本章地位：整门课体量最大的一章，也是持牌人每天真正在做的事——把两个人的口头共识变成一份法院会执行的文件。 核实日期：2026-09-05，法条全部回读 BC Laws 与联邦司法部现行文本（各法均标 current to 2026-09-01），出处见文末源表。 考试口径（©2020）在这一章的原理层几乎全部长青，但漏掉了 2023 年 1 月 3 日起 BC 每一份住宅买卖合同都自带的三个工作日撤销权， 并且它讲的《竞争法》一节已被 2022–2024 年三轮联邦修法改写。
一笔住宅买卖里至少有两份合同：卖方与经纪行之间的书面服务协议（listing / service agreement）、 买卖双方之间的买卖合同（Contract of Purchase and Sale, CPS），有时还有第三份——买方成交前把权益转给第三人的转让协议（assignment）。 持牌人拿佣金的法律基础，是这几份文件可被执行。一份写得漂亮但法院不执行的合同，等于没有。
合同法的一般原理（要约、承诺、对价、行为能力、错误、失实陈述）在另一章；代理关系与义务归属见 ch12； 从条件全部移除到产权登记的那一段流程见 ch24。本篇只管一件事：合同怎么成立、条款怎么写、定金怎么放、条件怎么去、违约怎么办、以及那三个工作日。
一、书面要求：不写字，法院不帮你
普通法的默认规则是：合同不必写成文件也有效。口头的、甚至默示的，都算数。 但涉及土地的合同是个大例外——BC 的规则在《Law and Equity Act》（法律与衡平法）第 59 条。
现行 s.59 的四个要点（BC Laws 现行文本，current to 2026-09-01）：
- 三年以下的租约不适用。s.59(2)(a)(b) 把「授予三年或以下租期的合同」与「三年或以下租期的授予」排除在外； 现行文本还多一项 (c)：因法律运作产生或由成文法强加的担保与赔偿承诺也排除。
- 不满足书面要求的合同是「不可执行（not enforceable）」，不是无效、不是可撤销、也不违法。 这个区别在考场上年年出现：合同仍然存在，只是法院不给你强制执行的救济。
- 只能对签了字的那一方执行。 s.59(3)(a) 的措辞是「由被主张一方或其代理人签署的书面」。 如果只有买方签了字，卖方可以拿这份文件对买方主张，买方却不能反过来对卖方主张——除非落进下面两个例外。
- 两个例外：
- 行为例外（s.59(3)(b)）：否认合同的一方做过、或默许对方做过某个表明合同存在的行为。 s.59(4) 明写：买方支付定金、或卖方收受定金或部分价款，就是这样的行为。
- 信赖例外（s.59(3)(c)）：主张合同的一方合理信赖合同的存在而改变了自己的处境（通常是花了钱）， 以至于只有执行合同才能避免不公平的结果。
另外两条容易被忽略的救济与容错：s.59(5) 允许法院在判定合同不可执行时，仍然命令返还所受利益并补偿已花的钱 （例如命令卖方退还定金、补偿买方为准备过户文件付的律师费）；s.59(7) 明写，漏写一个条款或写错一个条款， 不必然使该书面不满足本条的要求。
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「不可执行」≠「不存在」
卷面上最常见的错误答案，是把 s.59 的后果写成「合同无效（void）」。 现行条文用的是 not enforceable：它可能为其他目的继续存在，只是拿不到强制执行。
服务协议这一侧：现行是 Rules 第 43 条，不是「第 5-1 条」
考试口径在讲书面要求时引用的是「地产服务规则第 5-1 条」。那是 2021 年 8 月 1 日之前的旧编号。 现行《Real Estate Services Rules》是 B.C. Reg. 209/2021（2021-08-01 生效，最近一次修订 2024-07-01）， 对应条文是 第 43 条「Written service agreements required in some cases」：
- 除非准客户明示放弃，经纪行在下列三种情形下必须有书面服务协议：向不动产业主提供以出售或其他处分为目的的交易服务； 向出租物业业主提供出租物业管理服务；向 strata corporation 提供共管物业管理服务。
- 交易服务这一类，协议必须在经纪行代表客户把物业挂出去之前签妥（Rules s.43(2)(a)）。
- 协议须由客户与经纪行的授权签署人双方签字，并写明八类内容（s.43(4)）：客户姓名与经纪行持牌名；物业地址；生效日； 交易服务协议还必须写明到期日；服务的概括描述；报酬及其应付情形； 以及——这一项最值得记——如果部分报酬要由挂牌经纪行付给合作经纪行，协议里必须分别写明：卖方付给挂牌行多少、 挂牌行付给合作行多少、挂牌行自己留多少；没有合作行时，写明卖方付给挂牌行多少；最后是个人信息使用与披露条款。
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旧条号只用于历史对照，现行题与实务用现行条号
本库自测将服务协议内容与条号辨认分开；正式考试要求以注册课程为准。 但在实务里引一个 2021 年就作废的条号，专业形象与合规记录都要打折。 中文互联网上大量地产攻略至今仍在引 Council Rules 的旧编号。
二、挂牌前要亲自核的那几件事
考试口径用整整一串判例讲同一件事：持牌人没去土地登记处查一次产权，后果由持牌人承担。 这一部分的原理完全长青，法院的态度几十年没变：
- 产权检索（title search）要自己做。要确认登记业主是谁（客户不是登记业主时，必须要一份书面授权）， 以及题上挂了哪些押记（按揭、地役权、路权、留置权）。考试口径援引的判例里，因为没查而让卖方在合同里承诺「交付清洁产权」， 结果卖方根本做不到，经纪行被判赔。
- 面积与边界不要自己量。用「approximately」「more or less」也救不了写错的数字——考试口径援引的判例里， 深度写错而加了「more or less」的合同仍被判不可执行。要精确边界只有正式测量。
- 环境与历史风险要主动了解。法院的立场是：持牌人对本地区历史上或地理上的已知问题负有合理知悉的义务。
在这些普通法义务之上，现行 Rules 还加了一条硬规则，考试口径那一节没有把它拎出来讲：
Rules 第 59 条 · 重大隐蔽缺陷（material latent defect）的披露义务：
- 定义（s.59(1)）：合理查看物业发现不了的重大缺陷，包括——使不动产对居住者危险或潜在危险、不适宜居住、 或不适合某一方取得它的目的（前提是该方已把目的告知持牌人，或持牌人已知悉该目的）；修复代价巨大的缺陷； 地方政府或其他地方主管部门已发出通知、指出该情形必须或应当整改；以及缺少相应的市政建筑许可等许可。
- 义务（s.59(2)）：代表处分方的持牌人，必须在任何取得/处分协议订立之前，及时向交易的所有其他方披露 自己已知的重大隐蔽缺陷。注意义务方向：披露对象是对方，不是自己的客户。
- 后果（s.59(3)）：客户指示持牌人隐瞒的，持牌人必须拒绝就该笔交易继续提供交易服务。 这条没有「权衡」余地，它写的是 must refuse。
- 例外（s.59(4)）：对方已从处分方客户那里收到该缺陷的书面披露的，不必重复披露。
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「客户不让说」不是抗辩，是必须退出的信号
这是本章唯一一条把「继续服务」本身变成违规的规则。真遇到时，正确动作只有两个： 说服客户披露；或者停止就该笔交易提供交易服务，并按经纪行流程记录。
三、CPS 的语法：term、condition、warranty 三个词的四种意思
BC 的住宅买卖用标准格式合同《Contract of Purchase and Sale》。它由 BC 地产协会与加拿大律师协会 BC 分会共同编制， 是行业格式文本，不是法规——所以它会不定期改版，而持牌人有义务永远用当时的最新版。 （版本号与各条款编号以行业协会当期发布件为准，本篇不引具体版本号与条款编号，理由见文末待核清单。）
标准格式的好处不只是省事：普通法有一些默认后果，标准合同用明文把它们改掉了。 最典型的是风险何时转移——衡平法上一条老规则认为合同一经生效受益所有权就转到买方、之后房子出事由买方承担； 标准合同用明文条款把这个默认结果推翻，让风险在成交前留在卖方一侧。
术语要分清，因为救济完全不同：
| 词 | 在合同法里的含义 | 违反的后果 |
|---|---|---|
| term（条款） | 构成合同一部分的承诺 | 看它是不是「essential」 |
| essential term（普通法历史上称 condition） | 双方视为要害的条款 | 无过错方可以把合同当作终止，并（符合条件时）索赔 |
| minor term（普通法历史上称 warranty） | 双方视为次要的条款 | 只能索赔损害，不能解除自己的履行义务 |
| condition 的第二义 | subject clause（条件条款 / 「subject to …」） | 见下文第六节 |
同一个 condition，在这一章里至少有三种用法：要害条款、条件条款、以及日常语义上的「状况」。 判断一句话属于哪一类，看的是双方把它当多重要，不是它写在合同的哪一栏。
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明示保证要写进合同，口头的「屋顶很好」不是保证
卖方在看房时说的话，成交后一般跟不进合同。买方一侧的持牌人若要让客户能在成交后依赖某句话， 正确动作是把它写成合同里的明示保证（express warranty），例如「卖方保证屋顶状况良好」。 法院有时会用「附随保证（collateral warranty）」救济，但那要求证明该陈述构成一个确定的、被当真的合同性承诺， 而不只是一句诱使对方签约的泛泛之词——门槛很高，不能当作后备方案。
法定保证也存在一条：BC 的《Homeowner Protection Act》对非持牌建筑商自建自售新房的情形， 默示卖方向买方作出十年保证——房屋适宜居住、用料良好、设计与施工具备通常水准。（这一条是考试口径，本篇未回读该法现行文本，见待核清单。）
四、定金：不是合同成立的要件，却是最容易出事的一格
先破一个流传极广的误解：没交定金合同照样成立。 合同成立要的是要约、承诺与对价；这里的对价是双方互相交换的承诺——卖方承诺在成交日移转产权，买方承诺同日付清价款。 定金不是对价，它是诚意金：买方违约时可能被没收。
定金一旦交到经纪行手里，它就不再属于任何一方
《Real Estate Services Act》（RESA）现行文本第 27 条与第 28 条：
- s.27：持牌人必须把为委托人持有或收受的款项及时交给所属经纪行；经纪行必须及时存入经纪行信托账户。 s.27(4) 给了一个例外——全体委托人在独立于交易文件之外的另一份书面协议中同意不适用，且符合规则设定的条件时可以不入账； 现行 Rules 第 68 条补上了那个条件：款项必须付给、或抬头开给并立即交付给委托人们约定的收款人。 另有 s.27(4.01)/(4.02)：支票、汇票或本票的抬头是持牌人与经纪行以外的人，且持牌人只做转交、不做任何其他处置的，也不适用。
- s.28：经纪行把这笔钱放在信托账户里时，不论任何相反的法律规则，经纪行是以 stakeholder（中立保管人）的身份持有，而不是任何一方的代理人——除非当事人另有书面约定，或规定的情形出现。 s.28(3) 排除三类：定期规律收取的租金或购买期权项下的款项、《Residential Tenancy Act》下的押金与宠物损坏押金、规定的其他款项。
结果是：这笔钱既不是买方的也不是卖方的，经纪行不能凭任何一方的要求把它放出来。
什么情况下钱能从信托账户出来：考试口径说两条，现行是三条
考试口径的口径是：全体当事人签署 release，或者经纪行把钱缴入法院。这两条现在依然成立，但已经不是全部。
现行 RESA s.30(2) 规定，经纪行以 stakeholder 身份持有的款项，只能在以下情形提取：
- (a) s.30(1)(a)–(f) 的通用情形（误存款、按 s.29 支付的利息、按 s.31 支付的持牌人报酬、按 s.32 转出的无人认领款、 按 s.33 缴入法院的款、以及按法院命令支付的款）；
- (b) 依交易各方的书面协议；
- (c) 依本法项下的规定，或依《Property Law Act》第 43 条项下的规定。
(c) 是新增的第三条出路，它就是为冷静期开的。 见下一节：撤销费与定金余额的划付，正是靠这一条从信托账户里合法出账。
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永远不要对买方说「不成交定金自动退给你」
考试口径记录的一个投诉案：买方交了支票后回来说已止付并索回支票，持牌人因为支票还没进信托账户就把它退了。 监管方的裁定是：一收到定金，持牌人就是 stakeholder，只有各方明示同意才能退还。 支票没存进账户不影响这个身份。买方通知止付的，正确动作是照常存入，并立即把情况告知卖方一侧、建议卖方取得法律意见； 支票被退票（NSF）时同样要立即告知卖方。 只有一种情形可以原样退回：这笔钱根本不是就某笔地产交易应付的——例如银行下班后收到的连带支票的要约， 卖方在银行开门前就拒绝了，此时唯一有权取回支票的人就是当初交出它的买方。
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定金放在买方律师那里，对卖方等于没有保障
RESA 的 stakeholder 条款只约束依该法持牌的人。买方的律师不是该法意义上的 stakeholder， 除非律师另行向卖方作出以 stakeholder 身份保管的承诺（undertaking），否则他可以不问卖方就把钱退回给买方。 卖方一侧的持牌人碰到「定金放我律师那儿」的提议，要么坚持入经纪行信托账户，要么先拿到书面承诺。
定金要多少、能不能全部没收
行业惯例的经验值是成交价的 5%–10%。这不是法律规定，但它在司法审查里是有分量的： 《Law and Equity Act》第 24 条给了法院一项一般性权力——法院可以对一切罚则与罚没给予救济， 并可在给予救济时附加关于费用、开支、损害、补偿等任何它认为适当的条件。
在一宗 1987 年 BC 最高法院的案子里（Lily Joyce Lee v. Nelson Skalbania），买方在「time is of the essence」的合同下未能如期成交， 卖方随后以高出 $31,000 的价格卖给第三人，买方起诉要回 $50,000 定金。法院让卖方留下了定金，理由链条值得整段记住：
- 法院确实有权按 s.24 救济罚没，但只在该金额不是损失的合理预估、且允许卖方保留会构成显失公平（unconscionable）时才会动用；
- 合理性以订立合同时为准——物业事后升值与它无关。卖方承担「实际损失大于定金」的风险，买方承担「定金大于实际损失」的风险；
- 法院特别看重合同与延期协议里都写着 time is of the essence。
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合同说「定金绝对没收」，也不等于经纪行可以把钱交给卖方
标准合同的时间条款通常写明：买方未如期付清余款时，卖方可选择终止合同，已付款项不可退还、绝对没收给卖方， 作为损害赔偿，且不影响卖方的其他救济——但这句话后面还挂着一句「subject to section 28 of the Real Estate Services Act」。 合同说钱归卖方，RESA 说钱怎么出账。 卖方拿不到买方的签字，仍然只能走书面协议、法院命令或缴入法院。 这是持牌人最容易在客户面前说错的一句话。
五、三个工作日：考试口径整章没有的那项权利
2023 年 1 月 3 日起，BC 每一份住宅不动产的买卖合同都自带一项买方撤销权。 考试口径定稿于 2020 年，这项制度在它之后才出现，所以它一个字都没有。这不是术语更新，是多了一整套权利与义务。
法源与结构
- 《Property Law Act》第 42 条（BC Laws 现行文本）：
- s.42(1)：住宅不动产的买方，可以在承诺（接受要约）被签署之日起的规定天数内， 通过向卖方送达书面撤销通知撤销买卖合同。
- s.42(2)：《REDMA》第 21 条适用的买卖合同不适用本条（楼花那一套走 REDMA，见下一节）。
- s.42(3)：产权已从卖方转移给买方的，不适用。
- 《Home Buyer Rescission Period Regulation》B.C. Reg. 175/2022（O.C. 436/2022，2022-07-21 存档，2023-01-03 生效）填上全部细节。
天数：3 个工作日，而工作日里不含周六、周日与法定假日
- 规例 s.4：s.42(1) 的规定天数是 3 个工作日（business days）。
- 规例 s.2 把 s.42 里的 "days" 定义为 business days，并把 "business day" 定义为「周六与 holiday 以外的日子」。
- 关键的一环在另一部法：BC《Interpretation Act》对 "holiday" 的定义里明确包含周日， 以及圣诞节、耶稣受难日、复活节星期一、加拿大日、维多利亚日、卑诗省日、劳工节、真相与和解全国纪念日、 国殇日、家庭日、元旦、12 月 26 日等。
- 两条合起来：3 个工作日实际排除周六、周日与法定假日。
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三个工作日不是 72 小时，也不从成交日算
起算点是 acceptance of the offer was signed 的那一天之后，不是要约发出日、不是双方谈拢的那一刻、更不是成交日。 周五下午签的合同，周六周日不计，实务上要数到下一周的周三——中间若夹一个法定假日还要再往后推一天。 这条时限用错的直接后果是：以为还能撤销的买方发现自己已经被绑住。
撤销通知怎么送才算数
规例 s.5：
- 通知可以在任何一天送达，包括周六与假日（虽然期间本身按工作日计）。
- 通知必须载明四项：物业的地址、地号（parcel identifier）或描述；行使撤销权的买方姓名与签名（或电子签名）； 合同各卖方的姓名；行使撤销权的日期。
- 三种送达方式享有送达推定：按合同载明的卖方地址挂号邮寄；发到合同载明的传真号； 发到合同载明的电子邮箱并请求已读回执。用这三种方式的，发出或传送时即视为送达。
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「合同上载明的」这五个字决定了通知能不能送到
送达推定挂在合同里写的地址、传真号、邮箱上。买卖合同的卖方联络信息栏写错、留空或写成中介的邮箱， 三个工作日内客户可能根本无法有效送达。这是一件在准备合同时就要做完的事，不是撤销当天才想起来的事。
撤销的代价：成交价的 0.25%
规例 s.6：
- 买方撤销的，必须立即向卖方支付该合同所载成交价的 0.25%。
- 已有定金的：这笔钱从定金里先付给卖方，付完之后定金余额必须立即付还买方。
- s.6(3) 明写：为支付上述两笔款项，可以从经纪行信托账户中提款。这就是前面 RESA s.30(2)(c) 那条新出路的落点。
- 规例 s.7：这项撤销权不可放弃（cannot be waived）。
省政府发布这项制度时给出的换算是：每 $100,000 成交价对应 $250； 一套 $1,000,000 的房子行使撤销权，买方要付给卖方 $2,500。
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任何「买方放弃冷静期」的条款都是无效的，写它的人自己有风险
规例第 7 条写死了不可放弃。合同里加一句「买方声明放弃 Home Buyer Rescission Period」不会产生任何法律效果， 却会让客户误以为自己没有这项权利——而准备这份文件的持牌人要为这个误导负责。
哪些住宅算、哪些不算
算（规例 s.2 定义的 residential real property，七类）：独立屋；半独立屋；联排（townhouse）； 双拼或其他多单元住宅中的公寓单位；《Strata Property Act》意义上的住宅 strata lot； 固着于土地的活动房屋（manufactured home）；以及包含住宅使用权或占用权的合作社权益（cooperative interest）。
不算（规例 s.3 的四项豁免）：位于租赁土地上的住宅不动产；住宅不动产的租赁权益； 拍卖出售的住宅不动产；依法院命令或在法院监督下出售的住宅不动产。
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撤销权不是尽职调查条款的替代品
冷静期给的是三个工作日和一张 0.25% 的账单。验房条件、贷款条件仍然要写进合同： 条件不成就时合同终止，定金按合同与 RESA 退还，买方不用付那 0.25%。
持牌人的强制披露义务：Rules 第 57.1 条
冷静期不只是给了买方一项权利，它同时给持牌人加了一项双向披露义务。 现行 Rules 第 57.1 条（由 B.C. Reg. 176/2022 增订）：
- 代表买方的持牌人，在为买方准备住宅不动产的购买要约时，必须向买方作出披露（s.57.1(2)）。
- 代表卖方的持牌人，在向卖方呈交住宅不动产的购买要约时，必须向卖方作出披露（s.57.1(3)）。
- 披露必须采用总监（superintendent）批准的表格，并载明关于《Property Law Act》第 42 条撤销权的以下细节（s.57.1(4)）：
- 该撤销权不可放弃；
- 可以行使该权利的期间；
- 买方行使撤销权须向卖方支付的金额如何计算、何时付、怎么付；
- 从定金中付给卖方之后，定金余额必须退还买方；
- 该撤销权的豁免情形。
- s.57.1(1) 里的 "residential real property" 直接沿用上面那部规例第 2 条的定义——两边是同一张清单。
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这项义务的触发点不是「成交」，是「写要约」和「呈要约」
买方一侧在动笔写 offer 的那一刻就要披露；卖方一侧在把 offer 递到卖方面前的那一刻就要披露。 很多人把它当成签约后的手续，那就已经晚了。
六、冷静期 vs 楼花七天：两套制度，不要混
《REDMA》第 21 条给开发单位（development unit）的买家另一套撤销权，它比冷静期早很多年就存在。 两者互斥：《Property Law Act》s.42(2) 明写，REDMA s.21 适用的合同不适用冷静期。
| 住宅买家冷静期（HBRP） | REDMA 第 21 条撤销权 | |
|---|---|---|
| 法源 | 《Property Law Act》s.42 ＋ B.C. Reg. 175/2022 | 《Real Estate Development Marketing Act》s.21 |
| 生效 | 2023-01-03 | 早于冷静期，长期存在 |
| 适用对象 | 住宅不动产（七类，含住宅 strata lot） | 开发单位（开发商依 REDMA 销售的单位） |
| 天数 | 3 个工作日（不含周六、周日与法定假日） | 7 天（条文用 "7 days"，不是工作日） |
| 起算点 | 承诺被签署之日之后 | 两个日子里较晚的那个：购买协议成立之日；开发商依 s.15(1)(c) 取得买方书面确认「已有机会阅读披露声明」之日 |
| 已过户还能不能撤 | 不能（s.42(3)） | 能——s.21(2) 明写「不论产权或所购权益是否已经移转」 |
| 撤销费 | 成交价的 0.25% | REDMA s.21 本身不设撤销费 |
| 可否放弃 | 不可放弃（规例 s.7） | — |
| 没收到披露声明呢 | — | s.21(3)：买方可随时撤销（若干种披露声明除外，见 s.21(3.1)） |
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楼花的「七天」不是工作日，冷静期的「三天」才是
这两条时限的单位不一样，起算点也不一样。中文攻略里最常见的错误是把两者合并成一句 「BC 买房有 7 天冷静期」——转售没有 7 天，楼花没有 0.25%。 考场上按各自的法条答；给客户讲的时候，第一句永远是先分清「这是转售还是开发商的新盘」。
REDMA 那一整套（备案、披露声明、定金处理、开发商挪用限制）在监管框架那一章展开，本篇只处理与冷静期的边界。
七、条件条款（subject clause）：合同到底成立了没有
日常里持牌人说的「condition」，几乎都是指条件条款。
- 先决条件（condition precedent）：某件事发生之前，一方不必履行其主要义务。买方的「subject to 融资」「subject to 验房」都是。
- 解除条件（condition subsequent）：某件事一旦发生，就使一方的主要义务终止。 标准合同的定金条款本身就是个例子——买方未按合同支付定金的，卖方可以选择终止合同。
怎么移除：必须书面，口头不算
标准合同的条件条款栏通常写明：每一项条件（如已注明）只为注明的一方的利益而设； 除非受益方在指定日期当日或之前以书面通知另一方声明放弃（waive）或宣告已成就（declare fulfilled）， 否则合同即于该时终止，定金依《Real Estate Services Act》退还。
- 成就（fulfilled）：条件所要求的事已经发生。验房报告没问题 → 宣告成就。
- 放弃（waived）：受益方决定不管条件直接推进。买方决定不验房了 → 放弃。
- 口头不算。条文写的是 written notice given by the benefiting party。
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别在拿到书面文件之前建议客户移除条件
考试口径援引的一宗 BC 判例里，条件是「取得房东同意承接现有租约或另订新租约」。房东口头答应了， 持牌人就建议客户移除条件推进交易；房东后来拒签书面租约，买方拒绝成交，被诉。 法院认定持牌人有义务劝阻客户在那个时点移除条件——因为租期超过三年的租约， 只有书面文件才有约束力，这正是第一节 s.59 的直接应用。
太主观的条件条款，会让合同根本没成立
BC 在这一点上的经典表述来自 1985 年 BC 上诉法院 Wiebe v. Bobsien 一案中 Lambert 法官的意见，它把条件条款分成三类：
| 类型 | 例子 | 法律后果 |
|---|---|---|
| 完全主观（俗称 whim and fancy 条款） | 「以公司买方的总裁批准为条件」 | 合同没有成立。整件事在法律上只停留在要约阶段，买方移除条件才等于承诺——卖方在那之前随时可以撤回 |
| 完全客观 | 「以某人在 10 月 15 日市选中当选市长为条件」 | 合同已经成立，任何一方都不能退出，只是履行被悬置，等条件揭晓 |
| 部分主观部分客观 | 「以规划部门批准所附分割图为条件」 | 看它够不够客观。法院可能默示一项条款（买方须采取一切合理步骤去争取批准）；若连这也做不到，合同因不确定而失败 |
客观条件的一个重要副产品：合同既然已经成立，法律就会默示一项条款——享有条件利益的一方 必须公平、诚实、善意地去促成条件成就。买方若不尽合理努力去申请按揭、放任条件落空， 就构成对这项默示条款的违反，卖方有权把定金作为损害赔偿留下。
完全主观条件的危险在一宗 1982 年的案子里演示得很清楚：合同「以公司买方总裁于某日前批准价格与条款为条件」， 卖方在买方总裁批准之前收到一份高得多的报价，于是通知取消。法院认定：由于条件完全主观， 这在法律上从来没有越过要约阶段，卖方有权在承诺之前撤回，因此卖方赢。
「主观条件等于给了买方一个 option」——这句话通常是错的
option（选择权）是卖方承诺在某个时点前不撤回要约的合同。既然它自己也是合同， 它也需要单独的对价或盖印（seal）。1991 年 BC 上诉法院 Mark 7 Developments Ltd. v. Peace Holdings Ltd. 一案确认： 定金不能充当这个对价——那笔钱要么在成交时充作部分价款，要么在违约时被没收，它撑不起「不撤回」这个承诺。
正因如此，标准合同现在含有一条承诺不可撤回的条款：双方确认本合同以盖印方式签立， 并约定卖方的承诺是不可撤回的，包括在买方成就或放弃条件、行使合同内选择权之前的那段期间。
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写条件条款的第一原则：越客观越好
一条条款给买方越多的退出余地，法院越可能认定根本没有合同。 当一方对是否成交拥有完全的自由裁量时，约束性合同不存在。 实务写法是把标准放到条款里：「以买方自费取得并认可的验房报告为条件， 该报告未显示累计修复成本超过 $ __、且合理地可能对物业的使用或价值造成不利影响的缺陷，期限至 __ 日。本条件仅为买方利益而设。」
八、保护卖方的三件套
接受一份带条件的要约，等于把物业从市场上撤下来。后备要约（back-up offer）可以写，但会把第二个买家也绑住，多数情况下不现实。 所以卖方一侧有三件事要做：
- 预审买方（prequalification）。持牌人的活儿是确认买方有能力完成交易。银行与信用社的预批（preapproval） 会给出可贷金额，并常常锁定 60 至 90 天的利率。拿一份复印件，比听买方口头保证有用得多。
- 给条件设一个明确的期限。融资类条件要留出合理时间；到期而按揭还没批下来的， 持牌人应当与买方和金融机构复核进度，并让卖方知情、由卖方决定是否延期。
- 时间条款（time clause，俗称「72 小时条款」）。这是三件套里唯一有牙齿的一件： 它给卖方一项权利——要求买方比原定日期更早地移除条件，逾期合同即终止。
- 时长不必是 72 小时，可以谈；卖方通常想要短，买方通常想要长。
- 启动它要发一份独立于买卖合同的书面通知，那份通知不是对合同的修改。
- 什么时候可以启动，取决于合同里怎么写。 行业示范条款给了两个选项二选一： 「随时（at any time）」或「在收到另一份可接受的要约后」。签之前就要确认勾的是哪一个—— 写成后者的，卖方在没有第二份要约之前不能启动。
- 条款里常见的措辞还会写明通知期不含周日与法定假日。
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建议卖方接受带条件要约时，把「成就的可能性」讲出来
持牌人若建议卖方接受带条件的要约而没有同时建议加上时间条款，在某些情形下可能构成过失。 反过来看，时间条款其实也保护买方——没有它，卖方根本不会接受这份要约。
九、修改合同，以及 time is of the essence
修改（amendment）本身就是一份合同，所以它同样需要新的对价或盖印。 没有新对价、也没有盖印的修改是无偿承诺，不可执行。
流程上有三个动作不能省：
- 先确认「谈一谈」不会被当成违约——重开谈判有可能被解读为对现有合同的违反， 所以要先向其他各方确认：就拟议变更进行讨论不会终止现有合同。
- 谈的过程中反复讲清：原合同仍然有效。 讨论本身不解除任何一方在这期间到期的义务。
- 全体签字、立即送达。 修改必须由原合同的全部当事人书面同意并签字，签妥后须不迟延地把副本交给每一方。
time is of the essence（时间是合同的要害）通常是标准合同的明文条款，含义是按时履行本身就是一项要害条款。 它带来两个后果：
- 买方未按期付清价款的，卖方可以把合同当作终止，并把定金作为损害赔偿留下，且不影响其他救济；
- 原合同写了 time is of the essence 的，双方事后修改（改成交日、调整日、交房日或条件移除日）时， 法律推定它在修改后的合同里仍然有效，除非具体情形使这样推定不公平。
ℹ️
每一份修改都写上这两句
「其余全部条款与条件不变」；「time 仍为本合同之要害」。 这两句不产生新义务，但它们让日后关于「延期是否顺带取消了严格时限」的争论无从发生。
十、转让合同：两条必须写进去的标准条款
买方在成交前把合同项下的权益转让给第三人，这在楼花与热市里很常见，也是「影子炒楼」问题的载体。
现行 《Real Estate Services Regulation》（B.C. Reg. 506/2004）第 8.2 条（现行文本 current to 2026-09-01）：
- s.8.2(3)：除非提供服务的对象书面另行指示，持牌人为该方拟备、并将呈交给对方的合同中， 必须包含以下两条（业内称 Standard Assignment Terms）：
- 未经卖方书面同意，本合同不得转让；
- 买方或任何后手转让人转让本合同所产生的利润，归卖方所有。
- s.8.2(2)：开发商依 REDMA 销售开发单位的合同不适用本条（那一侧另有 REDMA 的报送制度）。
- s.8.2(4)(5)：代表买方的持牌人若知道将呈交给卖方的合同缺少上述任一条款，必须另发通知； 持牌人自己要直接或间接取得该不动产而合同缺少该条款的，同样必须发通知。
- s.8.2(6)：该通知必须与合同同时送达卖方一侧（有卖方持牌人的送给持牌人，没有的直接送卖方）、 必须建议卖方在签署缺少该条款的合同前取得独立的专业意见、必须采用总监批准的表格、并且独立于合同之外。
- s.8.2(7)：合同缺少该条款而被呈交给卖方时，代表卖方的持牌人必须把该通知交给卖方、告知卖方合同缺少该条款， 并告知卖方合同能否被转让、若能转让则有哪些条件、以及卖方是否有权取得转让利润。
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「标准转让条款」不是法律禁止转让，而是把选择权交回卖方
它不禁止转让，它做两件事：把同意权给卖方，把转让利润给卖方。 客户如果确实需要保留转让能力（例如以公司名义接手、或家庭成员加名）， 正确路径是由客户书面指示不写入，并按 s.8.2(4)–(7) 走完通知流程，而不是悄悄删掉。
住宅 strata lot 的楼花转让另有一层报送：省政府建立了 Condo and Strata Assignment Integrity Register（CSAIR，共管物业转让诚信登记册）， 经《REDMA》及其规例落地，要求开发商收集并报送住宅 strata lot 购买协议的转让信息，报送门户由土地产权与测量管理局运营。 这些信息可与加拿大税务局共享，并用于核定应缴的物业转让税——转让人收取的溢价与费用要计入物业转让税的计税价款。 （本篇未回读 REDMA 规例中 CSAIR 的适用门槛与报送项，具体门槛见待核清单。）
还有一个税上的连带后果：BC 炒房税明确把楼花合同的转让算在射程内。 持有不足 730 天就转手的，不论转的是房子还是合同，都可能触发那个税——详见「BC 炒房税」一篇。
十一、违约与救济：谁能做什么
| 情形 | 无过错方能做什么 |
|---|---|
| 违反要害条款（含 time is of the essence 项下的逾期） | 终止合同 ＋（符合条件时）索赔损害 |
| 违反次要条款（warranty） | 只能索赔损害；自己的履行义务不解除 |
| 买方违约且合同约定没收定金 | 卖方有权把定金作为损害赔偿留下，但出账仍受 RESA s.28 / s.30 约束 |
| 定金金额畸高 | 买方可请求法院依《Law and Equity Act》s.24 救济罚没——门槛是「不是损失的合理预估」＋「显失公平」，且以订约时判断 |
| 书面要求不满足、合同不可执行 | 法院仍可依 s.59(5) 命令返还所受利益与补偿已花的钱 |
| 卖方拒绝移转土地 | 买方可请求具体履行（specific performance）——因为每一块土地被认为是独一无二的 |
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「我们终止合同」这句话，说的人要先想清楚谁在违约
无过错方才有终止权。误判的一方发出终止通知，自己反而构成毁约（repudiation），让对方获得终止＋索赔的权利。 真到这一步，持牌人的正确动作是把客户送去律师那里，不是替客户判断谁在违约。
十二、Strata 交易：要写进条件条款里的那几份文件
买方买的是 strata lot 时，条件条款里通常要写明「以买方取得并认可下列文件为条件」。 下面这几项是现行《Strata Property Act》（SPA）与其规例（B.C. Reg. 43/2000）规定的：
Form B · 信息证书（Information Certificate，SPA s.59）
- strata corporation 须在业主、买方或其授权人提出请求后一周内出具（s.59(1)）。
- 须披露的内容包括（s.59(3)）：月度 strata fee；业主欠款；业主承担改建费用的协议；已批准的将来特别摊派金额与缴付日； 本财政年度预计超支金额；应急储备金余额减去已批准未支出的金额；尚未在土地登记处登记的章程修订； 已通过但尚未登记的 3/4 或全体一致决议；已通过的清盘决议；已发出通知但尚未表决的重大决议； strata corporation 涉及的诉讼、仲裁或裁判庭程序及针对它的判决与命令；未了结的通知与整改令； 分配给该单位的停车位与储物柜；以及strata corporation 保险承保范围的摘要。
- 必须附上的文件（s.59(4)）：strata corporation 的规则（rules）、当年预算、 以及依 s.94 取得的最近一次折旧报告（depreciation report）（如有）。
- 规例里的 Form B 表格另有一栏对应 SPA s.59(3)(m)：strata corporation 是否已依 s.94.1 取得电气规划报告， 取得的须附上。该栏由 B.C. Reg. 261/2023 加入。
- 表格的一个项目已被废除：Form B 原来的 (l) 项由 B.C. Reg. 6/2023 s.6(a) 删去 （背景是出租与年龄限制章程的废止，见「Strata 出租与年龄限制」一篇）。
✕
Form B 上的信息对 strata 有约束力——但保险那一栏是例外
SPA s.59(5)：证书上披露的信息，对合理信赖并据以行动的人具有约束力。 但 s.59(5.1) 明写：s.59(3)(l.2) 的保险信息，若来自 strata corporation 的保险人或保险代理，则不具约束力。 也就是说，买方不能只靠 Form B 上那段保险摘要来判断保障是否足够—— 这一格要靠自己去核保单。给客户讲的时候，这句话必须讲出来。
Form F · 付款证明（Certificate of Payment，SPA s.115）
- 业主不欠 strata corporation 的钱、或虽欠但已依 s.114 缴入法院或缴给 strata 保管、 或已作出令 strata 满意的付款安排的，strata corporation 须在请求后一周内出具。
- 自签发日起 60 天内有效（就 s.115 与 s.256 的目的而言）。过户环节要用它，所以它的有效期要和成交日对上。
- 不得把尚未由法院、仲裁或裁判庭确定的损害赔偿主张写进 Form F（s.115(5)）。
向开发商买 strata lot 时的强制扣款
- SPA s.88(2)：不论任何相反的法律或约定，向 owner developer 购买 strata lot 的买方， 必须扣留规例规定金额的 holdback，扣到下列两个日子中较早的那一个： 《Builders Lien Act》下留置权申报期届满之日；或该 strata lot 转让给买方之日起第 55 天。
- 规例 s.5.2：该 holdback 金额为成交总价的 7%。
- s.88(1)：针对该 strata lot 或其在共有财产中份额的建筑留置权申报，也必须在同样两个日子中较早者之前完成 （另一条是转让之日起第 45 天）。
- s.89：留置权真被登记的，买方可申请把较小的那个数额（全部留置权申报总额 与 s.88(2) 的 holdback 全额，取小）缴入法院，以解除留置权。
ℹ️
这笔 7% 不是买方可以拿来抵扣质量问题的钱
它的唯一目的是把买方对留置权人的责任封顶。开发商施工有瑕疵或延误的，另有救济路径， 买方不能拿这笔钱当作单方面的扣款。
普通改建的建筑留置权 holdback（不是向开发商买的情形）
《Builders Lien Act》现行文本：合同项下首要付款义务人须扣留工作或材料实际提供价值与已付款额中较大者的 10%（s.4(1)）； holdback 期在完工证明签发后 55 天、或（无完工证明时）总包合同完成/放弃/终止后 55 天届满（s.8）； 留置权申报期为完工证明签发后 45 天、或（无完工证明时）总包合同或工程完成/放弃后 45 天（s.20）。 另外 s.35 给善意买方一层保护：在若干时点之后申报的留置权，对买方权益可主张的金额不超过该改建工程成交价的 10%。
十三、《竞争法》：考试口径那一节被三轮修法改写了
考试口径在这一章里用相当篇幅讲联邦《Competition Act》（竞争法）对广告与同业协议的约束。 原理仍然成立，但具体规则在 2022、2023、2024 三轮修法后已经不同。
刑事一侧：第 45 条
- s.45(1) 的三类合谋照旧：与竞争者约定固定/维持/提高/控制价格、分配销售、地域、客户或市场、 固定/维持/控制/阻止/减少/消灭产量或供应。对本行业而言，最典型的就是同业之间就佣金率或划分片区达成默契。
- s.45(1.1) 是考试口径没有的新罪：雇主之间（非关联雇主）约定 固定、维持、降低或控制薪酬、工资或雇佣条件，或互不招揽、互不雇用对方的雇员，同样构成刑事罪。 这一款由 2022, c. 10, s. 257 加入。经纪行之间「不挖对方经纪」的君子协定，现在落在刑法一侧。
- s.45(2)：可公诉罪，最高十四年监禁，或由法院裁量的罚金，或两者并处。 s.45(3) 允许法院从间接证据推断合谋存在，但合谋仍须达到排除合理怀疑的证明标准； s.45(4) 的辅助性协议抗辩（ancillary restraints defence）仍在。
刑事一侧：第 52 条虚假或误导陈述
- s.52(1)：为推广产品或商业利益，以任何方式明知或罔顾地向公众作出在重要方面虚假或误导的陈述。
- s.52(1.1)：定罪不需要证明有人被欺骗或误导、不需要陈述的受众在加拿大境内、也不需要陈述发生在公众可进入的场所。
- s.52(1.3) 是新加的：因固定的强制性收费或费用而无法实现的价格陈述，即构成虚假或误导陈述 （业内称 drip pricing / 滴价），除非那些强制费用只是联邦或省立法课加于买方的款项。 这一款由 2022, c. 10, s. 258 加入；该条另于 2024, c. 15, s. 233 再度修订。
- 考试口径援引的旧例（挂牌面积写大、把农业用地写成工业用地）在今天依然是标准形态： 挂牌信息未经核实就发布，罚的是发布的人。
民事一侧：第 90.1 条——考试口径那句「没有罚款」已经不成立
考试口径的原话大意是：与刑事条款不同，s.90.1 之下没有罚金或监禁，法庭只能作出禁止令一类的补救命令。 现行条文有三处与之不同：
- 有行政罚款了。s.90.1(1.3)：竞争裁判庭依 (1) 或 (1.1) 对某人作出命令时，还可以命令其支付行政罚款（AMP）， 金额不超过下列二者中的较大者： (a) $10,000,000（其后每一次同类命令不超过 $15,000,000）； (b) 该协议或安排所获利益的三倍，或在该数额无法合理确定时，该人全球年度总收入的 3%。 s.90.1(1.4) 列了裁量因素，s.90.1(1.5) 声明该命令的目的是促使守法而非惩罚。
- 不再只有竞争事务专员能申请。 现行 s.90.1(1) 的措辞是「on application by the Commissioner or a person granted leave under section 103.1」——获得许可的私人也可以提起。
- 不再要求当事人都是竞争者。s.90.1(1.01)：裁判庭若认定该协议或安排（或其任何部分）的一个重要目的 是阻止或减少任何市场中的竞争，即使当事人都不是竞争者，也可以作出 (1) 项下的命令。
这些修改分别来自 2022, c. 10, s. 263、2023, c. 31, s. 8、2024, c. 15, ss. 248 与 271。
⚠️
旧版是历史证据，正式考试跟进注册课程考试口径与更新
正式考试按注册课程现行考纲及官方更新准备。 但给客户讲、给同业写文件、或经纪行内部定政策时，必须按现行法： 民事一侧现在既有巨额行政罚款，也开放了私人申请通道，风险量级和考试口径写的完全不同。 考试口径还有一句「s.90.1 主要是经纪行、地产局与协会的事，个体持牌人不太用担心」—— 这句话的后半段今天依然成立（s.45 对个人的适用没有门槛，而 s.90.1 通常要求相当的市场力量）， 但前半段的风险量级已经变了。
十四、考试口径 vs 现行：本章逐条对照
| # | 考试口径（©2020）怎么说 | 2026 现行是什么 | 依据与生效日 | 历史对照与实务 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 整章没有住宅买家撤销权 | 每份住宅买卖合同自带 3 个工作日撤销权，撤销费 0.25%，不可放弃 | 《Property Law Act》s.42 ＋ B.C. Reg. 175/2022，2023-01-03 生效 | 旧版未覆盖不等于现行考试不考；给客户讲必须先讲它 |
| 2 | 无 | 持牌人双向强制披露：写要约时向买方披露、呈要约时向卖方披露，须用总监批准表格，五项内容 | 现行 Rules s.57.1（B.C. Reg. 176/2022 增订） | 同上 |
| 3 | 定金从信托账户出来只有两条路：全体签署 release，或缴入法院 | 第三条路已存在：依本法或《Property Law Act》s.43 项下规定支付（即撤销费与定金余额的划付） | RESA s.30(2)(c)；HBRP 规例 s.6(3) | 旧版两条是历史对照；现行须核第三条 |
| 4 | 书面服务协议在「Rules 第 5-1 条」 | 现行是 B.C. Reg. 209/2021 第 43 条；旧编号已整体作废 | Rules 2021-08-01 生效，2024-07-01 最后修订 | 不推断官方考试是否要求条号；实务不许引旧号 |
| 5 | 条件条款、时间条款、通知表格的出处是 RECBC 的 Professional Standards Manual（recbc.ca） | RECBC 已于 2021-08-01 解散；现行监管者与「总监批准的表格」都归 BCFSA | 见「《地产服务法》与 BC 地产监管」一篇 | 旧版仅作历史对照；实务一律读成 BCFSA |
| 6 | 《竞争法》s.90.1 没有罚金或监禁，且只有专员可申请，且要求当事人是竞争者 | s.90.1(1.3) 有 AMP：max($10,000,000／再犯 $15,000,000, 3×收益或全球营收 3%)；(1) 允许依 s.103.1 获准的私人申请；(1.01) 非竞争者亦可能被令 | 2022, c. 10, s. 263；2023, c. 31, s. 8；2024, c. 15, ss. 248, 271 | 历史列仅作对照，现行题按题干时期 |
| 7 | s.45 只有价格／分配／产量三类刑事合谋 | 新增 s.45(1.1)：雇主间固定薪酬条件、互不挖角，同样入刑（最高 14 年） | 2022, c. 10, s. 257 | 旧版未覆盖不代表现行考试不考；经纪行内部政策必须按现行改 |
| 8 | s.52 未提「滴价」 | s.52(1.3) 明文：因固定强制费用而无法实现的价格陈述即属虚假或误导 | 2022, c. 10, s. 258；2024, c. 15, s. 233 | 旧版未覆盖不代表现行考试不考；广告合规按现行 |
| 9 | Form B 的内容按 2020 年的表格 | 现行表格已删去原 (l) 项，新增停车位/储物柜分配、保险摘要、电气规划报告栏 | B.C. Reg. 6/2023 s.6(a)；261/2023 App. s.3；SPA s.59(3)(l.1)(l.2)(m) | 历史列仅作对照，现行题按题干时期；尽职调查按现行表格逐栏读 |
十五、柜台上怎么做：一条时间轴
接下卖方委托时
- 签书面服务协议（Rules s.43）——挂牌之前，双方签字，八项内容齐全，佣金拆分写清。
- 去土地登记处查产权：登记业主、押记、地役权。客户不是登记业主的，先要书面授权。
- 面积、边界、许可、环境，能核的自己核；核不了的写清是谁的信息。
- 已知的重大隐蔽缺陷：Rules s.59 的方向是向对方披露，客户不让说就停止服务。
准备或收到要约时
- 写 offer 的同时向买方作冷静期披露；呈 offer 的同时向卖方作冷静期披露（Rules s.57.1）。
- 检查卖方联络信息栏：撤销通知的送达推定挂在合同上写的地址、传真、邮箱上。
- 定金条款要写清金额、期限、增加定金的时点、交给谁。别承诺「不成交自动退」。
- 标准转让条款两条要在（Reg s.8.2(3)）；客户书面指示不写的，走 s.8.2(4)–(7) 的通知流程。
- 条件条款尽量客观：给日期、给金额门槛、写明「仅为某方利益」。
- 建议卖方接受带条件要约时，同时建议时间条款，并确认合同里勾的是「随时」还是「收到另一份要约后」。
签定之后
- 承诺一签字，冷静期的三个工作日开始跑（周六、周日、法定假日不计）。
- 定金立即交经纪行入信托账户。买方止付或退票的，照存、并立即告知卖方一侧。
- 移除条件必须书面、在期限当日或之前送达。
- 任何修改：先确认讨论不终止原合同 → 全体签字 → 写上「其余条款不变、time 仍为要害」→ 立即送达各方。
- Strata 的，Form B、Form F 与折旧报告要在条件期内拿到并读完，保险摘要那一栏不能只看 Form B。
- 交割那一段见「交割」一篇。
十六、三个情景
ℹ️
情景一 · 三个工作日到底数到哪一天
示例：买方 2026 年 4 月 3 日（周五） 傍晚签下对一套 $1,280,000 独立屋的承诺。 这一天不计入；4 月 4 日周六、4 月 5 日周日都不是工作日； 于是第一个工作日是 4 月 6 日周一，第二个是 4 月 7 日周二，第三个是 4 月 8 日周三。 买方要撤销，书面通知须在 4 月 8 日之前或当天送达卖方， 并按合同上写的地址挂号寄出、或发到合同上写的传真号、或发到合同上写的邮箱并请求已读回执——发出即视为送达。 撤销费 ＝ $1,280,000 × 0.25% ＝ $3,200。 若买方已交 $40,000 定金，则先从定金里付 $3,200 给卖方，剩下的 $36,800 立即退还买方，两笔都从经纪行信托账户出账。 同一段时间里若夹着一个法定假日，第三个工作日就要再往后推一天。
ℹ️
情景二 · 买方止付了定金支票，而卖方不肯签 release
示例：买方交了 $25,000 支票，两天后打电话说已经止付、要拿回支票。 正确动作：告诉买方经纪行有义务尽快把支票存入信托账户，然后照存；同时不迟延地把情况告知卖方一侧， 并建议卖方就其对买方的地位取得法律意见。经卖方同意，可以给买方一个很短的时间补一张本票、银行汇票或汇款。 如果最终交易告吹而卖方拒签 release：经纪行不能把钱退给买方。 经纪行可以按行业指引向各方发出合理期限（例如 30 天）的书面通知，说明拟如何划付、以便发现是否存在相反主张； 但只要有一方不书面同意，钱就只能留在信托账户里，或由经纪行缴入法院，或由主张权利的一方起诉。 这就是为什么「不成交定金自动退」这句话不能说。
ℹ️
情景三 · 楼花转让与转售，是两套时钟
示例：客户手上有一份 2025 年从开发商处买入的楼花合同，现在想转手；同时她还在看一套二手联排。 - 楼花那一侧：她当初的撤销权是 REDMA 第 21 条的 7 天，从「购买协议成立日」与 「开发商取得她书面确认已有机会阅读披露声明之日」中较晚的那天起算；没有 0.25% 撤销费； 而且 REDMA 那一侧的撤销权不因已过户而消灭。她今天要转让合同， 受开发商合同里的同意条款约束，并落进 CSAIR 的报送范围。 转让产生的溢价还要计入物业转让税的计税价款，并可能触发 BC 炒房税（楼花合同的转让明确在射程内）。 - 二手联排那一侧：她一旦签下承诺，就有 3 个工作日的撤销权，撤销要付 0.25%，不能放弃； 而且产权一旦过户，撤销权即不存在。 同一位客户，两笔交易，两套完全不同的时限、费用与起算点。
术语双语对照
| 中文 | 英文 | 备注 |
|---|---|---|
| 住宅买家撤销权 / 冷静期 | Home Buyer Rescission Period（HBRP） | 《Property Law Act》s.42 ＋ B.C. Reg. 175/2022，2023-01-03 起，3 个工作日、0.25%、不可放弃 |
| 买卖合同 | Contract of Purchase and Sale（CPS） | 行业标准格式，非法规 |
| 书面服务协议 | written service agreement | Rules s.43 |
| 条件条款 / 「subject to」 | subject clause | 分先决条件与解除条件 |
| 先决条件 | condition precedent | 发生前不必履行主要义务 |
| 解除条件 | condition subsequent | 一旦发生，主要义务终止 |
| 成就 / 放弃 | fulfilled / waived | 移除条件的两种方式，都须书面 |
| 时间条款 / 72 小时条款 | time clause | 卖方可要求提前移除条件 |
| 时间为要害 | time is of the essence | 修改后推定仍然有效 |
| 要害条款 / 次要条款 | essential term（condition）/ minor term（warranty） | 前者可终止合同，后者只能索赔 |
| 中立保管人 | stakeholder | RESA s.28 |
| 具体履行 | specific performance | 土地独一无二，故可请求 |
| 罚没救济 | relief against penalties and forfeitures | 《Law and Equity Act》s.24 |
| 重大隐蔽缺陷 | material latent defect | 现行 Rules s.59；客户不让披露即须停止服务 |
| 标准转让条款 | Standard Assignment Terms | 《Real Estate Services Regulation》s.8.2(3) |
| 共管物业转让诚信登记册 | Condo and Strata Assignment Integrity Register（CSAIR） | REDMA 项下的转让报送 |
| 信息证书 / 付款证明 | Information Certificate（Form B）/ Certificate of Payment（Form F） | SPA s.59 / s.115 |
| 建筑留置权扣款 | builders lien holdback | 一般改建 10%；向开发商买 strata lot 为 7% |
| 行政罚款 | administrative monetary penalty（AMP） | 《竞争法》s.90.1(1.3) |
源表（本篇判据）
| # | 事实 | 一手源 URL | 核实日 |
|---|---|---|---|
| 1 | 《Property Law Act》s.42 撤销权全文；s.42(2) 排除 REDMA s.21 情形；s.42(3) 已过户不适用 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/96377_01（BC Laws） |
2026-09-05 |
| 2 | 3 个工作日；business day 定义；七类住宅；四项豁免；通知内容与送达；0.25% 与定金划付；不可放弃 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/175_2022（BC Laws (King's Printer)） |
2026-09-05 |
| 3 | 现行 Rules s.57.1 双向冷静期披露义务（B.C. Reg. 176/2022 增订）；s.43 书面服务协议；s.46/47 呈交与交付；s.59 重大隐蔽缺陷；s.68 信托例外 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/209_2021（BC Laws（King's Printer）） |
2026-09-05 |
| 4 | RESA s.27 入账、s.28 stakeholder、s.30(2)(c) 第三条出账路径、s.31–s.33 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/04042_01（BC Laws（King's Printer）） |
2026-09-05 |
| 5 | REDMA s.21 的 7 天撤销权、起算点、已过户仍可撤、未收到披露声明可随时撤 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/04041_01（BC Laws (King's Printer)） |
2026-09-05 |
| 6 | 《Real Estate Services Regulation》s.8.2 标准转让条款与通知义务 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/506_2004（BC Laws（King's Printer）） |
2026-09-05 |
| 7 | 《Law and Equity Act》s.59 书面要求（含现行新增的 (2)(c)）、s.24 罚没救济 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/96253_01（BC Laws） |
2026-09-05 |
| 8 | 《Builders Lien Act》s.4 10% holdback、s.8 55 天、s.20 45 天、s.35 对买方 10% 上限 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/97045_01（BC Laws） |
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| 9 | SPA s.59 Form B 内容与附件、s.59(5)/(5.1) 约束力与保险例外、s.88 45/55 天、s.115 Form F 一周与 60 天 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/98043_04、98043_05、98043_06（BC Laws (King's Printer)） |
2026-09-05 |
| 10 | 《Strata Property Regulation》s.5.2 的 7% holdback；Form B 现行表格（(l) 项废除、停车/储物/保险摘要/电气规划报告） | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/43_2000（BC Laws） |
2026-09-05 |
| 11 | 《竞争法》s.90.1(1) 私人申请、(1.01) 非竞争者、(1.3) AMP 上限与计算 | laws-lois.justice.gc.ca /eng/acts/C-34/section-90.1.html（加拿大联邦法规库） |
2026-09-05 |
| 12 | 《竞争法》s.45(1)(1.1)(2)(3)(4)；(1.1) 由 2022, c. 10, s. 257 加入 | laws-lois.justice.gc.ca /eng/acts/C-34/section-45.html（加拿大联邦法规库） |
2026-09-05 |
| 13 | 《竞争法》s.52(1)(1.1)(1.3) 滴价条款及其修订沿革 | laws-lois.justice.gc.ca /eng/acts/C-34/section-52.html（加拿大联邦法规库） |
2026-09-05 |
| 14 | 撤销费换算：每 $100,000 对应 $250；$1,000,000 房子对应 $2,500；2023-01-03 生效 | news.gov.bc.ca /releases/2022FIN0026-001134（BC Gov News（Ministry of Fina…） |
2026-09-05 |
| 15 | BC《Interpretation Act》"holiday" 定义包含周日与各法定假日 | bclaws.gov.bc.ca /civix/document/id/complete/statreg/96238_01（BC Laws (King's Printer)） |
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待核清单（禁在对外产物中出现的数字）：
- BCFSA 现行批准的冷静期披露表格与转让通知表格的名称与版本号。Rules s.57.1(4) 与 Reg s.8.2(6)(c) 都只写「总监批准的表格」。 bcfsa.ca 当日三条通道（裸 curl、浏览器渲染、网页抓取工具）全部取不到正文，故本篇只写规则、不写表格名。
- 标准格式买卖合同的当期版本号与各条款编号。它是行业协会的格式文本，不属官方一手源，本篇一律用条款内容描述，不引编号。
- 《Homeowner Protection Act》自建自售新房十年默示保证的现行条文（本篇为考试口径，未回读该法现行文本）。
- CSAIR 的适用门槛与报送项（住宅 strata lot 数量门槛、豁免类别、报送字段）——本篇只写制度存在与用途。
- SPA s.59 现行内容的各次生效日（B.C. Reg. 6/2023 与 261/2023 的具体生效日期未逐条核实；本篇只引修订依据，不引生效日）。
- Wiebe v. Bobsien、Murray McDermid、Mark 7 Developments、Lily Joyce Lee v. Skalbania 四则判例， 本篇采用其法律要旨，未回读判决原文，故只用要旨、不引判决段落。
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