核实日期：2026-09-05。法条一律回 BC Laws 与 Justice Laws 原文（BC 各法当日版本自标 current to 2026-09-01）， 机构口径回 LTSA、FINTRAC、CRA、BC 财政厅现行页。出处见文末源表。
签完合同、拿掉全部 subject 之后，持牌人的主要工作确实结束了——但交易还没有发生。 在接受要约到产权登记之间的这一段，有四条彼此独立的法律链条同时收口：产权登记链、税链、透明度与反洗钱链、信托金链。 四条里只要有一条断掉，交割就完不成，而其中两条在 2020 年之后才长出来。
这一章的护城河不在调整表的算术上——算术三十年没变。它在于： 考试口径给的那份「交割文件包」清单，照着它准备今天会被土地产权办公室退件； 考试口径给的那条「接受要约 → 拿掉 subject → 交给过户人」的时间线，中间少了一段不可放弃的撤销期； 而反洗钱那一串义务，是持牌人自己的，不是律师的。
一、制度地位：交割是四条链同时收口
产权登记链由《土地产权法》(Land Title Act) 管。买方的过户人（conveyancer，即律师或公证人）准备 Form A 自由持有权转让书， 在交割日电子提交到土地产权办公室，拿到一个 pending application number（待处理申请号），登记随后完成。
税链由《物业转让税法》(Property Transfer Tax Act)、联邦《所得税法》(Income Tax Act) 与 GST 规则叠成。 物业转让税在申请登记那一刻就要缴，非居民卖家那一侧还挂着一条买方自己的责任。
透明度与反洗钱链是 2020 年之后的新东西，由《土地所有权透明度法》(Land Owner Transparency Act, LOTA) 与联邦《犯罪所得（洗钱）及恐怖主义融资法》(PCMLTFA) 两头夹住：前者卡在登记这一步，后者卡在持牌人自己的记录上。
信托金链由《地产服务法》(Real Estate Services Act, RESA) 与其规则 (Real Estate Services Rules, B.C. Reg. 209/2021) 管：定金进哪个账户、什么时候能动、佣金什么时候算「赚到」，全部有明文。
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为什么持牌人要懂一段自己不做的流程
交割由过户人执行，但客户会打电话给你。而且考试口径举过的那类纪律案例说明了一件事： 交割期的时间安排是在你写合同的时候定下的——占有日、交割日、调整日写成什么样， 直接决定过户人有没有可能按时完成。写合同的是你，扛纪律后果的也是你。
二、2026 年的一条真实时间线
| 环节 | 时点 | 依据 |
|---|---|---|
| 卖方签署接受要约 | 第 0 天 | 合同法 |
| 住宅买家撤销期 | 接受之日之后起算 3 个营业日 | 《物业法》(Property Law Act) s.42 + B.C. Reg. 175/2022 |
| 拿掉 subject（条件先决） | 合同约定 | 合同 |
| 定金付入经纪行信托账户 | 合同约定（多为下要约时或拿掉 subject 时） | RESA s.26–27 |
| 过户人做产权搜索、备文件、出两张调整表 | 交割日前若干天 | 惯例 |
| 卖方签 Form A，交给买方过户人（凭承诺 undertaking） | 交割日前 | 惯例 |
| 交割日：电子提交 Form A、透明度申报、物业转让税申报、按揭 Form B | 交割日上午 | LTA Part 10.1 |
| 拿到待处理申请号 → 放款、按调整表付款 | 交割日 | 惯例 |
| 占有日（交钥匙） | 合同约定，建议晚于交割日 | 合同 |
| 登记完成、title 更新 | 多数申请 10–15 个营业日 | LTSA 现行说明 |
撤销期只影响住宅物业，而且它插在最前面，不是插在交割那一头。制度本体（谁有这个权利、 怎么送达通知、哪些物业不适用）另章处理；在交割这一格只要记住它带来的三个后果：
- 接受要约之后的头 3 个营业日，这笔交易还不是确定的。营业日不含星期六与法定假日， 且从接受之日的次日开始起算。
- 这个权利不能放弃（B.C. Reg. 175/2022 s.7）。合同里写「买方放弃撤销权」那一句是无效的。
- 买方真的撤销时，要向卖方付合同价的 0.25%，且这笔钱从定金里直接扣付给卖方，余额退还买方 （B.C. Reg. 175/2022 s.6）。这是定金第一次可以在没有双方书面协议、也没有法院命令的情况下被动用。
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「3 天」不是 72 小时，也不是 3 个自然日
规程把《物业法》s.42 里的「days」定义为 business days，而 business day＝除星期六与法定假日之外的日子。 星期五下午接受的要约，撤销期要跨过整个周末。合同上那个交割日排得太紧， 就会出现「撤销期还没走完，客户已经在搬家」的场面。涉及具体日期时回官方页数，不要口算。
三、交割文件包：考试口径那张清单少了一份
考试口径列的那份包裹是：卖方签好的 Form A（电子件）· 双方签署的两张调整表 · 买方签署的物业转让税申报表（电子件）· 其他必需文件（如共管物业的 Form F 缴款证明、买方新设按揭的 Form B）· 买方在过户人信托账户里的补足款。
2026 年这份清单前面还要加一份：透明度申报（transparency declaration）。
《土地所有权透明度法》自 2020 年 11 月 30 日起要求：申请登记「土地权益」时， 每一位受让人都必须向登记管理人提交一份透明度申报，说明自己是不是申报主体（reporting body）； 如果是，还要说明属于三类中的哪一类——相关公司、相关信托的受托人、相关合伙的合伙人（LOTA s.10(1)）。
这里的「土地权益」是有定义的：自由持有权（fee simple）· 终身地产权 · 期限超过 10 年的租赁下的占用权 · 买卖协议（agreement for sale）项下的占用权或要求转让自由持有权的权利。按揭不在其中。
申报主体还要另交一份透明度报告（transparency report），写明自身与其权益持有人的信息（LOTA s.12(1)）。
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不交申报，登记官必须拒收
LOTA s.11(1) 用的是「must refuse」：受让人没有随申请提交透明度申报的，登记官必须拒绝接受这份登记申请。 不是可以拒，是必须拒。整笔交割卡在这里，而买卖双方之间的合同义务并不会因此暂停。 在申报或报告里提供虚假或误导信息，罚则见 LOTA s.92：非个人是 $50,000 与该物业评估值 15% 两者取大者为上限， 个人是 $25,000 与 15% 取大者。这不是象征性罚款。
个人用自己名字买房，也要交透明度申报——只是申报内容是「我不是申报主体」，不必再交报告。 中文网上常见的「透明度登记只管公司和信托」这句话，把「申报」和「报告」混成了一件事。
登记本身的其他几个时间点，按 LTSA 的口径：2020-11-30 起必须申报，2021-04-30 起公众可以检索， 2022-11-30 是登记前已经持有权益的申报主体补交报告的截止日。
电子提交与「谁能签」
《土地产权法》第 10.1 部管电子提交。文件可以由申请人、申请人的律师或代理人、 或该律师／代理人授权的人提交（s.168.2(1)）；本来要求「以特定方式签署或有见证」的文件， 只要由一名 designate（指定认证人）按 s.168.41 认证并电子提交，那个要求就算满足。 designate 的类别由土地产权主任指定（s.168.4）——这就是为什么普通人不能自己在网上把 Form A 交上去， 而收费办理过户只能由律师或公证人做。
designate 电子签名的法律含义是他在担保两件事：纸质签署本已经按要求签署并见证过， 且这份签署本（或其真实副本）在他手上（s.168.41(4)）。这条也解释了交割日的一个常见场景： 卖方明明人在外地，Form A 却能在当天提交——纸质签署本早就签好寄到了过户人处。
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待处理申请号为什么值钱
登记要 10–15 个营业日才完成，钱却在交割当天就付出去了。撑住这个时间差的， 一是律师之间的承诺（undertaking），二是《土地产权法》s.27(1) 的规则： 收费权益的登记，自登记官收到登记申请的日期与时间起，对其后每一个与该产权打交道的人产生通知效力。 换句话说，抢到的是提交那一刻的排序，不是审核通过那一刻。所以过户人拿到待处理申请号才敢付款。
四、钱怎么走：定金、佣金、按揭净额
定金付给买方的经纪行，进经纪行信托账户。 RESA s.26 要求经纪行在 BC 的储蓄机构开立并维持计息信托账户； s.27 要求持牌人把收到的一切客户款项立即交给经纪行，经纪行立即存入信托账户。
存进去之后，经纪行是 stakeholder（保管人），不是任何一方的代理人。 RESA s.28(2) 明写： 除非双方另有书面约定，否则经纪行以保管人身份持有这笔钱。这句话的实际含义是—— 交易谈崩时，经纪行不能听卖方的、也不能听买方的，它谁的话都不能听。
能动这笔钱的口子，RESA s.30(2) 只开了三个：法定的几种情形（付错款、利息、已赚取的佣金、 无人认领款、缴入法院、按法院命令支付）· 交易双方的书面协议 · 或依《物业法》s.43 下的规程。 第三个口子是 2022 年之后才有的，正对着撤销权：买家撤销时那 0.25% 从定金里划给卖方、 余额退买方，规程本身允许从经纪行信托账户中支取（B.C. Reg. 175/2022 s.6(3)）。
佣金什么时候算「赚到」？ 现行规则给了明确答案：以保管人身份持有的款项， 在一般买卖里可在「转让文件被提交到土地产权办公室申请登记之日」支取 （Real Estate Services Rules s.61(2)(c)）。租赁交易另有三选一的最早日规则； 如果服务协议约定了一个更晚的时点，从约定（s.61(3)）。
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账面上的佣金和现金流里的佣金是两件事
卖方的调整表上，佣金是一笔 debit，从卖方所得里扣。但现金层面它通常由买方经纪行手上的定金支付—— 因为卖方在上市合同里授权了这么做。定金大于佣金时，差额转回交割方；定金小于佣金时，缺口从卖方所得里补。 给客户讲这一段时，最容易被听成「定金就是佣金」。它们是两笔完全不同的钱： 定金是买方按合同付的、构成价款的一部分；佣金是卖方按上市合同欠经纪行的服务报酬。
记录义务也换了条号。 考试口径引的是旧《议会规则》s.5-4；现行 B.C. Reg. 209/2021 里， 经纪行必须留存的交易记录在 s.84：买卖合同（s.84(1)(a)）· 持牌人经手的要约与合同转让要约（s.84(1)(a.1)）· 出具给当事人的会计报表（s.84(1)(b)）· 撤销通知（s.84(1)(c)，2022 年新增）。 保存期 7 年（s.92(1)）。另外，为买方起草住宅要约、或向卖方转达住宅要约时， 持牌人必须按监管方核准的表格向客户披露撤销权，且披露内容必须包含 「不可放弃」「期限」「0.25% 怎么算怎么付」「余额如何退还」「哪些情形不适用」五项（s.57.1）。
五、调整表：判断法则与一个算到底的例子
调整表（statement of adjustments）就是两张分栏表：买方那张算出「交割还要再拿出多少现金」， 卖方那张算出「交割那天能收到多少现金」。栏名是 debit 与 credit，但含义与会计课上的相反， 所以千万别用会计习惯去套：
| Debit（借） | Credit（贷） | |
|---|---|---|
| 含义 | 这一方欠出去的钱 | 这一方已经付过或别人欠他的钱 |
| 对买方 | 增加买方交割要拿出的现金 | 减少买方交割要拿出的现金 |
| 对卖方 | 减少卖方能收到的现金 | 增加卖方能收到的现金 |
融资项目怎么落表，是最容易记混的一格：
| 情形 | 买方表 | 卖方表 |
|---|---|---|
| 买方向银行等第三方新借按揭 | Credit（贷款额） | 不入表 |
| 卖方现有按揭在交割时清偿 | 不入表 | Debit（未偿余额＋提前还款费等） |
| 卖方接受买方欠款（卖方按揭 / 买卖协议） | Credit（贷款额） | Debit（贷款额） |
| 买方承接卖方现有按揭 | Credit（未偿余额） | Debit（未偿余额） |
规律只有一句：买方的钱从哪来，卖方不关心；卖方拿走多少，买方也不关心。 只有当同一笔钱在两边同时改变现金位置时，它才会同时出现在两张表上。
情景：陈女士把房子卖给林先生
成交价 $1,200,000。林先生付了 $50,000 定金，在买方经纪行的信托账户里。 林先生新借了一笔 $800,000 的按揭，放款人从放款里扣掉 $1,500 的评估与手续费。 过户费 $1,200 由买方承担。上市佣金按成交价 3% 计。 陈女士名下有一笔余额 $520,000 的按揭要在交割时清偿，放款人收 $300 解除费。 陈女士已经缴清了本年度全年地税 $4,380。调整日是 9 月 1 日，且按合同买方承担调整日当天。 林先生不是首次购房者、也不适用新房豁免，物业转让税照常缴。
第一步：地税分摊。 买方要承担 9 月 1 日到 12 月 31 日：9 月 30 天 ＋ 10 月 31 天 ＋ 11 月 30 天 ＋ 12 月 31 天 ＝ 122 天。 全年按 365 天算，每天 $4,380 ÷ 365 ＝ $12.00。买方应摊 $12.00 × 122 ＝ $1,464.00。 因为税是卖方替全年垫付的，这一笔在买方那边是 debit、在卖方那边是 credit，两张表上是同一个数。
第二步：物业转让税。 按阶梯：前 $200,000 的 1% ＝ $2,000； 超过 $200,000 到 $1,200,000 的那 $1,000,000 按 2% ＝ $20,000。合计 $22,000，落在买方表的 debit。
买方的调整表
| 项目 | Debit | Credit |
|---|---|---|
| 购买价 | $1,200,000.00 | |
| 已付定金 | $50,000.00 | |
| 按揭毛额 | $800,000.00 | |
| 按揭评估与手续费 | $1,500.00 | |
| 过户费 | $1,200.00 | |
| 买方应摊地税（9 月 1 日–12 月 31 日，122/365 × $4,380） | $1,464.00 | |
| 物业转让税 | $22,000.00 | |
| 交割应补金额 | $376,164.00 | |
| 合计 | $1,226,164.00 | $1,226,164.00 |
买方那张表的 credits 一侧合计 $850,000，两栏合计同为 $1,226,164， 所以交割应补 ＝ $1,226,164 − $850,000 ＝ $376,164.00。
卖方的调整表
| 项目 | Debit | Credit |
|---|---|---|
| 出售价 | $1,200,000.00 | |
| 买方应摊地税（同上） | $1,464.00 | |
| 地产佣金（3%） | $36,000.00 | |
| 清偿现有按揭 | $520,000.00 | |
| 放款人解除费 | $300.00 | |
| 交割实得金额 | $645,164.00 | |
| 合计 | $1,201,464.00 | $1,201,464.00 |
第三步：把资金闭环验一遍。 两张表各自配平只证明了算术，不证明钱真的够。 把交割当天流进流出买方过户人信托账户的钱摆开看：
| 流入 | 金额 | 流出 | 金额 |
|---|---|---|---|
| 林先生补足款 | $376,164.00 | 付陈女士 | $645,164.00 |
| 按揭净放款（$800,000 − $1,500） | $798,500.00 | 佣金 | $36,000.00 |
| 经纪行信托里的定金 | $50,000.00 | 清偿卖方按揭本金 | $520,000.00 |
| 放款人解除费 | $300.00 | ||
| 过户费 | $1,200.00 | ||
| 物业转让税 | $22,000.00 | ||
| 合计 | $1,224,664.00 | 合计 | $1,224,664.00 |
两边相等，交易能完成。这张闭环表不出现在任何标准表格里，但它是判断一笔交割做不做得成的唯一方法： 两张调整表都配平、闭环却不平，说明有一笔钱被算了两次或者根本没有来源。
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定金为什么不出现在卖方表上
因为它在买方经纪行的信托账户里，陈女士从来没有收到过。卖方表算的是「交割那天她能拿到多少现金」， 她拿不到的钱不进她的表。如果买方是把定金直接付给卖方的，情况反过来： 那是买方的 credit、卖方的 debit。这一条几乎每张卷子都会考。
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地税的三种局面，方向各不相同
① 卖方已缴全年：买方 debit ／ 卖方 credit（同一个数，如上例）。 ② 税还没到期、将由买方缴：卖方要为 1 月 1 日到调整日前一天的那一段付钱给买方， 于是买方 credit ／ 卖方 debit。税单还没出时按上年数加估算涨幅计算，实际税单出来后由双方自行找补。 ③ 税已到期未缴：过户人从卖方所得里直接缴清，全年税额加滞纳金作卖方 debit， 再把买方那一段作卖方 credit ／ 买方 debit。 闰年按 366 天算。方向记混的代价是数字符号反了，卷面上直接零分。
业主补助（home owner grant）怎么进调整
分摊地税之前先要问一句：这一年的补助算谁的。业内惯例是： 双方都不合资格就按毛税额分摊；双方都合资格拿基本补助、但至少一方不合资格拿附加补助， 就按扣掉基本补助后的税额分摊；双方都合资格拿附加补助，就按扣掉附加补助后的税额分摊。
惯例没变，金额与申请路径变了。 2026 年的现行口径：基本补助 $570； 长者、退伍军人、残障人士等适用的附加补助合计 $845；房产评估值门槛 $2,075,000， 超过门槛可能只拿到部分补助。领基本补助的业主本年度至少要缴 $350 物业税， 领附加补助的至少要缴 $100。补助每年要向省里单独申请，而且官方明写 「你在补助申请上填的信息不会分享给你所在的市政府，也不会分享给 BC Assessment」。 另有一条已经写进官方页的变化：2027 年 1 月 1 日起，北部与乡村物业原有的 $200 附加额取消， 全省统一为基本 $570、长者等合计 $845。
六、非居民卖家：调整表上考试口径没有的那一行
卖方不是加拿大税务居民时，交割里会多出一整套动作，而且风险落在买方身上。
《所得税法》s.116 的机制是：非居民处置「加拿大应税财产」（taxable Canadian property， 包含位于加拿大的不动产），要向加拿大税务局申报并取得合规证明书（certificate of compliance）。 处置之后才申报的，须在处置日起 10 天内通知税务局。
买方那一侧的后果：没有拿到合规证明书、且该财产不属于「排除财产」的， 买方可能要就该处置替卖方承担一笔税款；此时买方有权从价款中扣留 25% （某些类型的财产是 50%），再减去证明书上限额（如果有的话）。
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这一行不写进合同，扣不下来
交割当天过户人才发现卖方是非居民，钱已经按调整表付出去了，追不回来。 持牌人在这一格能做的动作只有一个：上市与写要约的阶段就问一句卖方的税务居民身份， 并把「若卖方为非居民，买方有权按《所得税法》s.116 扣留相应款项直至取得合规证明书」 这类安排交给客户的律师去落进合同。不要自己替客户算这笔税、也不要自己判断谁算非居民—— 税务居民身份不等于国籍，也不等于有没有枫叶卡。识别 ＋ 转介，是这一格的正确动作。
七、反洗钱：这一串是持牌人自己的义务
联邦《犯罪所得（洗钱）及恐怖主义融资法》及其条例把地产经纪与销售代表列为申报实体。 它管的不是过户人，是你。核心义务四类：
一、合规计划。 经纪行必须建立并执行合规计划，含风险评估。
二、身份核实与客户尽职调查。 特定交易与活动要核实个人与实体的身份， 另有商业关系、持续监控、受益所有权、第三方判定、政治敏感人物（PEP）判定等一整套要求。
三、记录。 三种记录在交割这一段最常出现：
- 信息记录（information record）：地产经纪与销售代表要为每一个自己代理买卖的当事人 保存一份信息记录，并且要为交易中任何没有地产经纪代理的一方也保存一份。 客户是公司的，还要留一份公司章程或附例中「谁有权代表公司签署本交易」的部分。
- 收款记录（receipt of funds record）：收到任何金额的资金都要留一份记录， 含日期、付款人信息、金额、其中现金部分的金额、收款方式、所涉账户等。 你的客户把钱交给了对方的经纪时，保存记录的责任在持有该客户关系的那一方。
- 大额现金交易记录与申报：收到 $10,000 及以上现金要留记录并向监管机构申报， 适用 24 小时合并规则；大额虚拟货币等值 $10,000 同理。
四、可疑交易申报。 这一项销售代表和经纪行都要做——其余各项由经纪行承担， 唯独可疑交易申报是两头都跑不掉。
保存期 5 年（自记录创建之日起）。注意它和省一侧的 7 年（Real Estate Services Rules s.92(1)） 不是一回事，两条都要满足，取长的那条办。
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「没有代理的对方」最容易漏
双方各有经纪时，各留各的信息记录，直觉是对的。 但对方是自己上阵、没有经纪时，那份信息记录要由你来做—— 这时候他不是你的客户，你甚至还要向他做「未获代理方风险披露」。 「不是我的客户所以不归我记」是这一格里最贵的误解。
八、税与费在交割上的位置
物业转让税：《物业转让税法》s.2(1) 说得很硬——在土地产权办公室申请登记应税交易时， 受让人必须缴税并按规定方式报送申报表，无论该交易是否依本法免税。 经第 10.1 部电子提交的申请，税必须用电子方式缴、申报表必须是电子申报表（s.2(1.1)）。
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免税不等于免申报
首次购房者豁免、新房豁免、新建长租房豁免……不管落进哪一档，申报表照报， 只是在表上选对应的豁免代码。中文攻略里「首次购房免税所以不用报」是错的。
税率的完整讨论另章处理，这里只补一条与调整表直接相关的： 考试口径那张表是 1%／2%／3% 三档，现行法在三档之上还有一档—— 交易标的含住宅物业、且住宅物业价值超过 $3,000,000 的， 超出 $3,000,000 的那部分另按 2% 加征（《物业转让税法》s.3(1)(d) 与 s.3.01(4)）。 高价住宅的调整表上少这一笔，买方交割当天就会差钱。
GST：新建或大幅翻新的住宅由建商出售属于应税供应； 已被占用过的住宅转售一般属于免税供应。所以二手房的调整表上通常没有 GST 这一行， 楼花与新盘则有——这也是新盘交割最容易和客户吵架的一格。
炒房税：短期持有出售的利润另有一个省级税种，识别它是上市阶段的动作，不是交割日的动作。
九、交割失败与延期
交割做不成的常见原因就那么几类：产权上冒出未清除的负担（例如建筑留置权申索）· 按揭放款没到位 · 买方补足款不到位 · 透明度申报或报告有瑕疵被退件 · 非居民卖家的合规证明书没下来。
考试口径那条时间安排上的告诫在 2026 年只会更成立：交割程序本身要跑好几个小时， 所以占有日不该和交割日同一天；写成同一天的，更不该在合同占有条款里写「中午」。 同一个客户「上午卖旧房、下午买新房」排在同一天，也是给自己挖坑。 这不只是稳妥问题——考试口径引用过因为提前一天把钥匙交出去而被纪律追究的案例， 占有日必须严格照合同执行。
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撤销 ≠ 违约
买方在 3 个营业日内依法撤销，付掉 0.25% 就干净收场，不是违约，卖方拿不到别的损害赔偿。 而拿掉 subject 之后、撤销期之外再毁约，那是另一回事，走的是合同法的违约路径。 给客户讲这两件事时不能混成一句「反正可以反悔」。
十、柜台上怎么做
- 写合同的时候就把交割排好：交割日、调整日、占有日三个日期分开想， 占有日不早于交割日；撤销期与拿掉 subject 的期限分开算，别叠在同一个周末上。
- 住宅要约必做撤销权披露（Real Estate Services Rules s.57.1），用监管方核准的表格，五项内容一项不少。
- 收到的每一笔钱立刻交给经纪行（RESA s.27(1)），并做好收款记录。 现金 $10,000 及以上另有申报义务，别拆单，24 小时合并规则会把拆单合起来看。
- 对方没有经纪时，替他做一份信息记录，同时做未获代理方的风险披露。
- 上市阶段问三个问题：卖方是不是加拿大税务居民？持有这套房多久了？买方是不是公司、信托或合伙？ 三个问题分别对应 s.116 扣留、炒房税、透明度报告，全都会影响交割能不能按时完成。
- 把客户送到过户人手上，然后闭嘴。调整表怎么算、承诺怎么给、哪一笔该走信托， 那是律师或公证人的执业范围。你要懂到能听懂客户转述、能看出哪里不对劲， 但收费办理过户只能由律师或公证人做。
- 文件留 7 年（省规则），反洗钱记录留 5 年（联邦），两条都要满足。
考试口径（©2020）vs 2026 现行
| # | 考试口径怎么说 | 2026 现行是什么 | 依据与生效日 | 学习时如何分清版本 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 交割文件包＝Form A、两张调整表、物业转让税申报表、Form F／Form B、买方补足款 | 上述之外，每位受让人必须另交透明度申报；申报主体还要交透明度报告 | LOTA s.10、s.12；2020-11-30 起 | 历史列仅作对照，现行题按题干时期；柜台上少一份就被拒收 |
| 2 | 不交会怎样：考试口径没有这一层 | 登记官必须拒绝接受该登记申请 | LOTA s.11(1) | 现行法 |
| 3 | 时间线：接受要约 → 拿掉 subject → 交给过户人 | 中间多一段 3 个营业日的住宅买家撤销期，不可放弃，撤销付价款 0.25% | 《物业法》s.42 ＋ B.C. Reg. 175/2022（2022-07-21 存档，2023-01-03 生效） | 现行法 |
| 4 | 保管人款项只能按双方书面协议或法定几种情形动用 | 多一个口子：可依《物业法》s.43 下的规程动用（撤销时的 0.25% 与余额退款） | RESA s.30(2)(c) ＋ B.C. Reg. 175/2022 s.6 | 现行法 |
| 5 | 引旧《议会规则》s.5-4 讲交易文件留存 | 现行＝B.C. Reg. 209/2021：s.84(1)(a) 留合同、s.84(1)(c) 留撤销通知、s.92(1) 留 7 年；另有 s.57.1 撤销权披露 | 2021-08-01 起，2024-07-01 最后修订 | 条号一律用现行的 |
| 6 | 佣金：定金抵佣金，按上市合同授权 | 明文规定佣金「赚到」的时点＝转让文件提交土地产权办公室申请登记之日（约定更晚者从约定） | Rules s.61(2)(c)、s.61(3) | 现行法 |
| 7 | 交割期的反洗钱义务：考试口径这一章没有 | 信息记录（含无经纪代理的对方）· 收款记录（任何金额）· 大额现金 $10,000 申报 · 保存 5 年 | PCMLTFA 及其条例；联邦现行页 | 现行法 |
| 8 | 调整表项目清单里没有非居民卖家扣留 | 无合规证明书时买方有权扣留价款 25%（某些财产 50%）；卖方处置后 10 天内通知税务局 | 《所得税法》s.116 | 现行法 |
| 9 | 物业转让税阶梯＝1%／2%／3% 三档 | 三档之上，住宅物业价值超 $3,000,000 的部分另加 2% | 《物业转让税法》s.3(1)(d)、s.3.01(4) | 现行法 |
| 10 | 业主补助：基本 $570、长者等 $845，随市政税单走 | 金额同（门槛 $2,075,000），但每年向省里单独申请、申请信息不与市政府共享；2027-01-01 起北部与乡村的 $200 附加额取消 | BC 财政厅现行页（页面自标 2026-07-03 / 2026-08-31 更新） | 现行法 |
术语双语对照
| 中文 | 英文 | 备注 |
|---|---|---|
| 过户 / 过户人 | conveyance / conveyancer | 收费办理只能是律师或公证人 |
| 自由持有权转让书 | Form A Freehold Transfer | 交割日提交土地产权办公室的主文件 |
| 调整表 | statement of adjustments | 买卖双方各一张，栏名 debit / credit |
| 借 / 贷 | debit / credit | 含义与会计课相反：debit＝这一方欠出去的 |
| 调整日 | adjustment date | 分摊税费的分界日，合同约定买方承担当天 |
| 待处理申请号 | pending application number | 提交那一刻的排序，付款敢不敢放的依据 |
| 承诺 | undertaking | 律师或公证人的郑重承诺，可被信赖 |
| 保管人 | stakeholder | 经纪行持有定金的身份，不是任何一方的代理人 |
| 土地所有权透明度登记册 | Land Owner Transparency Registry (LOTR) | 2020-11-30 起随登记申请申报 |
| 透明度申报 / 透明度报告 | transparency declaration / transparency report | 申报人人要交，报告只有申报主体要交 |
| 申报主体 | reporting body | 相关公司 / 相关信托受托人 / 相关合伙的合伙人 |
| 指定认证人 | designate | 电子提交时替签署做认证的人，类别由主任指定 |
| 合规证明书 | certificate of compliance | 非居民处置加拿大应税财产时向税务局取得 |
| 加拿大应税财产 | taxable Canadian property | 含位于加拿大的不动产 |
| 信息记录 / 收款记录 | information record / receipt of funds record | 反洗钱三种记录中的两种 |
| 业主补助 | home owner grant | 现由省里逐年受理申请 |
源表（本篇判据）
| # | 事实 | 一手源 | 核实日 |
|---|---|---|---|
| 1 | 透明度申报随登记申请提交、每位受让人都要交；申报主体另交报告；不交登记官必须拒收；罚则 | BC Laws《土地所有权透明度法》s.10 / s.11 / s.12 / s.92（BC Laws） | 2026-09-05 |
| 2 | 住宅买家撤销权的法律依据与两条例外 | BC Laws《物业法》s.42 / s.43（BC Laws） | 2026-09-05 |
| 3 | 3 个营业日、0.25%、不可放弃、不适用情形、送达方式 | BC Laws B.C. Reg. 175/2022（2022-07-21 存档，2023-01-03 生效）（BC Laws (King's Printer)） | 2026-09-05 |
| 4 | 信托账户、立即上交、保管人身份、支取的三个口子 | BC Laws《地产服务法》s.26 / s.27 / s.28 / s.30（BC Laws（King's Printer）） | 2026-09-05 |
| 5 | 撤销权披露 s.57.1、佣金赚取时点 s.61、交易记录 s.84、保存 7 年 s.92 | BC Laws Real Estate Services Rules, B.C. Reg. 209/2021（BC Laws（King's Printer）） | 2026-09-05 |
| 6 | 电子提交谁能交、designate 认证、designate 由主任指定 | BC Laws《土地产权法》第 10.1 部 s.168.2 / s.168.4 / s.168.41（BC Laws（King's Printer）） | 2026-09-05 |
| 7 | 收费权益登记的通知效力自收到申请的日期与时间起算 | BC Laws《土地产权法》s.27(1)（BC Laws） | 2026-09-05 |
| 8 | 申请登记时缴税并报表、免税也要报、电子申请须电子缴报；1/2/3% 阶梯；超 $3,000,000 住宅部分加 2% | BC Laws《物业转让税法》s.2 / s.3 / s.3.01（BC Laws（King's Printer）） | 2026-09-05 |
| 9 | 地产经纪与销售代表的反洗钱义务总览；可疑交易申报两头都要做 | FINTRAC 地产行业页（FINTRAC（加拿大金融交易与报告分析中心）） | 2026-09-05 |
| 10 | 信息记录（含无经纪代理的对方）、收款记录（任何金额）、大额现金 $10,000、保存 5 年 | FINTRAC 地产行业记录保存页（FINTRAC（加拿大金融交易与报告分析中心）） | 2026-09-05 |
| 11 | 合规证明书、10 天通知、买方扣留 25%（某些财产 50%） | 加拿大税务局「处置或取得特定加拿大财产」页（加拿大税务局（CRA）） | 2026-09-05 |
| 12 | 2020-11-30 起必须申报、2021-04-30 起可检索、2022-11-30 补报截止 | LTSA 透明度登记册说明页（LTSA（BC 土地产权与测绘管理局）） | 2026-09-05 |
| 13 | 多数登记申请 10–15 个营业日完成；待处理申请号在提交时分配 | LTSA 登记流程页（LTSA（BC 土地产权与测绘管理局）） | 2026-09-05 |
| 14 | 基本补助 $570；最低缴税额 $350 / $100；2027-01-01 起 $200 附加额取消 | BC 财政厅业主补助总览页（BC 财政厅（gov.bc.ca）） | 2026-09-05 |
| 15 | 长者等附加补助合计 $845；门槛 $2,075,000 | BC 财政厅长者业主补助页（BC 财政厅（gov.bc.ca）） | 2026-09-05 |
| 16 | 每年单独申请；申请信息不与市政府或 BC Assessment 共享 | BC 财政厅业主补助申请页（BC 财政厅（gov.bc.ca）） | 2026-09-05 |
| 17 | 新建或大幅翻新住宅出售应税；已被占用过的住宅转售一般免税 | 加拿大税务局 GST/HST 住宅建造行业页（加拿大税务局（CRA）） | 2026-09-05 |
待核清单（禁在对外产物中出现的数字）
- 2026 税年北部与乡村业主补助的具体金额。官方页只写「2027-01-01 起 $200 附加额已取消」， 由此可知 2026 税年该附加额仍在，但三大都会区之外的当年具体金额本篇不给数值。
- 物业转让税首次购房豁免与新房豁免的现行门槛值、外国买家附加税的现行税率与适用区域。 本篇只指出「免税也要报表」这条程序规则与超 $3,000,000 那一档的存在，税率细节不在此给。
- GST 在楼花与新盘交割上的具体计算与回扣门槛。本篇只给「新房应税、二手住宅一般免税」这条分界。
- 土地产权办公室与透明度登记的现行收费标准。收费表会调整，本篇不给数值。
- 加拿大税务局合规证明书的实际处理周期。官方未公布承诺时限，本篇不给「几周」这类数字。
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