短租收入怎么定性、GST/HST 什么时候找上门、以及一份『已经废止但你可能还欠着』的申报表（Short-Term Rental & UHT）

核实日期：2026-09-05｜相关表格：T776（财产所得口径的短租）／T2125（营业所得口径的短租）／GST/HST 注册与申报／UHT-2900（仅补报 2022–2024 历年时才用）｜复核周期：本页含 GST/HST 门槛、BC 省登记年费与截止日、平台申报截止日，均按年复核，下次 2027-01-31。

这一章解决的问题分两半，都很具体：第一半是短租（Airbnb/Vrbo 一类）在所得税之外还要面对的两件事——收入到底算财产所得还是营业所得、GST/HST 什么时候会找上门、卖房那天会不会因为曾经短租过而多一笔 GST；第二半是一份 2026 年几乎已经不用管、但过去几个历年可能仍然欠着的申报表——Underused Housing Tax（未充分利用房屋税，UHT）。读完这一页，你应该能做到三件事：判断自己的短租收入该走 T776 还是 T2125，并知道这个判断会不会连带把你推进 GST/HST 注册；说清楚 2026 年一套物业从长期出租改做短租时，GST/HST 那边可能发生什么；分清「UHT 已经废止」和「2022–2024 三个历年我可能还欠一份申报」是两件不能混为一谈的事。本页不重复 2024 起短租不合规费用不可扣（ITA s.67.7 的『不足 90 连续天』门槛）与住宅翻炒规则的完整讨论，那部分见 ca-property-01-rental-t776；本页只在需要对照时简短带过。

一、制度设计与底层逻辑：短租横跨了所得税、销售税、省级住房政策三套制度

短租之所以是税务里最容易出错的板块之一，根本原因不是规则本身多复杂，而是同一件事同时被三套互不隶属的制度管着，而这三套制度各自的判断标准、各自的门槛、各自的处罚，彼此并不对齐。

第一套：联邦所得税，判断收入定性。 一个人把自己名下的物业挂到平台上短租，第一个要回答的问题是——这笔收入是「财产所得」（income from property）还是「营业所得」（income from business）？答案不取决于挂牌名字叫什么，也不取决于住几天，而取决于提供了多少服务。只提供水电、供暖、停车位、洗衣设施这类基本服务，通常仍按财产所得对待，用 Form T776 申报；如果额外提供了定期打扫、迎宾接待、备餐、行李寄存一类实质性服务，服务越多，被认定为营业所得的可能性越大，要改用自雇业务的申报路径（Form T2125），并参照《自雇业务、专业、佣金、农渔业收入指南》处理（CRA）。这条分类不是纸面文章：营业所得要缴 CPP 自雇部分、要单独判断合理预期利润，财产所得则不需要；一旦被税局重新定性，往往连带引发以前年度的重新评税。

第二套：GST/HST判断具体供应是否应税。 供同一人连续住宅居住不少于一个月，可能符合住宅租赁豁免；符合每日费用限额的住宿另有豁免。residential complex定义还对旅馆、汽车旅馆等类似场所有特定排除，并涉及基本所有租住期间少于六十日的测试。不能把“60天/90%”当成单笔租金应税的唯一开关，也不与ITA s.67.7不足九十天的费用限制混用（CRA）。

第三套：省级住房政策，判断这处物业允不允许做短租、要不要登记。 BC 省的《Short-Term Rental Accommodations Act》（SBC 2023, c.32）走的是完全独立的立法轨道，关心的不是税，而是「住房存量」——它限制谁能做短租（主居所限制）、要求登记（省级注册号），这套规则不进联邦税表的任何一行，但不合规会连带触发前面说的 ITA s.67.7 费用不可扣。

三套规则的触发条件不同。仅提供基本服务的房东可能仍报财产所得，但租金供应、用途改变与省市许可仍各自判断；是否超过注册门槛也不替代收入性质分析。

二、2026 税年现行规则与数字

2.1 GST/HST：30,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值） 门槛与短租触发的用途变更自评税

GST/HST 小供应商门槛是 30,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值），这个数字自 1991 年起就没变过、也不做指数化，是本课少数几个「不需要每年更新」的数字（CRA）。短租经营者一旦被认定为提供应税供应（按 2.1 前段的门槛落入应税一侧），累计收入触及 30,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值） 就要注册 GST/HST 账号并开始收税——具体是哪一天开始收，要看触发路径：单个日历季度内一笔就超过 30,000 加元（2026 税年；已生效；官方公布值），从那一笔起就要收；四个滚动季度累计超过但单季没超，则在超过所在季度结束后下一个月末失去小供应商身份。

住宅用于应税短租、长期住宅出租或个人居住之间转换时，须把所得税视同处置与GST/HST用途改变分开。依GST/HST Memorandum19.2.3第76及96–99段，进入商业用途可能产生ITC；转出商业用途、新建或实质翻修后首次出租，则按适用条文判断税额调整或self-supply，不是一律按FMV缴税（CRA）。

2.2 平台申报（DPI）：CRA 现在直接从 Airbnb 拿数据核对

自 2024 历年起，所得税法 Part XX 的「数字平台申报规则」（脱胎于 OECD 的 DPI／Digital Platform Information 模型规则）要求 Airbnb 一类平台，把房东的身份信息与交易数据整理后报给 CRA，首份申报截止 2025-01-31，此后每年 1 月 31 日一次；房产短租属于须申报的「相关活动」（CRA）。这条规则不改变任何一条纳税义务本身——该报的收入本来就该报——它改变的是税局知道多少：以前 CRA 主要靠稽核抽样发现漏报短租收入，现在平台会按历年主动把交易汇总报上去，漏报被交叉比对发现的概率显著提高。平台本身如果不按时申报，也要按 ITA s.162(7.01) 单独受罚，但这一层责任在平台，不在房东。

2.3 UHT 申报义务：2024 历年（考试口径）/ 2025 历年 / 2026 历年现行（三列表）

Underused Housing Tax 是本页篇幅最长、也是被误读风险最高的一段——它现在的现行状态是「废止」，但「废止」这个词只对未来历年成立，不能反推到过去历年，这条区分是整段的核心。

三列出处：2022/2023 历年细节见 UHTN1（CRA）与 UHT 2022 历年过渡宽限提示（CRA）、UHTN4 本地股权豁免扩大（CRA）；2025 及以后见 Budget 2025 措施文本（加拿大财政部）与 Bill C-15 御准摘要（Parliament of Canada）。

迟报罚款：无论哪个仍需申报的历年，最低罚款都是个人 $1,000、非个人（含公司）$2,000，取「这个最低额」与「按公式算出的一个更大金额」两者中较大者（CRA）；这个 $1,000/$2,000 本身是从最初立法时的 $5,000/$10,000 下调而来（2023 年秋季经济声明宣布，随后入法，对 2022 历年起同样适用），考试口径定稿时这条下调已经写入。即使当年算出来该缴的 UHT 是零，只要该报没报，最低罚款照样成立——这是三个历年里唯一至今没有变过的一条。

三、实务流程：分清三条线各自该怎么走

判断收入定性，决定用哪张表。 先问服务程度：只提供基本服务（水电、停车、洗衣）走 T776；提供打扫、备餐、迎宾等实质服务，不能仅凭GST/HST注册或超过小供应商门槛判为营业所得；须综合服务性质与活动组织程度，这类情况实务上应转交能处理营业所得与 GST/HST 申报的专业人士，改走 T2125 路径（CRA）。

判断GST/HST义务，先分供应再分资产变更。 单笔连续住宅租住满一个月的豁免，与residential complex定义中的短期住宿排除，是两项不同测试；不是统一按“60天/90%”决定每笔租金应否收税。应税供应再合并本人及适用关联者的全球应税供应，按单季度或连续四季度测试小供应商门槛。用途改变另查转换方向、注册人身份、资产类别及历史税额，进入商业用途可能有ITC，退出商业用途或builder首次出租等才分别判断调整/self-supply。

核对省/市登记要求，避免连带触发所得税端的费用不可扣。 在 BC，这意味着先确认物业是否落在主居所限制的适用范围内（见第四节），再完成省级登记；未登记或不满足主居所限制导致的「不合规」，会连带触发 ITA s.67.7 的费用比例不可扣，这部分完整判断见 ca-property-01-rental-t776。

核对是否欠着 2022–2024 历年的 UHT。 只要在 2022、2023 或 2024 年 12 月 31 日任一时点，本人（非公民/永久居民）、或持有物业的公司/合伙/信托（且不满足 2023 起的本地股权豁免）名下有住宅物业，就该核对当年是否已经申报 UHT-2900；从未申报的，现在补报仍会被追究最低 $1,000/$2,000 罚款，但补报本身没有时间上限——欠着不报只会让罚款金额持续计算，不会因为拖着不管而自动消失。

保留凭证：平台收益汇总单、按天/按月的入住记录（用来算出租期结构与不足 60 天/90 天的比例）、装修与清洁服务发票、省级登记确认信、以及如果曾经商业性质使用过物业的证明文件（用来支持或反驳用途变更的判断）。

四、联邦之外：BC 短租省级立法的两根支柱

BC 省的短租新规走的是《Short-Term Rental Accommodations Act》（SBC 2023, c.32，2023-10-26 御准）这条独立立法轨道，跟本页第二、三节讲的联邦税制完全是并行关系——不管省级这边合规不合规，联邦的收入定性、GST/HST、用途变更自评税该判断的还是要判断；反过来，联邦这边报得再规矩，也不代表省级这边就自动合规。

支柱一：主居所限制（Principal Residence Requirement），2024-05-01 生效。 这条规则把短租限制在房东本人的主居所，外加同一物业上的一套副屋（secondary suite）或附属住宅单位（accessory dwelling unit，如车库改建的花园套房）；适用范围是人口 1 万以上的市镇及其邻近小型社区，覆盖了温哥华、维多利亚、素里等 60 余个社区（BC 省政府）。这是一条省级地板——地方政府仍可以用现有或新增的市镇细则定得更严，但不能比这条省级要求更松。豁免对象包括在 2023-12-08 前已按酒店/汽车旅馆方式运营且满足特定条件的 strata 酒店、分时度假物业、房屋互换等。违反主居所限制的行政罚款，按每项违规每天计，个人 $500–$5,000、公司最高每天 $10,000（BC 省政府）。有 17 个原本被豁免的社区之后申请加入适用范围，这类改按每年 2 月 28 日前提交申请、当年 11 月 1 日生效的节奏走，不是全省统一时点。

支柱二：省级短租登记（Provincial Short-Term Rental Registry），2025-05-01 生效。 从这一天起，所有在 BC 挂牌的短租房源都要显示省级登记号，平台负责核验登记号的真实性；年费按类型分档——房东自住的物业 $100/年、房东不自住的 $450/年、整栋 strata 酒店 $600/年（均另加 $1.50 服务费）（BC 省政府）。没有有效登记号的挂牌会被平台下架。登记制度和主居所限制管的是两件不同的事：登记回答「有没有备案、政府知不知道这处房源存在」，主居所限制回答「这处房源本来允不允许做短租」——一处完全符合主居所限制的房源，如果没去登记，一样是不合规；反过来，去登记了也不代表就自动豁免主居所限制。

这两根支柱与联邦规则如何互相牵连：省级不合规（未登记，或不满足主居所限制）会让当年该处短租的相关费用，按 ITA s.67.7 的比例公式部分或全部不可扣（完整机制见 ca-property-01-rental-t776）；而省级合不合规，跟前面第二节讲的 GST/HST 门槛与用途变更自评税，是各自独立判断的，不能因为省级这边处理好了就假设联邦销售税那边也自动没事。

五、历史变革：从「一次性全球征收的反空置工具」到「整部法律被废止，旧账仍要清」

UHT 出台时的政策意图很直接：针对非居民、非本地控股主体持有的加拿大住宅，如果长期空置或未充分利用，按物业估值的 1% 每年征税，用来抑制部分投资性住宅长期空置、推高住房紧张的现象。第一个适用历年是 2022，申报义务的覆盖面在设计上刻意拉得很宽——不只是最终要缴税的人要报，几乎所有非公民/永久居民个人以及绝大多数公司、合伙、信托，只要在当年年底持有住宅物业，都要先申报，能不能豁免税款是申报之后的另一件事，这也是为什么很多完全不该缴税的本地股权企业和信托，在 2022 历年也被卷入了申报义务。

制度运行的头两年很快暴露出「申报面过宽」的问题：大量由加拿大公民/永久居民百分之百持有的公司、合伙、信托，明明最终能拿到税款豁免，却仍要走一遍完整的申报流程，行政成本和罚款风险都不成比例。2023 年秋季经济声明因此宣布两项调整——本地股权的公司、合伙、信托自 2023 历年起直接改列为「excluded owner」，不再需要申报（2024-06-20 正式入法）；同时把最低罚款从个人 $5,000／非个人 $10,000，下调到个人 $1,000／非个人 $2,000。这两项调整方向一致：把这套制度的行政负担，从「几乎所有持有人都要先报一遍」收窄到「真正可能需要缴税的那部分人」。

即便经过这两轮收窄，UHT 的实际征收效果与行政成本之间的落差仍然持续受到关注——2025 年的 Budget 2025 索性提出彻底终结这套制度：自 2025 历年起不再产生税款、不再需要申报；《Underused Housing Tax Act》本身并没有马上消失，C-15 把它和配套条例的整部废止日定在 2035 年 1 月 1 日，留出十年处理 2022–2024 的旧账，Justice Laws 至 2026 年 7 月仍把它列为现行法（Parliament of Canada、加拿大联邦法规库）。这项措施随 Bill C-15（Budget 2025 Implementation Act, No. 1）在 2026-03-26 正式获得御准，成为现行法律。

这段历史留给 2026 年读者的，是一句不能简化的话：制度被废止，不等于过去的义务被免除。 2022、2023、2024 三个历年的申报与迟报罚款原封不动地保留，Bill C-15 只处理了「2025 历年及以后」，从未触碰「过去几个历年欠的账」。考试口径学年不等于唯一适用历年；历史内容须按原章明确日期与官方版本对照，在 2026 年的现行口径下已经不是「现行规则」，但也不是「作废内容」——它现在的唯一用途，是指导还没有补报 2022–2024 历年的读者，按当年的规则把该报的表报掉。

六、案例

案例一：本拿比的自雇设计师，短租升级成了营业所得而不自知。（示例）一位在本拿比自住并把地下室副屋放上短租平台的自雇设计师，2026 年在原有基本清洁的基础上，加开了「含每日客房打扫 + 迎宾接机」的高端房型，收入比普通挂牌高出不少。适用规则：额外提供的定期打扫、迎宾接送已经超出「基本服务」的范围，服务程度的提高把这部分收入的定性推向营业所得，应转走 T2125 而不是继续用 T776；同时因为营业所得会计入自雇净收入，还要连带考虑 CPP 自雇部分的缴纳。常见错报：以为「反正都是同一套房、同一个平台账号」，年复一年沿用 T776，没有随着服务内容升级重新判断定性。

案例二：素里房东把长租改为应税短租（2026税年自编示例）。 房东为GST/HST注册人，整套资本物业由免税长租改为完全商业用途。不能因此直接算FMV乘GST为欠税；应先核ETA用途改变条文、basic tax content及可能的ITC，并保留取得及改良时税额记录。未来改回免税住宅或实际出售时，再独立核相反方向规则及豁免。常见错报是把两个方向都套同一张自缴税表。

案例三：列治文的非居民业主，2022 年买房出租至今从未申报 UHT。（示例）一位非居民投资者 2022 年在列治文购入一套公寓长期出租至今，因为「UHT 已经废止」的新闻，一直以为自己不需要处理这件事。适用规则：2025 历年及以后确实不再需要申报 UHT，但 2022、2023、2024 三个历年的申报义务原样保留，现在补报仍会被追究最低 $1,000 起的迟报罚款（且按公式算出的金额如果更高，取更高者）；这与出租收入本身是否合规申报 T776 是完全独立的两件事。常见错报：把「制度废止」直接等同于「过去欠的也不用管了」，两者在时间效力上完全不同。

七、常见错报与自查清单

• 把所得税短租定义代替GST/HST供应豁免测试——费用限制、单笔住宅租赁豁免及财产定义分别核，不能统一套“60天/90%”。
• 短租收入不管提供了多少服务，一律套用 T776——基本服务之外的实质性服务越多，越可能被认定为营业所得，需要改走 T2125。
• 忽略GST/HST用途改变的方向——进入商业用途与退出商业用途分别核；不因“改变用途”四个字就一律计算FMV自缴税。
• 卖出曾经主要做短租的物业时，仍按普通住宅出售当然豁免处理——如果处置前主要用于应税短租且卖方是注册人，整笔交易可能是应税供应。
• 以为「UHT 已经废止」意味着过去几个历年也不用管——2025 历年及以后确实不用报，但 2022、2023、2024 三个历年的申报与罚款原样保留，与制度是否已经废止无关。
• 忽略平台申报（DPI）已经把交易数据直接报给 CRA——从 2024 历年起，漏报短租收入被交叉比对发现的概率比过去高得多，不是「平台不会告诉税局」的年代了。
• 把 BC 省的登记制度和主居所限制当成一件事——登记回答「有没有备案」，主居所限制回答「本来允不允许做」，两者都满足才算合规，缺一不可。

术语双语表

下一步练习：79