核实日期：2026-09-05（BC 财政厅总览页当天回读，页面自标最后更新 2026-06-08）。 出处见文末源表。本篇是对不动产税清单的增补：通行的那张表成稿于 2020 年，这个税 2025 年才有。
通行的不动产税清单列了这么几个税：物业转让税、投机与空置税、市政物业税……这张表现在缺一行。2025 年 1 月 1 日起，BC 多了一个针对短期持有的税，而 ©2020 的考试口径不可能有它。
这一条的危险性和「RECBC 改名 BCFSA」不是一个量级：改名答错只是用词旧了，漏掉一个税种会让客户在成交后收到一张没预料到的税单。
一、这是什么税、法源在哪
BC 炒房税（BC home flipping tax） 依《Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act》（住宅物业短期持有利润税法）征收，2025 年 1 月 1 日生效。
征税对象是出售利润，不是成交价：在 BC 出售住宅物业时，如果持有不足 730 天，那笔利润要交这个税。
两条最容易漏的适用细节：
- 楼花合同也算。 官方口径明写「including presale contracts」——转让楼花合同（presale contract）与卖一套已建成的房子，在这个税下是同一件事。这一条对做新盘的持牌人尤其要紧。
- 2025 年之前买的房也可能中招。 官方口径：生效日之前取得的物业，若在 2025-01-01 当日或之后出售、且持有不足 730 天，同样可能适用（除非落进豁免）。「我 2024 年买的，这税跟我没关系」是错的。
二、税率是一条曲线，不是一个数
| 持有时长 | 税率 |
|---|---|
| 0–365 天内出售 | 净应税所得的 20% |
| 365–730 天 | 从 20% 逐步递减 |
| 满 730 天及以后 | 不再适用 |
把它当成一个「20% 的税」是最常见的误解。它是一条随持有天数下降的曲线，730 天是终点。对客户而言这条曲线的实际含义是：如果打算卖，差几天到 730 天时，多等那几天可能比降价更划算——这正是持牌人在这一格能提供的实际价值。
✕
别替客户算这笔税
「持有天数」的计算方式在若干情形下（非购买方式取得、继承、楼花等）另有规则， 豁免也有一整张清单。持牌人的动作是：识别出这笔交易可能触发这个税，并把客户送到税务专业人士那里。 自己算完给一个数字，算错的后果由客户承担、责任由你承担。
三、主居所扣除：有，但有门槛
出售的是自己的主居所（primary residence）且持有不足 730 天时，可以从应税所得中扣除最高 $20,000。
门槛在这里：要拿这个扣除，须在出售前连续持有该住宅物业至少 365 天（以及其他条件）。也就是说，持有不满一年的主居所拿不到这个扣除——而「我卖的是自住房，应该没事」恰恰是客户最容易有的假设。
四、和联邦那条规则是两套制度，别混
| BC 炒房税 | 联邦反炒房规则 | |
|---|---|---|
| 法源 | 《Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act》（省法） | 《所得税法》(Income Tax Act)（联邦法） |
| 时间线 | 730 天 | 12 个月 |
| 性质 | 一个独立税种，单独申报 | 把利润视为营业收入（失去资本利得与主居所豁免的待遇） |
| 生效 | 2025-01-01 | 早于本省这一税 |
两条线不同、机制不同、申报路径也不同。 一笔交易可能同时落进两者，也可能只落进其中一条。写材料或跟客户讲话时把两者混成一句「加拿大炒房要交税，一年内卖要罚」，两个方向都会说错。
⚠️
「730 天」和「12 个月」都别背成「两年」和「一年」
730 天不等于两个自然年（闰年、以及天数如何起算都会差一两天）， 12 个月的联邦规则也有它自己的起算方式。涉及具体日期时回官方页查，不要口算。
五、这一条对持牌人的实际动作
- 上市阶段就问一句持有时长。 卖方持有不足 730 天时，这笔税进入谈话；不足 365 天时，它是全额 20%。
- 楼花转让一律当作在射程内，因为官方口径明写含 presale contracts。
- 不替客户算，也不替客户判豁免——识别 + 转介，是这一格的正确动作。
- 那张不动产税清单要补上这一行：2020 版未覆盖的新税仍须学习，不能据此判断现行考试不考；实务按现行适用条件处理。
术语双语对照
| 中文 | 英文 | 备注 |
|---|---|---|
| BC 炒房税 | BC home flipping tax | 省法独立税种，2025-01-01 起 |
| 住宅物业短期持有利润税法 | Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act | 本税法源 |
| 楼花合同 | presale contract | 明确在征税范围内 |
| 主居所 | primary residence | 最高 $20,000 扣除，须连续持有 ≥365 天 |
| 净应税所得 | net taxable income | 征税基数是利润不是成交价 |
| 联邦反炒房规则 | federal anti-flipping rule | 《所得税法》，12 个月线，与本税是两套制度 |
源表（本篇判据）
| # | 事实 | 一手源 | 核实日 |
|---|---|---|---|
| 1 | 持有不足 730 天出售（含楼花合同）的利润征税 | gov.bc.ca taxes/income-taxes/bc-home-flipping-tax（BC 财政厅（gov.bc.ca）） |
2026-09-05 |
| 2 | 法源与生效日：Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act，2025-01-01 | 同上 | 2026-09-05 |
| 3 | 365 天内 20%，其后一年递减，730 天归零 | 同上 | 2026-09-05 |
| 4 | 主居所最高 $20,000 扣除，须连续持有 ≥365 天 | 同上 | 2026-09-05 |
| 5 | 生效日前取得、生效日后出售且不足 730 天的，仍可能适用 | 同上 | 2026-09-05 |
待核清单（禁在对外产物中出现的数字）：递减段的逐日税率公式；豁免清单的完整条目；
「持有天数」在继承/非购买取得情形下的起算规则。以上三项本篇只指出存在，不给数值——
knowledge/units.jsonl 本站核实本条裁决与复查日 2027-01-01。
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