代理法：谁替谁做事，谁就得对谁忠诚（Law of Agency）

核实日期：2026-09-05。 本篇的法条一律回 BC Laws 现行文本核过： 《地产服务规则》（Real Estate Services Rules）现行版 B.C. Reg. 209/2021， 2021-08-01 生效、2024-07-01 最后修订（B.C. Reg. 101/2024），网站合订本标注「current to 2026-09-01」； 《地产服务法》（RESA，SBC 2004 c. 42）同样合订至 2026-09-01。出处见文末源表。

这一章是全课时效风险最集中的一章。 旧版参考资料定稿于 2020 年，它引用的每一个规则条号在 2021-08-01 之后 都已作废，而 2023 年与 2024 年又各加了一批新义务。原理长青，条号与表格全变。

一、代理法在管什么：三个人、一个授权、一堆后果

代理关系（agency） 是一种法律关系：一个人——代理人（agent）——被授权代表另一个人 ——委托人（principal）——与第三方打交道。落到本课的场景里，委托人就是客户（client，卖家或买家）， 代理人就是持牌人及其所属的经纪行（brokerage），第三方就是交易对手方。

三条基础规则读懂了，后面所有条文都会顺：

1. 代理人有权把委托人「绑住」。 代理人在授权范围内做的事，法律后果落在委托人身上。
2. 代理人自己不是合同当事人。 代理人代签的合同，当事人是委托人与第三方，代理人在这份合同下 既无权利也无义务（法律上叫「无合同相互关系」，privity）。
3. 代理人向第三方默示地担保了自己有权这么做——即授权担保（warranty of authority）。 越权行事，要对第三方承担违反授权担保的赔偿责任。

因为「替别人做决定」是一种很容易被滥用的权力，法律对代理人设了一整套义务，其中最重的一层叫 受托义务（fiduciary duties），核心是忠诚义务（duty of loyalty）：只为委托人的利益行事， 把委托人的利益放在包括自己利益在内的一切人之前。这一条是整章的轴心，第七节展开。

BC 的一个特殊之处：持牌人通常不能替客户签字

在很多行业的代理关系里，代理人有权代委托人签合同。BC 的地产交易代理默认没有这项权力—— 挂牌合同授权持牌人做的是宣传、带看、把要约如实转达，签买卖合同的仍然是业主本人。

要取得代签权，必须走现行规则 s.45：签字之前必须先从客户（或客户的授权代理人）处取得书面授权； 该授权可以写在服务协议里，也可以另立一份文件。口头指示再清楚都不够。

代签时还有一个技术动作：签自己的名字，并在签名旁写明自己是以代理人身份代某人签署。 直接摹写客户签名，或者签了却不注明代理身份，两种做法都可能让持牌人自己成为合同当事人。

二、BC 代理模式的四次变革：今天这套是怎么来的

理解现行规则最快的路，是看它是被什么问题逼出来的。

2018 年那次禁令的来路：2016 年 2 月，当时的监管机构成立了一个独立顾问小组 （Independent Advisory Group，IAG）审查行业行为规范，同年 6 月出报告。报告的结论是： 有限双重代理是利益冲突的重大来源，忠诚义务在两个利益相冲突的客户之间根本无法同时履行， 其对消费者的风险大于它带来的便利。省政府据此修订规则，2018-06-15 生效。

指定代理为什么能解决前一代的问题：它把那一串「对客户的义务」从「经纪行及其全体持牌人」 收缩到「被指定的那一两个人」。于是同一家经纪行里甲代表卖方、乙代表买方不再构成冲突 ——只要甲乙不是同一个人、也不在同一个注册团队里。

三、旧条号都要翻译成现行条号

2021-08-01 起，规则整体换版重编号：旧的「地产议会规则（Council Rules）」被 B.C. Reg. 209/2021 取代，条号从「3-3」「5-10」这样的两段式，改成连续的单号「30」「54」。 旧版参考资料（©2020）里出现的每一个条号，在现行文本里都指不到东西。

本章会用到的对照如下（左列是旧版写法，右列是 2026 年现行条号）：

还有两处措辞变了，含义跟着变：

• 旧版说这些表格是「议会规定（Council prescribed）」的。现行条文一律写 「以总监批准的格式（in a form approved by the superintendent）」——这里的总监 就是 BCFSA（BC Financial Services Authority，BC 金融服务管理局）。
• 旧版说双重代理的披露件要「交给议会」。现行 s.64(3) 是：经纪行须在与各方签署书面双重代理协议后 及时把披露件交给总监（BCFSA）。

四、代理关系怎么成立，代理人的权限有多大

四条成立路径

1. 明示合同（express）——最常见，也是唯一安全的一条。口头也能成立，但应当写成书面。
2. 默示（implication）——双方的行为足以显示一方在替另一方行事，另一方接受了。 持牌人最容易在这条上出事（第六节的「隐含代理」）。
3. 禁反言（estoppel）——委托人以言语或行为让第三方相信某人有权代表自己，第三方据此信赖并改变了处境， 委托人事后不得否认。三个要件缺一不可：表示、信赖、处境改变。
4. 追认（ratification）——代理人事先无权或越权，委托人事后同意受其约束，效果溯及既往。 持牌人不能指望这条：追认与否在客户手里，客户不追认，越权的那笔责任落在持牌人自己身上。

权限的两大类三小类

• 实际授权（actual authority）——委托人真的给了：
• 明示授权（express）：合同白纸黑字写的；
• 默示授权（implied）：为完成明示授权所必需、且附随于它的行为；
• 通常或惯例授权（usual / customary）：该行业交易惯例中理所当然包含、且合法合理的行为。
• 表见授权（apparent authority）——委托人其实没给，但从委托人与代理人的言行看， 一个理性的第三方会认为给了。它其实就是禁反言在授权范围上的运用。

书面服务协议：现行 s.43 要求写进去的东西

什么时候必须有书面协议：经纪行为业主提供交易服务、把房子挂出来卖（或其他处分）时， 除非客户明确放弃这项要求，必须有书面服务协议，且必须在开始代表客户挂牌之前签好。 注意条文的范围——它写的是「为业主提供交易服务」，代表买家的协议不在强制之列； 但审慎的做法是买卖两侧都签，很多经纪行的内部政策就是这么定的。

协议必须由客户与经纪行的授权签署人双方签字，并至少写明：当事人姓名与经纪行牌照名称、 物业地址、生效日、到期日、服务的概括说明、酬金及其触发情形、以及个人信息如何使用与披露。

现行条文里有一层旧版清单没有的细化：如果服务协议约定挂牌经纪行会把一部分酬金分给合作经纪行， 协议里必须分别写清三笔数——卖方付给挂牌经纪行的、挂牌经纪行付给合作经纪行的、 挂牌经纪行自己留存的；如果没有合作经纪行，就写卖方付给挂牌经纪行的那一笔。 旧版列举协议要件时只写到「酬金及触发情形」，没有这一层三分。

s.44：只要是书面协议，经纪行必须在签署后立即把副本交给客户。房子由两人以上共有时， 每位业主各给一份。

三种挂牌合同：授权范围不同，付佣条件也不同

独家挂牌（exclusive listing，BC 常见写法是「独家销售权」exclusive right to sell）： 期内成交就要付佣，哪怕买家是业主自己找到的。多重挂牌（multiple listing）是它的一种， 另加授权把房源放进 MLS 并与合作经纪行协作。公开挂牌（open listing）允许业主同时委托多家， 只付给促成交易的直接原因那一家；业主自行成交则一家都不付。

五、怎么终止，以及终止之后还剩什么

代理关系建立在双方合意之上，任何一方随时可以终止，终止之后授权即告撤销。三条路径：

1. 明示终止——口头或书面直接说，也叫撤销代理权。
2. 行为终止——一方的行为与继续代理不相容。最常见的是物业成交：挂牌期还剩七周， 房子卖掉了，代理关系随之结束。
3. 法律运作——合同中的条款，或任何一方死亡、丧失行为能力、破产。

能终止不等于终止没有代价。 挂牌合同是合同，业主在挂牌期内单方终止，经纪行可以就 广告费、包装费乃至预期佣金主张违约损失。标准挂牌合同一般自带终止条款，典型的六种情形是： 期满、双方书面提前同意、物业成交、挂牌经纪行牌照被吊销或暂停、挂牌经纪行破产或被接管、 以及因当前客户之间的利益冲突而按现行 s.65 不得继续提供服务；并写清终止后要做的动作： 撤下 MLS 活跃房源、停止推广、拔掉标牌、按业主要求退回资料。

终止之后仍然留着两样东西：

• 表见授权的余威。 如果双方行为仍让第三方以为代理还在，第三方的信赖可能通过禁反言 把委托人绑住。所以委托人通常需要通知与代理人打过交道的第三方。持牌人这一侧的动作是 实际拔掉标牌、撤掉广告、交还钥匙——做，而不是只在邮件里说。
• 保密义务。 这一条不随交易结束而结束。BCFSA 在其代理指引里的原话是： 在对客户的全部代理义务里，保密是唯一永久延续的一项。第八节讲它怎么反过来限制你。

六、三种关系：客户、非客户、双重代理

现行框架下，持牌人向一个消费者提供交易服务，只有三种合法形态。

1. 单独代理（sole agency）——对方是「客户」

在指定代理模式下运行的常态。持牌人欠客户全部共同法受托义务与 s.30 的全部法定义务。

2. 无代理（no agency）——对方是「无代理方」

持牌人可以在代理关系之外向消费者提供有限服务，这个消费者在规则里叫 无代理方（unrepresented party）。持牌人对他不欠忠诚义务、不欠保密义务， 也不必把他的利益放在自己客户之上。

可以做的有限服务：提供一般市场信息、标准表格与相关文件；协助他把标准表格填完 （但不就条款给建议）；在他与自己客户之间传递要约与还价。

不能做的（做了就可能构成隐含代理）：给他建议、替他谈判、把自己客户的底价等保密信息告诉他。

一个用词上的小落差要知道：法规里的法定用语仍然是「unrepresented party（无代理方）」， 但 BCFSA 现行的「交易服务中代表关系的披露」表（2022 年 11 月版）对消费者改用 「non-client（非客户）」的说法，官方问答里就有一条标题写着「我们现在为什么把 unrepresented party 叫作 non-client」。看到两个词不要以为是两种身份，它们指同一件事。

3. 双重代理（dual agency）——原则禁止

现行 s.63(1) 只有一句话：经纪行不得从事双重代理。

规则里的「双重代理」定义是：经纪行在同一笔地产交易中同时代表 （a）卖方与买方；（b）出租方与承租方；（c）转让人与受让人； （d）对同一交易有利益冲突的两名或以上买方、承租方或受让方——把他们都当作客户。

s.63(2) 是关键的例外说明：指定不同的持牌人分别代表各方，不构成双重代理。 所以同一家经纪行的甲、乙分别代表买卖双方是合规的（团队内部则不行，见第十节）。

唯一的例外在 s.64(1)：物业位于持牌人服务不足的偏远地区，且各方由不同持牌人提供交易服务 在客观上不可行。三个要件必须同时成立。「不可行（impracticable）」的含义是「做不到」， 不是「不方便」；监管方对「偏远」「服务不足」历来从严解释，能落进这个例外的情形极其罕见。

真的落进例外，程序是三步，一步都不能省：

1. 先披露：向各方提供「双重代理风险披露」表，说明为什么例外成立、双重代理下持牌人欠各方什么义务、 有哪些风险。这份表必须由管理经纪（managing broker）签字，并写明三个要件各自如何满足。
2. 再签协议：与每一方分别签订书面双重代理协议，并依 s.31（义务的修改）把被限缩的义务写清楚。
3. 然后上报：经纪行须在签署后及时把披露件交给 BCFSA。

七、受托义务：共同法六条，加上规则里的十项

共同法这一层（长青，考卷与实务都用）

另外两层不属于受托义务但同样是义务：合同义务（服务协议里写了什么就得做到）与 侵权法上的注意义务（不得过失行事）。后者在实务上的落点是：代表卖方就要尽一个称职持牌人 所能做的一切帮业主拿到公允市值，并如实告诉他这个价格是不是当下能拿到的最好价格； 代表买方就要为他争取更低的价格与更好的条款。能力不及的交易应当拒接并转介—— 只做过住宅的持牌人接一栋写字楼，这本身就是一次注意义务上的冒险。

规则这一层：现行 s.30 的十项

条文的开头是「除 s.31 与 s.32 另有规定外，客户委聘经纪行提供地产服务的， 经纪行及其相关持牌人必须做到以下全部」，然后列十项：

(a) 以客户的最佳利益行事；(b) 依客户的合法指示行事；(c) 只在客户授予的权限范围内行事； (d) 就超出自己专长的事项建议客户寻求独立专业意见；(e) 对客户的信息保密； (f) 把与该地产服务、该物业及该笔交易有关的一切已知重大信息告知客户； (g) 以及时、客观、不偏不倚的方式转达全部要约；(h) 对客户考虑购买的物业， 以合理努力查明相关事实；(i) 采取合理步骤避免任何利益冲突； (j) 一旦存在利益冲突，及时、完整地向客户披露。

(j) 在 2024-02-01 起加了两条硬要求，第八节展开。

s.31 与 s.32 是这段话开头那句「除…另有规定外」的内容： s.31 允许经纪行与客户约定修改或排除其中某些义务（必须写在书面服务协议里， 或在没有书面协议时先做书面的代表关系披露，并写清哪几项被改了、怎么改的、哪几项被排除）； s.32 是指定代理的授权条款——约定之后，s.30 的义务只落在被指定的代理人身上， 不落在经纪行其他持牌人身上。

但无论怎么约定，经纪行永远甩不掉三件事（s.31(4)、s.32(4)）： 监督指定代理人履行 s.30 的义务；不得把客户的保密信息透露给任何人（客户授权或法律要求除外）； 在指定代理下，以不偏不倚、客观、公平的方式对待所有客户的利益。

对所有人的两条：s.33 与 s.34

旧版那条「诚实并以合理注意与技能行事」在现行文本里是两条独立的条文： s.33 诚实行事、s.34 以合理的注意与技能行事。两条的措辞都是「提供地产服务时」， 不限于对客户——对交易里的每一个人都成立。这是对受托义务的一个必要平衡： 对客户忠诚不能成为对他人不诚实的理由。

八、利益冲突：2024 年起这条规矩变严了

三类冲突，处置方式不同

第一类：酬金结构自带的冲突，无法避免。 持牌人的报酬通常在买卖合同成立时才产生，且与成交价挂钩， 于是有诱因劝卖方尽快接受一个尚可的要约、劝买方出价高一点把单子做成。还有一种典型形态： 买方无代理时挂牌经纪行不用分佣，净收入反而更高（行业里叫「吃双边」，double-ending）。 这类冲突不能靠回避解决，只能靠披露＋忠诚，现行 s.57 就是为它设的（第九节）。

第二类：当前客户之间互撞。 两个买方客户看中同一套；买方客户看中自己代理的卖方客户的房子。 这类冲突一旦发生就构成双重代理，必须按 s.65 处置。

第三类：与前客户的冲突。 保密义务不因关系结束而结束。手上握着前客户的保密信息、 而现客户与他在同一笔交易的两侧时，你可能无法为现客户尽到最佳利益义务—— 对现客户有用的那条信息，你不能说。判断至少要问三件事：距上次代理过去多久？那条保密信息只与当时 那笔交易有关，还是对该客户的一切交易都相关？两笔交易有关联吗？判断下来能继续代理现客户的， 必须告诉他：对方是我的前客户，且他的保密信息我不能对你披露。

s.30(i)(j)：2024-02-01 起，冲突披露必须书面且独立成件

旧版口径（对应旧规则 3-3(j)）：存在利益冲突时，「及时、完整地向客户披露」——没说形式。

2026 现行（s.30(j)，2024-02-01 起由 B.C. Reg. 260/2023 加入）：披露必须 (i) 以书面形式，且 (ii) 独立于服务协议、独立于任何其他提供地产服务的协议、 独立于任何使交易生效的合同。

BCFSA 的利益冲突指引把落地动作说得更明白：所有利益冲突都必须书面披露； 副本要交给管理经纪并留进经纪行档案；有法定表格的（例如「交易中利益的披露」）用表格， 没有法定表格的可以用电子邮件或纸质文件，但至少要写清冲突是什么、它如何影响持牌人的判断、 以及客户有哪些选择。

为什么要改成这样：写进买卖合同里的一句披露，客户在签一堆文件时根本不会注意到。 独立成件才让「知情同意」这四个字站得住。

s.65：当前客户互撞时的两条路

现行 s.65(1)：如果继续为多名客户提供交易服务会构成双重代理（且不属于 s.64 的偏远例外）， 持牌人只能二选一：

• (a) 对这笔交易，谁都不再服务——而且不能把其中一个转成「无代理方」继续伺候， 应当把他们转介给不同的持牌人，或让他们自行另找代理；
• (b) 只继续代表其中一位客户——但必须先取得全部相关客户的书面同意。

书面同意要用总监批准的格式，现行表格叫「客户间利益冲突协议」 （Agreement Regarding Conflict of Interest Between Clients），是一份三方协议： 持牌人、继续被代理的客户、被释放的客户。s.65(3) 规定它至少要写明五件事： 冲突是什么；持牌人对被释放客户将不再承担哪些义务；持牌人可能掌握被释放客户的保密信息 且被禁止披露；正因为这项持续的保密义务，持牌人能提供给继续代理客户的建议与信息也会受限； 以及建议双方就该笔交易寻求独立专业意见。

两个时点要记牢：这份协议只能在冲突真的发生时签，不能在建立代理关系之初预签； 而在冲突发生之前，你完全可以（也应该）先跟客户把话说在前头——将来万一撞上，我打算怎么处理。

被释放的客户不是被抛弃：他仍然享有保密义务的保护（这是唯一保留的一项）， 可以另找持牌人，也可以选择无代理。

第四类：自己给自己制造的冲突

有三种冲突纯属自愿，风险最高：买下委托人的物业（给自己或给关系人）； 把自己（或关系人）的物业卖给委托人；因向委托人推荐验房师、按揭经纪等而收取推荐费 （referral fee）。这几种最好不做；一定要做，就必须完整披露并取得同意， 并且让委托人有「换一个人」的选择。

九、披露：现行八种，逐一说清什么时候给

总纲：s.52

除两处例外外，本节的一切披露必须书面，并且独立于服务协议、独立于任何提供地产服务的协议、 独立于任何使交易生效的合同。两处例外是：s.56(1)(a) 那种「因提供地产服务而从客户以外获得酬金」 的披露可以写在服务协议里或另立文件；s.57.1 的撤销权披露可以写在买卖合同里，也可以另立文件。 另外，披露过的信息在服务过程中发生实质变化时，必须及时以同样方式再披露一次。

逐张对照

s.54 的内容在 2023 年多了一项

现行 s.54(2) 要求这份披露必须用总监批准的格式，并且包含三件事： (a) 持牌人对客户与对无代理方各自的职责；(b) 如何投诉持牌人的行为； (c) 《财产法》（Property Law Act）s.42 项下的撤销权信息。

(c) 是 2023-01-03 加进去的（B.C. Reg. 176/2022）。旧版描述这张表时列的要素里 既没有投诉途径，也没有撤销权——因为那项撤销权在旧版定稿时还不存在。

s.54(3) 的两个豁免仍然成立：只要持牌人没有向对方索取或收受关于对方购买动机、 财务资格或地产需求的信息，那么在两种情形下不必先给表：只是主持一场已公告的开放日； 或只是就一般性问题提供事实性回答。一旦开始问「你预算多少」「你为什么想卖」，豁免立刻消失。

还有一条实务要点：现行表格要求写上团队名称与全体团队成员姓名（第十节）。

s.57.1：旧版里没有的一整张表

2023-01-03 起，代表买方拟备住宅物业要约、或代表卖方呈交住宅物业要约时， 必须以总监批准的格式向自己的客户披露《财产法》s.42 项下的撤销权，并包含五项细节：

1. 该撤销权不可放弃；
2. 可以行使的期间；
3. 买方行使撤销权时须付给卖方的金额如何计算、何时付、怎么付；
4. 从定金中扣付上述金额后，余款须退还买方；
5. 该撤销权的豁免情形。

注意披露对象：这份披露是做给自己的客户的，不做给无代理方。

撤销权本身（适用范围、天数、费率、例外）属于交易合同与交割那一段，本篇只讲 「持牌人在代理关系里必须做什么披露」这一层，数值口径以那一段的现行值为准。

s.59：重大隐蔽瑕疵，以及它与保密义务的正面冲突

规则给「重大隐蔽瑕疵（material latent defect）」下的定义比共同法宽，指 经合理检查无法发现的重大瑕疵，包括以下任何一种：

(a) 使物业对居住者危险或有潜在危险、不适宜居住，或不适合某一方取得它的用途 （前提是该方已把用途告知持牌人，或持牌人已知悉该用途）； (b) 修复需花费巨大的瑕疵； (c) 地方政府或其他地方主管机关已就该物业向客户或持牌人发出通知、指出某情形必须或应当整改； (d) 缺少应有的市政建筑许可或其他许可。

义务的形态：向交易的所有其他方书面披露，及时且在任何取得或处分协议订立之前， 并且独立于任何使交易生效的合同——写进买卖合同里不算完成披露。 如果对方已经从卖方本人那里拿到了同一瑕疵的书面披露，持牌人这一次可以不重复。

s.59(3) 是本章最锋利的一条：客户指示持牌人隐瞒已知的重大隐蔽瑕疵时， 持牌人必须停止就该笔交易继续为该客户提供交易服务。

《地产服务规例》s.8.2：合同转让

2016-05-16 起，《地产服务规例》（Real Estate Services Regulation）加了 s.8.2。 除非客户书面另行指示，持牌人拟备的要约必须默认包含两条标准条款：

• 本合同未经卖方书面同意不得转让；
• 转让所产生的任何利润归卖方。

如果要约里没有这两条，代表买方的持牌人（以及打算自己直接或间接取得该物业的持牌人） 必须在呈交要约的同时给出一份通知书：用总监批准的格式、独立于合同、 并建议卖方在签署这样的合同前寻求独立专业意见。代表卖方的持牌人收到这份通知书时， 必须转交卖方，并与卖方讨论合同能不能转让、有什么条件、转让利润归谁。

一处适用范围：开发商依《地产开发营销法》销售开发单位不适用 s.8.2。

十、团队：旧版完全没有的一整块

2023-04-01 起，规则第 4 部分新增第 4 分部（s.42.1–42.4），把「地产团队」从一个营销概念 变成一个受监管的法律实体。旧版参考资料（©2020）里「一组指定代理人」只是口语，现在它有条文。

什么时候必须注册（s.42.2(1)）：两名或以上交易服务持牌人在提供交易服务过程中做了以下任一件事， 就必须向 BCFSA 注册为地产团队——

• 以单一实体的形象面向公众（不限于广告；该单一实体是经纪行的除外）；
• 经常担任同一客户的指定代理人；
• 经常以一种「等同于同一方的隐含代理人」的方式共同工作。

结构规则（s.42.4）：一名持牌人同一时间只能属于一个团队；团队成员只能通过团队提供交易服务； 非成员不得借团队提供交易服务；全体成员必须挂靠同一家经纪行； 经纪行必须依 s.32 把全体团队成员指定为团队任何一位客户的指定代理人； 团队名称必须在提供交易服务的全过程中清楚标示。

这条结构规则的直接后果，是本节最要紧的一句话：既然团队全员都是每一位团队客户的指定代理人， 那么团队内一人代卖方、另一人代买方，就是双重代理——被 s.63 禁止； 同理，团队不同成员也不能分别代表争夺同一套房子的两个买家。BCFSA 团队说明页写得很直白。 撞上了怎么办？两条路和 s.65 一样：把双方都转介到团队之外，或在双方同意的前提下留一个、转走一个。

还有三条容易被忽略的细节：

• 团队名与全体成员姓名必须写进披露件与服务协议——凡是需要披露代表关系的文件都要写。
• 只做出租物业管理或共管物业管理的持牌人不能加入团队。原因是链条式的： 规则要求团队全体成员都被指定为交易服务的指定代理人，而只有交易服务可以走指定代理； 一个没有交易服务牌照的人被这么指定，等于在提供自己无权提供的服务。
• 团队成员若同时持有出租物业管理牌照，那部分业务只能在团队之外做，团队也不得为其打广告。

十一、酬金、失权与处罚

委托人对代理人的两项义务

代理关系里绝大多数义务是代理人欠委托人的，反方向只有两条：遵守代理合同 （业主挂牌期内毁约，经纪行可主张违约损失）与支付酬金（通常是成交价的一个百分比； 没有约定金额时法院按合理报酬原则（quantum meruit）参照市场行情裁一个数， 但诉讼成本往往超过要回来的钱，所以金额与触发条件必须写进服务协议）。

第三项在地产里被推翻了：共同法上委托人通常要补偿代理人垫付的费用， 但地产代理被视为已放弃这项求偿权——佣金里已经包含了这些成本。合同另有约定的除外。

佣金的三个典型触发点

挂牌合同一般写三种情形触发付酬义务：挂牌期内订立了具有法律约束力的买卖合同； 买家在挂牌期内被引荐认识该物业，并在挂牌到期后一定期限内成交、或在任何时候成交而挂牌方的努力是 成交的直接原因；挂牌期内取得了完全符合挂牌价与挂牌条件、来自有意愿且有能力的买家的要约， 即便业主拒签。判断能不能收钱只有两步：先看合同写了什么事件触发，再看那个事件发生了没有。

三条硬性禁止

• RESA s.4：提供服务时未持牌（且不属豁免）的人，不得就酬金提起或继续诉讼。
• RESA s.7(3)(b)：管理经纪、副经纪与代表不得从自己挂靠的经纪行以外的任何人处收取酬金。 这一条是本章很多冲突条款的底座——推荐费也必须走经纪行。
• 规则 s.60：禁止净额挂牌（net listing），即以「挂牌价与实际成交价之差」作为报酬基础的约定。 条文还加了一句：以此方式计算的酬金，持牌人无权取得也不得留存。 同样在这一部分，s.66 禁止向依法应当持牌却未持牌的人支付酬金 （例外：可付给在其他司法辖区合法执业、在当地提供同等服务的持牌人）。

违反义务的代价

第一层是丧失佣金。 共同法上，代理人违反受托义务（尤其是未披露的秘密获利）通常导致 丧失收取报酬的权利，且已收的可能要交出去。这一层不需要监管方出手，客户在民事诉讼里就能主张。

第二层是纪律处分。 依 RESA s.43(2)，纪律听证后可以：谴责；暂停牌照；吊销牌照； 附加限制或条件；要求停止或从事特定业务活动；要求完成指定课程；禁止在一定期限内申请牌照； 要求承担执法费用；处以纪律罚款——经纪行（或前经纪行）最高 $500,000，其他情形最高 $250,000； 以及另处一笔不超过该笔地产服务所收酬金的附加罚款。 s.43(2.1) 明确：纪律罚款可以按每一项违规分别处以。（金额为 2026-09-05 核实的现行条文值。）

十二、柜台上怎么做：一张动作清单

接触任何消费者的第一分钟

1. 先分清对方是要成为客户，还是留在非客户/无代理方的位置上。
2. 只要开始提供交易服务，先给 s.54 的代表关系披露表——除非你只是主持已公告的开放日， 或只回答一般性事实问题，且没有问对方的动机、财力或需求。
3. 对方是无代理方而你同时代表着这笔交易里的客户：再加一张 s.55 的风险披露表； 自己在团队里，把团队名与全体成员姓名写进披露件。

签约阶段

1. 代表业主挂牌，除非客户明确放弃，必须签书面服务协议；到期日、服务范围、 以及三笔酬金（卖方付的、付给合作经纪行的、自己留的）都要写清。协议一签完立即交副本给客户， 共有物业每位业主各一份。
2. 需要替客户签字，先拿书面授权；签字时签自己的名字并注明代理身份。

交易过程中

1. 收到任何要约，及时、客观、不偏不倚地转达客户，一份都不能压。
2. 每一次向卖方客户呈交要约，同时给 s.57 的预期酬金披露；金额以货币形式收取的写成具体数字。
3. 代表买方拟备住宅要约、或代表卖方呈交住宅要约，同时做 s.57.1 的撤销权披露。
4. 拟备要约默认写上两条转让标准条款；没写就按《地产服务规例》s.8.2 给卖方一份独立的通知书。
5. 知道存在重大隐蔽瑕疵，在任何协议订立前书面告知所有其他方；客户叫你瞒， 就该笔交易停止为他服务。
6. 因推荐验房师、按揭经纪等而收取或预期收取推荐费，在推荐的同时按 s.56 披露来源与金额。

冲突出现时

1. 一切利益冲突：书面、单独成件、抄送管理经纪、存入经纪行档案。
2. 两个当前客户撞上了：要么两边都停，要么在双方书面同意下留一个， 用「客户间利益冲突协议」；协议只能在冲突发生时签。
3. 前客户出现在对面：先告诉他你不能代表他；再评估自己握着的保密信息会不会妨碍现客户的利益。
4. 不确定就找管理经纪——他有法定的监督职责，这是制度替你准备好的第二意见。

十三、三个情景

情景一：开放日上的无代理买家

陈女士（Ms. Chen）委托某经纪行挂牌出售她在本拿比的房子，经纪行指定持牌人 David Wu 作为她的指定代理人。开放日上，从外省刚搬来的 Priya 很喜欢这套房，问 David 能不能也代表她出价。

David 不能。 陈女士是他的客户，两人利益相冲突，他若同时代表就是双重代理（s.63）。 Priya 有三条路：

• 路一：委托同一家经纪行，由经纪行指定另一名持牌人（且不能是 David 团队里的人）做她的指定代理人；
• 路二：留在无代理方的位置上，由 David 提供有限服务——把她的要约拟好、呈交、传递还价、 解释术语与表格、估算她的购房成本。但 David 不能给她定价建议，不能替她谈判， 也不能把陈女士的底价告诉她。 走这条路，David 必须给她 s.54 的代表关系披露表和 s.55 的无代理方风险披露表；
• 路三：另找一家经纪行。

Priya 选了路二。要约拟好时，David 还要做两件事：因为标的是住宅物业， 他代表卖方呈交要约时须向陈女士做 s.57.1 的撤销权披露；同时给陈女士 s.57 的预期酬金披露—— 而这一次因为买方无代理，不需要分佣给合作经纪行，挂牌经纪行的净收入比有买方代理时更高。 这正是 s.57 存在的理由：让陈女士在决定接不接受这份要约时，看得见 David 这一侧的利害。

情景二：两个买方客户看中同一套

持牌人 Karen Lo 手上有两位买方客户，都想买同一套挂牌价 $980,000 的联排。 这构成规则定义里的双重代理（对同一笔交易有冲突利益的两名买方），必须按 s.65 处置。

• 选项 A：对这笔交易，Karen 对两位客户都停止提供交易服务，并把他们转介给不同的持牌人。 她不能把其中一位转成「无代理方」继续服务。
• 选项 B：只继续代表其中一位。前提是两位都书面同意，签「客户间利益冲突协议」。 被释放的那位仍受保密义务保护，Karen 不得把他的价格上限、动机等告诉继续代理的那位； 而正因为这项持续的保密义务，Karen 能给继续代理那位的建议也会受限——这一点协议里必须写明。

只要有一位不签，选项 A 是唯一的结果。协议签署时点也有讲究：只能在此刻冲突真的发生时签， 不能在当初建立代理关系时预先签好。

情景三：验房师的推荐费

持牌人 Alan Kwok 代表买家 Priya。合同带验房条件，Alan 推荐了合作多年的验房公司。 该公司与 Alan 的经纪行有约定：每转介一单付 $150。

这是一处利益冲突：Alan 有诱因推荐付钱的那一家，而不是最适合客户的那一家。处置动作有三层：

1. s.56 的法定披露：因推荐验房师而收到或预期收到客户以外的酬金，必须及时披露来源、 金额（$150）或计算方法、以及其他相关事实。「及时」在这里基本等于「推荐的当下」。
2. 共同法上的全面披露与忠诚义务：Alan 若清楚这家既不是最专业也不是最便宜的，还得说出这个判断。 只披露钱、不披露真实意见，仍可能违反忠诚义务。
3. 收款路径：这笔钱不能直接进 Alan 口袋。RESA s.7(3)(b) 规定持牌人只能从自己挂靠的经纪行 收取与地产服务有关的酬金；规则另要求经纪行就收到与支付的推荐费各自保存记录。

披露之后 Priya 可以照用这家、请 Alan 推荐一家不付推荐费的、请他给几家自己挑、或者自己去找。 关键不在于 Alan 能不能收这 $150，而在于 Priya 是在知情的前提下作决定的。

术语双语对照

旧版 vs 现行：本章逐条对照

这张表怎么用：旧版列用于理解沿革，本库现行题按现行列及题干条件作答； 给客户讲、写文件、跟管理经纪讨论，一律按现行法办。两个口径同时记住， 是这一章唯一安全的学法。

源表（本篇判据）

待核清单（禁在对外产物中出现的数字）：现行各张 BCFSA 表格的版本号与版本日期 （表格 PDF 本身未取到，本篇只写表格名称与法定内容，不写版本号）； 「客户间利益冲突协议」表格的现行版次；撤销权的天数、费率与豁免清单 （属交易合同与交割那一段的现行值，本篇只指出披露义务存在，不给数值）； 团队注册的申请费现值。

本页知识卡

不看正文也能拿到这一节的核心内容：先看导读，再看图。点图放大，左右翻页。

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