(3) 处置年报」，这半句是对的，但漏了另一半：法条写的是两个日期中较早的那个，其中一个是「CRA 发出要求后 90 天」（s.45(3)(a)，加拿大联邦法规库）。也就是说 CRA 有权在任何时点把这个选举的时限提前到 90 天。实务上的意思是：转成自住那一年就把这封信准备好并留档，别等到十年后卖房时才第一次去写。
2.5 联邦住宅翻炒规则：365 天与九项生活事件
2023 年及以后的处置，持有不足 365 个连续日的加拿大住宅单元，或取得住宅单元的权利（楼花合同的转让权），其利得视同经营收入而非资本利得，主居所免税用不上，亏损归零（ITA s.12(12)–(14)，加拿大联邦法规库、CRA）。原本就属于纳税人存货的（如建商的房）不适用这条，因为它本来就是经营收入。
九项生活事件例外，处置因它们发生或在其预期之下发生即可（CRA、加拿大联邦法规库）：① 本人或关系人死亡；② 关系人加入本人住户或本人加入关系人住户（生育、领养、照顾年迈父母属此）；③ 婚姻或同居关系破裂，且处置前已分居至少 90 天；④ 本人或关系人的人身安全受威胁；⑤ 本人或关系人重病或严重残疾；⑥ 本人或配偶的合格搬迁（eligible relocation）；⑦ 本人或配偶被非自愿解雇；⑧ 本人资不抵债；⑨ 财产被毁或被征收。
第 ⑥ 项有一处容易漏掉的放宽：条文明确在此处不适用「新工作地与新居须在加拿大」的要求（s.12(13)(b)(vi)，加拿大联邦法规库）。搬去美国就业而卖掉温哥华的房，照样落进这条例外。CRA 页面把合格搬迁的距离要件表述为新居比原居近至少 40 公里（CRA）。
2.6 三列表：考试口径那一年、过渡年、2026 现行
| 规则 | 2024 税年（考试口径） | 2025 税年 | 2026 税年（现行） | 状态 |
|---|---|---|---|---|
| 联邦翻炒规则门槛 | 持有 <365 连续日，视同经营收入 | 未变 | 未变，条文自 2022 年立法起未修订 | 已生效 |
| 联邦翻炒亏损 | 视为零 | 未变 | 未变 | 已生效 |
| 主居所免税公式 | A −（A × B/C）− D，B 含 plus one | 未变 | 未变 | 已生效 |
| plus one 的居民前提 | 取得当年为非居民者不享有（2016-10-02 起） | 未变 | 未变 | 已生效 |
| 迟做主居所指定的罚款 | $8,000 与 $100 × 完整月数取低 | 未变 | 未变（法定值，不指数化） | 已生效 |
| 主居所土地上限 | 1/2 公顷（1.24 英亩），可举证突破 | 未变 | 未变 | 已生效 |
| 部分改变用途可否做选举 | 可（2019-03-19 起） | 未变 | 未变 | 已生效 |
| BC 省翻炒税 | 不存在（考试口径零覆盖） | 2025-01-01 起开征，持有 <730 天 | 全年适用；申报表已上线（省页 2026-06-08 更新） | 已生效 |
| BC 税率 | — | 不足366天为20%，之后线性递减至 730 天归零 | 未变 | 已生效 |
| BC 主要居所扣除 | — | 最高 20,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值），须持有满 365 连续日 | 未变 | 已生效 |
| BC 迟报罚 | — | max($500, 5% × 欠税) + 1% × A × B | 未变 | 已生效 |
出处：联邦各行为 加拿大联邦法规库/02/04/05 与 加拿大联邦法规库；BC 各行为 BC 省政府/07/10。这张表最值钱的是最后四行：考试口径定稿那一年 BC 翻炒税还不存在，一个只照考试口径学的人，会在 2026 年给客户漏掉一整部省级税法。
三、实务流程：一张附表、两张指定表、两封信、两套申报期
3.1 Schedule 3 上的三个动作
处置房产那一年，Schedule 3（Capital Gains or Losses，行号依 2025 税年 T1 表格，CRA）上依次是：
第一部分，翻炒房。 先答 line 17905 的是非题：本年处置的加拿大住宅单元或取得住宅单元的权利，此前不属于存货，且持有不足 365 个连续日？答「是」再答 line 17906 的九个生活事件方框。九个框一个都勾不上的，这笔利得不进资本利得部分，按经营收入报在 T2125 上。
第二部分，主居所指定。 在 line 17900 勾三个框之一：指定为所有年份（或除一年外的所有年份）／指定为部分年份／一年内处置多套都曾是主居所。只要处置过曾经作为主居所的房产，这一部分就必须填，哪怕最后应税利得是零。
第三部分，利得计算。 完全自住且全程指定的，第一页 T2091(IND) 填完，应税利得为零。部分年份出租或部分面积出租的，把售价与成本基础按合理标准（平方米数或房间数）分摊，只把用于产生收入那一部分的利得报在 Schedule 3 的 line 13800（CRA）。
3.2 两张指定表与两封信
T2091(IND) 是个人做主居所指定的现行表（页面 2026-01-20 更新，CRA），逝者由法定代表人用 T1255。全程主居所（或除一年外全程）的只填第一页；有非指定年份的要填到计算部分。一年内处置了两套以上都曾是主居所的，每套一张 T2091(IND)，不能合并成一张。
两个选举都不是表格，是本人签字的信：写明房产、写明请求适用 s.45(2) 或 s.45(3)，随对应年度的报税表提交（CRA）。签字与留档很重要——选举一旦被 CRA 认定为未做出（例如 45(3) 撞上了 CCA 那条禁令），后果是整笔递延失效。
3.3 凭证、期限与 CRA 怎么核
要留的凭证：购房与卖房的成交文件（含日期，翻炒规则数的是连续日数，差一天就换一套税制）；律师的结算单（land transfer、法律费用属于成本或处置支出）；改良支出的发票（区分改良与维修，判据见 ca-property-01-rental-t776）；用途改变当天的估价依据（评估报告、可比成交、市政评估三者中至少一样）；出租期间的租约与收支记录；若做过选举，那封信的副本与提交年份。
期限有两套，互不通用。 联邦：处置年的 T1 申报期（一般为次年 4 月 30 日；有自雇收入的为 6 月 15 日，欠税仍在 4 月 30 日到期）。BC 翻炒税：处置后 90 天内单独交表（BC 省政府），与 T1 完全无关，也不能在 T1 里一并处理。
忘了指定怎么补：向 CRA 请求调整该年度的申报表并补做指定，CRA 在一定情形下会接受迟做的指定，代价是 s.220(3.5) 的那笔罚款（加拿大联邦法规库）。越早发现越便宜，因为罚款按完整月数累计。
四、联邦之外：BC 的第二把尺子，以及卖房那天并行的三套税
4.1 BC home flipping tax 的六个要点
法源与生效日。 《Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act》，2025 年 1 月 1 日生效（BC 省政府）。
门槛是 730 天，不是 365 天。 2025 年 1 月 1 日或之后处置、且持有不足 730 天的 BC 住宅物业（含楼花合同）落进这套税；在生效日之前取得的房产同样适用，只要处置发生在生效日之后。卖方是不是 BC 居民、是不是加拿大居民，都不影响。
税率是一条递减直线。 持有不足 366 天一律 20%；366 至 729 天按 20% × [1 −（持有天数 − 365）÷ 365] 递减，730 天归零，税率四舍五入到千分位（BC 省政府）。
税基与主要居所扣除。 税基＝处置所得 − 取得成本 − 改良成本；若该房是本人的主要居所（primary residence），可再减最高 20,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值），但有一个反直觉的门槛：必须持有满 365 个连续日才给——也就是税率恰好最高的那批人拿不到（BC 省政府）。净应税额不得为负，算成负数按零计。
豁免分两类，差别在要不要交表。 生活事件豁免、建商与开发商相关豁免、关联人之间的处置这三类，必须先交表才拿得到；免申报的只有四类：豁免地点（保留地、Nisga'a 土地、shíshálh 土地、条约土地等）、豁免实体（注册慈善、政府及其机构、原住民族、若干住房公司与非营利）、以 REIT 受益人身份取得的、以及全程专用于商业用途的（BC 省政府）。赠与没有总括豁免，且受赠取得的成本按 $0 计（BC 省政府）——「父母加名／转名」这类本地常见安排，在这套税下是要单独算一遍的。
罚款有个 $500 的地板。 迟报罚＝max($500, 5% × 欠税) + 1% × A × B，A 取 max($500, 欠税)、B 最多 12 个完整月；被书面要求后仍不报且此前已被罚过的，升到 10% 与 2% × A × B（B 最多 20 个月）（BC 省政府）。含义很直接：拿了生活事件豁免却不交表的人，罚的不是税，是那笔 $500 起步的罚款。
4.2 两套翻炒规则逐条对照
| 联邦（ITA s.12(12)–(14)） | BC（Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act） | |
|---|---|---|
| 起算 | 2023 年起的处置 | 2025-01-01 起的处置（含此前取得的房） |
| 持有期门槛 | 365 个连续日 | 730 天 |
| 后果 | 定性改变：利得变经营收入、免税失效、亏损归零 | 另征一笔省税，与所得税定性无关 |
| 税率 | 无独立税率，按边际税率全额课税 | 20% 起，366–729 天线性递减至零 |
| 自住是否有救 | 有：主居所免税，但落进翻炒规则后用不上 | 有限：主要居所扣除最高 20,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值），且须持有满 365 天 |
| 例外的取得方式 | 九项生活事件，符合即适用，不需另行申请 | 生活事件豁免必须先交表 |
| 申报 | 随 T1，Schedule 3 第一部分 | 独立申报表，处置后 90 天内 |
| 迟报后果 | 定性与罚息按所得税规则 | max($500, 5%×欠税) + 1%×A×B |
两套生活事件清单看起来相似，细节有三处实质差异（BC 省政府）：BC 为第二处房产（度假屋一类）单设了 100 公里的搬迁门槛，联邦九项里没有对应项；BC 明说非自愿解雇豁免不适用于自雇者，联邦条文只写 involuntary termination of employment；破产与房屋被毁这两类在 BC 同时开放给公司与合伙，其余生活事件只给个人。
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卖房那一天并行的是三套税，不是一套
联邦所得税（资本利得或经营收入）、BC 翻炒税、以及与持有相关的 BC 投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax，税率与豁免见 BC 省政府 与 ca-provincial-01-bc-tax-credits-2026）。三者的纳税人、税基、申报表、申报期限各不相同，一套的豁免不会自动带来另一套的豁免。客户问「我卖房要交多少税」，至少要分三条线回答；买方一侧还有物业转让税（Property Transfer Tax），那是第四条线，纳税人是买方不是卖方。
五、历史变革：为什么这一章的旧材料特别容易过期
1972 年加拿大才开始对资本利得课税，主居所免税与资本利得税是同时出生的——它从一开始就是为了让「住房」不被这套新税卡住。
1982 年把免税从「每人一处」收紧为每家庭每年一处，堵掉夫妻各持一套的通道。1993 年起把同居伴侣纳入「家庭」，1982 至 1992 年间仍按「配偶」口径，所以那几年的历史指定要单独判。
1994 年的资本利得选择（T664）是一次性的过渡措施，替终身资本利得豁免取消做缓冲；今天只在老房子的成本基础里留下痕迹。
2016 年是分水岭，同一年改了两件事：处置必须申报并做指定，否则不给免税；plus one 限于取得当年为加拿大居民的人（CRA）。这一年之前的教学材料里「卖自住房不用报」的说法，今天原样照搬就是错的。
2019 年 3 月 19 日起，部分改变用途也可以做 45(2)／45(3) 选举，此前只有整体改变用途才能选举（CRA）。这一条对把一层楼改成出租的自住房东影响很大。
2023 年起加上联邦 365 天翻炒规则；2025 年 1 月 1 日起 BC 叠上自己的 730 天翻炒税。两条规则相隔两年、门槛差一倍、由两级政府分别管——这是本页最容易被讲错的一格，也是任何 2024 年之前成书的材料一定缺的一块。
六、案例：三个本地场景（人名与数字均为示例）
6.1 温哥华的双职工家庭：自住转出租，选举做还是不做
情景。 一对夫妇 2016 年以 90 万元买入东区一套联排，一直自住。2026 年 3 月他们搬去本拿比租房住，把这套房整套出租，当天市价 150 万元。他们名下没有第二套房。
适用规则。 整套改变用途，s.45(1)(a) 视同当天按 150 万处置并以同价重新取得。若不做选举：视同利得 60 万，2016–2026 每一年都可指定为主居所，B/C 覆盖全程，免税额吸收全部利得，应税为零，且新成本基础变成 150 万——之后卖出时只有 150 万之上的部分应税。这一笔仍然必须申报：T2091(IND) 加 Schedule 3 的 line 17900 勾「所有年份」。
若做 45(2) 选举：视同处置不发生，成本基础仍是 90 万；换来的是搬出后最多四年仍可指定这套房为主居所，代价是这四年不得对该房申报 CCA，且期间不得指定别的房产。
算出的数与取舍。 不选举这条路把 60 万增值当场锁进免税区，代价是从此这套房的每一分增值都要按资本利得算；选举这条路把免税额继续挂在这套房上，最多再覆盖四年，但如果四年后他们买了自住新房并想指定新房，这四年的重叠就得二选一。判据是「未来四年里，哪套房的增值更快、你更可能想把免税额花在哪一套」，不是「哪个当下税更少」——两条路当下的税都是零。
常见错报。 以为「没卖就不用报」，用途改变那一年什么都没填。免税资格以申报为条件，这一步漏掉，四年后真卖房时会发现 2026 那一格是个洞。
6.2 列治文的楼花转让：持有的是权利，不是房子
情景。 一位买家 2025 年 5 月签下一份新建公寓的预售合同（楼花），付了定金。2026 年 1 月，楼还没交付，他把合同转让（assignment）给别人，赚 8 万元。
适用规则。 联邦翻炒规则的对象包含「取得加拿大住宅单元的权利」（s.12(13)(a)(ii)，加拿大联邦法规库）。他持有这份权利约 245 天，不足 365 天，九项生活事件一项都不符合，所以这 8 万元全额视同经营收入，不是资本利得，没有 ½ 纳入率，主居所免税更无从谈起——他一天也没有住过这套房。BC 一侧：楼花合同属于「取得住宅物业受益权益的权利」，落进 BC 翻炒税的应税范围；持有不足 366 天，税率 20%；主要居所扣除对预售合同转让不适用（BC 省政府）。
算出的数。 联邦：8 万元全额进 2026 税年的收入，按边际税率课税，报在 T2125 上。BC：应税额 8 万元（无 20,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值） 扣除），税率 20%，约 1.6 万元，处置后 90 天内单独申报。注意这两笔是叠加的，不是二选一。 转让新房合同另有 GST/HST 的问题，属另一个板块，本页不展开。
常见错报。 「房还没交付，我没卖房」——权利本身就是标的；以及只报了联邦一侧，BC 那张表拖过 90 天，撞上 $500 起步的迟报罚。
6.3 素里的被裁员工：例外用得上，表还是要交
情景。 一位工程师 2025 年 3 月买入素里一套独立屋自住，2026 年 5 月所在公司裁员，他被非自愿解雇，为降低支出把房卖掉，持有 425 天，利得 12 万元。
适用规则。 联邦：持有 425 天已超过 365 天，翻炒规则本来就不适用；即便不足 365 天，「非自愿解雇」也在九项例外之内。这笔按资本利得处理，且全程自住、全程可指定，主居所免税吸收全部利得，联邦应税为零——但 Schedule 3 与 T2091(IND) 仍要填。BC：持有 425 天不足 730 天，落进 BC 翻炒税；他可以主张非自愿解雇的生活事件豁免（该豁免不适用于自雇者，他是受雇的，符合），但这类豁免必须交表才拿得到（BC 省政府）。
算出的数（假设他没有交表）。 税率 ＝ 20% × [1 −（425 − 365）÷ 365] ＝ 20% × 0.83562 ≈ 16.712%；税基 12 万元减去主要居所扣除 20,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值）（他持有满 365 天，符合条件）＝ 10 万元；应缴约 $16,712，再加迟报罚。交了表并获准豁免则为零。一张表的差价是一万六千多元。
常见错报。 把联邦的「例外自动适用」经验套到 BC 上。联邦九项例外符合即适用，BC 的生活事件豁免要先交表——两套制度在这一点上的设计完全相反。
七、常见错报与自查清单
- 卖了自住房没在报表上申报与指定。 识别方法：处置年的 Schedule 3 里 line 17900 三个框一个都没勾，且没有 T2091(IND)。2016 及以后税年这等于放弃免税资格。
- 以为「住过就全免」。 识别方法：这套房的持有期里有任何一段是纯出租、或本人是非居民的年份，而 T2091(IND) 上却指定了全部年份。免税是按 B/C 比例给的，不是是非题。
- 出租一间房就自行做了视同处置。 识别方法：附属性、无结构改造、不扣 CCA 三条同时满足的情形，本来不必视同处置。反过来更常见——三条里踩了一条却当作什么都没发生。
- 对自住房的出租部分扣了 CCA。 识别方法：T776 上有 CCA 申报，而该房又想主张主居所免税。这一步既破坏该部分的主居所资格，又让日后的 45(3) 选举视为从未做出。
- 45(3) 选举拖到卖房那天才想起来。 识别方法：转为自住的年份没有留下任何书面记录。法条的期限是「CRA 要求后 90 天」与「处置年申报期」两者中较早的那个。
- 把 BC 翻炒税当成联邦规则的一部分。 识别方法：处置后 90 天过去了，只报了 T1，没有单独的 BC 申报。罚款从 $500 起，且拿豁免也要交表。
- 只数「年数」不数「天数」。 识别方法：把 2025 年 6 月买、2026 年 5 月卖说成「跨了两个年度」。联邦数的是 365 个连续日，BC 数的是天数并直接进税率公式，跨不跨年度与它们无关。
- 一年内处置了两套曾是主居所的房产，只填了一张 T2091(IND)。 识别方法：Schedule 3 的 line 17900 勾了第三个框，而附表只有一张。每套一张。
- 大地块自住房整块当免税。 识别方法：地块超过 1/2 公顷（1.24 英亩）而报表里没有任何拆分或举证材料。超出部分默认不在免税范围内。
- 赠与或家庭内转名时以为「没收钱就没有处置」。 识别方法：房产登记发生变化而报表上无记录。联邦按非公平交易的视同市价处置处理；BC 一侧受赠取得成本按 $0 计，赠与也没有总括豁免。
下一步练习：79
术语双语对照
| English | 中文 | 一句机制 |
|---|---|---|
| principal residence | 主居所 | 本人、配偶或子女在该年 ordinarily inhabited 的住宅单元；每个家庭每年只能指定一处 |
| principal residence exemption (PRE) | 主居所免税 | 按 A −（A × B/C）− D 从资本利得里减掉的部分（ITA s.40(2)(b)） |
| designation | 指定 | 以规定表格声明某房产在某些年份是主居所；2016 起不指定即不免税 |
| ordinarily inhabited | 通常居住 | 主居所的居住要件，不要求常住，一年只住数周的度假屋亦可满足 |
| "plus one" rule | 加一年规则 | 公式里 B 加一年，覆盖同年卖旧买新；取得当年为非居民者不享有 |
| change in use | 用途改变 | 自住与收入用途之间的转换，触发视同处置（ITA s.45(1)） |
| deemed disposition | 视同处置 | 没有实际交易但按公允市价视为卖出并立即以同价重新取得 |
| fair market value (FMV) | 公允市价 | 视同处置的计价基准，需有评估或可比成交支撑 |
| subsection 45(2) election | 45(2) 选举 | 自住转出租时视为未改变用途；期间不得扣 CCA，最多多指定 4 年 |
| subsection 45(3) election | 45(3) 选举 | 出租转自住时递延视同处置至实际卖出；此前扣过 CCA 即失效 |
| capital cost allowance (CCA) | 资本成本折旧 | 对出租部分计提的折旧；CCA会影响用途改变选举；须按s45(4)归属期间和申报人核对，不能说所有主居所资格一律永久丧失 |
| flipped property | 翻炒房 | 持有不足 365 连续日的加拿大住宅单元或购房权；利得视同经营收入 |
| adventure or concern in the nature of trade | 冒险性经营 | 单次交易也可构成经营的法律定性，翻炒规则直接视同之 |
| business income | 经营收入 | 全额进应税收入，无 ½ 纳入率，报在 T2125 上 |
| life event exception | 生活事件例外 | 联邦九项，符合即适用；BC 的对应豁免必须先交表 |
| eligible relocation | 合格搬迁 | 新居比原居近至少 40 公里的就业或就学搬迁；翻炒例外中不要求境内 |
| assignment (of a presale contract) | 楼花合同转让 | 转让的是取得住宅单元的权利，同样落进联邦与 BC 两套翻炒规则 |
| primary residence deduction | 主要居所扣除 | BC 翻炒税专有，最高 20,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值），须持有满 365 连续日 |
| Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act | 《住宅物业短期持有利润税法》 | BC 翻炒税的法源，2025-01-01 生效 |
| speculation and vacancy tax (SVT) | 投机与空置税 | BC 按年对物业持有课征的另一套省税，与翻炒税、所得税互不替代 |
| Schedule 3 line 17900 | 附表三第 17900 行 | 主居所指定的三个勾选框所在行 |
| Schedule 3 lines 17905 / 17906 | 附表三第 17905 / 17906 行 | 翻炒房的是非题与九个生活事件方框 |
| Schedule 3 line 13800 | 附表三第 13800 行 | 用于产生收入那一部分不动产的利得报告行 |
| Form T2091(IND) | 主居所指定表 | 个人做主居所指定并计算利得；逝者用 T1255 |
| Form T1255 | 逝者主居所指定表 | 由法定代表人为逝者做指定 |
| Form T776 | 不动产出租情况表 | 出租收入与费用的申报表 |
| Form T2125 | 经营或专业活动情况表 | 被定性为经营收入的房产利得报在这里 |
| late-filed election penalty | 迟做选择罚款 | $8,000 与 $100 × 完整月数取低（ITA s.220(3.5)） |
来源
法条（现行合订本，Act current to 2026-06-21）：s.12(12)–(14) 翻炒房定性、定义与亏损归零（加拿大联邦法规库）· s.40(2)(b) 主居所免税公式（加拿大联邦法规库）· s.45(1)–(4) 用途改变与两个选举（加拿大联邦法规库）· s.54 主居所定义与 1/2 公顷、四年封顶（加拿大联邦法规库）· s.54.1 雇主调动例外（加拿大联邦法规库）· s.220(3.5) 迟做选择罚款（加拿大联邦法规库）。
CRA 现行页面与表格：主居所与其他不动产总页，2026-02-05 更新（CRA）· Schedule 3 表格全文与行号（CRA）· T2091(IND) 表格页，2026-01-20 更新（CRA）。
BC 省财政厅：BC home flipping tax 总页，2026-06-08 更新（BC 省政府）· 税额计算四步与税率公式，2026-05-07 更新（BC 省政府）· 豁免总页，2026-05-07 更新（BC 省政府）· 生活事件豁免，2026-05-13 更新（BC 省政府）· 罚款与利息，2026-05-08 更新（BC 省政府）· 投机与空置税税率（BC 省政府）。