公司向非居民付款：租金预扣、购产留款与错扣退款

适用口径：2026 税年加拿大联邦所得税；金额均为加元。核实日期：2026-09-10；复核日期：2027-01-31。本文讨论加拿大公司向非居民付款及购买加拿大财产的责任，实际扣缴须依据交易合同、居民身份和证书确定。

公司付了租金或购楼款，通常认为税务工作就是取得发票、登记成本，再决定何时扣除。但是当收款人是非居民，付款公司可能同时成为扣缴义务人：税主要对应对方的加拿大收入，未扣缴的责任却可能落在公司身上。会计处理允许列支，不代表现金可以全数付给对方。这也是为什么跨境付款审核应发生在付款前，而不是年结申报时才补问。

本页用“先租后买同一处商业物业”的场景，区分 Part XIII 收入预扣和 s.116 财产交易责任。两者可能都出现 25%，却不使用同一计算基数、证书或补救表格。物业税、GST/HST 与土地转让税仍各有自己的规则；本页的留款计算不能替代这些交易税费。✅源：ITA s.215 ✅源：ITA s.116

先查收款人身份与款项性质

居民身份不是护照国籍，也不是银行收款账户的国家。加拿大公司把钱汇入海外账户，不能仅据此判定收款人是非居民；对方提供加拿大通信地址，也不足以终结核查。建议在供应商或出租人资料中分开记录法律名称、身份声明、实际收款人、合同权利人与付款代理人。遇到公司、合伙、信托或代收安排时，应保留完整权利链，不能只录入汇款指示上的姓名。

款项性质同样重要。房租、股息、利息、管理费、特许权使用费及购产价款，不能都使用“境外付款”这个总账标签。先确定所得税法是否覆盖该类款项，再查国内法例外和条约待遇。以利息为例，s.212(1)(b) 本身就区分非独立交易利息、参与性债务利息及豁免范围；不能把所有支付给外国银行的利息先认定为必须扣税，再要求对方只能靠税收条约取回。✅源：ITA s.212 的款项分类

Part XIII 的百分比是法定起点

本站核实到的一般法定税率为 25%。其适用对象是落入 Part XIII 的有关付款或贷记金额，而非公司全年利润。股息和利息还须分别查法条及条约，不能认为对方来自某个条约国就对所有款项统一使用较低税率。条约待遇通常需要核实受益所有人、税收居民身份及取得有关待遇的资格；付款人的档案应能解释采用某个税率的理由。✅源：Part XIII 法定规则 ✅源：CRA 受益所有权与条约待遇

例如，教学假设公司在 2026 税年支付加拿大商业物业月租 $8,000，出租人是非居民，并假设整笔租金适用一般 25% 预扣且没有获准采用其他基数。则预扣为 $2,000，付给出租人的现金为 $6,000。公司应把租金、应缴预扣与实际汇款分别记账；这 $2,000 不是公司自己的所得税抵免，也不意味着出租人最终所有税务事项已经结清。

建议付款审批单同时显示税前合同额、适用率或不扣理由、预扣额、对方实收额及汇缴责任人。如果合同保证的是“对方税后净收”，还需要先解决合同价是否须反算，不能沿用上面以税前租金为基数的例子。商业谈判决定谁最终承担经济成本，不能自行撤销法定扣缴义务。

从付租金变成买物业，换一套责任

公司后来向同一位非居民买下物业，购产价款应转到 s.116 分析，不能继续按租金规则处理。这一条的核心是先区分财产类别，再判买方责任与证书。卖方为了取得证书所作的付款，可能涉及其预计处置收益；买方无适用例外时的责任，却围绕取得成本或应付金额及相应证书限额计算。把卖方“实际上没赚多少钱”的说明当成买方扣缴基数，会造成明显低估。✅源：ITA s.116(1)–(5.3)

这一条是一般 s.116(5) 情形下的 25%：在没有适用免责条件时，比较买方取得成本与 s.116(2) 证书限额。若已向买方签发适用的 s.116(4) 证书，则须按该款的独立例外处理，不是把所有叫作“清税证明”的文件都放进同一个公式。证书上的资产、交易人和金额也必须与实际交割一致。✅源：一般买方责任

这一条则对应 s.116(5.2) 与 (5.3) 指定财产的 50% 责任，包括符合范围的可折旧加拿大应税财产以及非资本性加拿大不动产等。出租物业中的土地与可折旧建筑因此不能不分类便整笔乘同一税率。建筑没有实际申领 CCA，也不能仅据此断言它不是可折旧财产；类别取决于适用事实与法律性质。✅源：指定财产与买方责任

上表为不同法律问题的比较，不是三项税率叠加。核实日为 2026-09-10，复核日为 2027-01-31；三年的百分比相同也不能省去交易年度的证书核对。

案例：土地建筑分开，留款才不会少算

以下仅为 2026 税年的教学推算：居民公司向非居民购入一处加拿大出租物业，总价 $1,000,000，假设有依据地分配为资本性土地 $400,000、符合指定范围的可折旧建筑 $600,000，并且没有适用证书或其他责任例外。土地端按一般责任计算为 $100,000，建筑端按指定财产责任计算为 $300,000，合计 $400,000。若错误地把总价全部乘 25%，就会少估 $150,000。

这组数字只展示责任分流，不是卖方的最终所得税。实际土地建筑分配应由估值、合同和其他证据支持，也必须检查是否存在存货、其他资产或法定例外。不能为了减少留款，临时把更多售价分给税率较低的那一栏。若证书金额或资产范围发生变化，交割工作表也要重算，不能只在旧表旁写一句“已收到证书”。

一般与指定买方责任的汇缴期限均涉及取得月份结束后 30 日；这不是“过户后 30 日”的同一句话。交易档案要同时记录取得日、对应月末与法定截止日，并由办理人员按节假日及实际程序核算。合同中的律师留款安排可以保护现金，却不能自行延长法定期限。合理查询、除外财产及条约保护财产另有条件，应把所依赖的具体路径写明。✅源：s.116(5)、(5.01)、(5.3)

错扣 Part XIII，退款由正确的主体申请

这一条处理前面租金或其他 Part XIII 付款中的错扣、多扣。非居民申请退款一般使用 NR7-R，CRA 须在税款汇缴历年结束后两年内收到。比如假设税款于 2026 历年汇缴，一般收到申请期限为 2028-12-31；这个日期是根据现行规则作出的教学推算，不以公司财政年度或出租人的申报年度替换历年起点。✅源：CRA 错扣退款说明

付款公司应协助提供收入类别、付款及汇缴日期、已扣金额、申报凭证和必要的更正资料，但不能把本来替收款人扣缴的钱直接放入自己的 T2 当作已缴公司税。s.116 的买方留款也不是 Part XIII 税，不能借 NR7-R 这条路线统统处理；有关卖方申报及抵扣应回到财产处置制度。

学完后，可用同一交易问自己三次：公司付的是收入还是购买财产？当前金额对应的是谁的税与谁的责任？适用的证书、退款表和起算日期是什么？如果这三问在资料上都有独立答案，财务人员才能把“账已记好”进一步落实为“付款义务已处理”。遇到非居民交易，带着合同、身份资料和分项计算向熟悉该业务的专业人员确认，比只问一个百分比更有用。