按揭核贷与借款人资格（Mortgage Underwriting and Borrower Qualification）

核实日期：2026-09-05（OSFI、加拿大财政部、CMHC、Sagen、BC Laws、BCFSA 当天逐页回读）。出处见文末源表。 这一章是整本考试口径里数字过期最密的一章：考试口径定稿于 2020 年，而按揭核贷的每一道硬门槛 ——压力测试利率、保险按揭房价上限、摊还年限、偿债比阈值——在 2021 到 2025 年间全部换过一遍。 长青的是逻辑（两把尺子取小者），过期的是数字。本篇把两者分开写。

一、这一章在制度里的位置：三层规则，各管一段

买家问「我能借多少」，答案不是一个人定的。2026 年在 BC 买房，一笔住宅按揭同时受三层规则约束：

底层逻辑：贷款人真正想要的不是房子，是那一串按时到账的还款。 考试口径那一章反复讲的一句话至今成立—— 取消赎回权（foreclosure）是最后手段，不是目标。所以核贷的重心永远在借款人还不还得起、会不会还， 抵押物只是第二道防线。理解了这一点，后面所有的门槛都能推出来：LTV 那把尺守的是第二道防线， 偿债比那把尺守的是第一道。

地产持牌人在这一格的法定位置：你既不是贷款人，也不是按揭经纪。你的动作只有三个—— 把客户送去做预批、把交易条件讲清楚、按规则披露你从这条转介里拿到的钱。

二、贷款人看什么：五个 C 与信用分析

这一节是本章的长青层，2020 年怎么教，2026 年还怎么用，也是卷面上出题密度最高的一节。

信用五要素（Five Cs of Credit），考卷会要求你按英文名认出来：

Character 与 Capacity 是两件事，这是最容易混的一对：前者问「会不会」（行为预测），后者问「能不能」（财务测算）。 考试口径那句话说得准确——核贷同时是一次财务预测和一次行为预测。

征信：加拿大两家征信局是 Equifax 与 TransUnion，分数区间 300 到 900。 报告上还有分项代码：循环信贷（信用卡）用 R1 到 R9，R1 表示按时还，R9 表示已进催收； 分期贷款（银行贷款）用 I1 到 I9，含义相同。分数只是报告的一部分，破产、消费者提案、查询次数都要单独看， 而且报告反映的只是过去，不含解释性情况——所以贷款人应当就报告上的记录与申请人当面谈一次。

总收入（gross income）的定义各家不同，这一条至今成立而且很要紧：有的贷款人只认主要收入者的工资， 有的认主要收入者 100% 加次要收入者 50% 到 100%，有的还加计一部分投资收入。 资金宽松时定义放宽、资金紧张时定义收紧——这是一种不改利率的「非价格配给」。 验证靠雇主证明信、T4、工资单或财务报表。

自雇收入：考试口径在这里有一条明确的错（见第十节对照表）。2026 现行做法是——CMHC 有专门的自雇产品， 最高可做到 95% 的贷款价值比、且不额外收费；建议有 24 个月经营或同业经验，但对刚自雇不久的人有弹性 （收购已有生意、现金储备充足、收入可预测、既往培训与用信记录都可作为补充因素）。 独资或合伙的自雇收入在核算时可上浮 15%，或用「加回」(add back) 可抵扣项的方式还原。 验证材料是税务评估通知书（NOA）配 T1 General、T2125 营业表。

租金收入要分情况，考试口径那一段的口径已经不能照搬。2026 CMHC 的做法按「是否自住」「是否本次申请的标的物」分叉： 自住且是本次申请标的物的 2 个单元物业，可按最高 100% 的毛租金收入加进总收入； 3 到 4 个单元的，用最高 50% 毛租金收入法，或者净租金收入法；非自住的按 50% 毛租金法或净租金法。 用毛租金法时，标的物的地税与取暖费可以不再单列。

预批（pre-approved mortgage）：考试口径是预批会锁定利率 60 到 120 天，期间利率上升按锁定价、 下降通常给低的那个——这一条是行业惯例，至今大体成立。

三、两把尺子：抵押物那把与收入那把

这是全章最长青、也最常考的骨架：贷款人分别算两个上限，然后取较小的那一个。

尺子一：贷款价值比（Loan-to-Value Ratio, LTV）

最大贷款额 = 贷款价值比 × 贷款价值

这里的贷款价值（lending value）不是成交价，也不是市场价值，卷面上这三个词的分辨是必考点：

贷款人按市场价值与贷款价值中较低的那个来审；同一处住宅两份估价相差 3% 到 5% 时，取低的那份。 所以「我出价 $800,000 银行就按 $800,000 的八成贷给我」是错的——买贵了的那部分，银行不认。

80% 那条线是法定的：联邦特许金融机构做无保险按揭，贷款价值比上限就是 80%； 这种只有借款人个人承诺加房产作保的贷款叫常规按揭（conventional mortgage）。 超过 80% 的必须投保，叫高成数／保险按揭（high-ratio / insured mortgage），可做到 95%。 私人贷款人不受这条约束，实务中通常在 75% 到 90% 之间。

尺子二：偿债比（debt service ratios）

本库采用考试口径两条简化式说明计算结构；题干必须写明省略项目的假设：

毛偿债比 GDSR = (P + I + T) ÷ 年总收入
总偿债比 TDSR = (P + I + T + 其他全部债务还款) ÷ 年总收入

其中 P + I 是年度本息还款，T 是地税。记住变形式，因为题目通常反着问：

P + I = (GDSR × 年总收入) − T

但现行法与保险人的实际口径比这两条式子宽一格，也严一格：2026 年 CMHC 的毛偿债比算的是 P.I.T.H.——本金、利息、地税、取暖费，再加共管物业管理费的 50%（租赁地产权的年地租也算进去）； 总偿债比在此基础上加全部其他债务。给客户讲的时候必须用后一套口径，因为取暖费和一半管理费 在温哥华的共管公寓上足以吃掉几万块的贷款额度；本库计算题按题干明确给出的成本与假设算，不能把旧版省略项当成现行统一口径。

阈值也全换过（详见第十节）。2026 年 CMHC 的上限是 毛偿债比 39%、总偿债比 44%， 这是保险按揭的硬门槛；无保险按揭的阈值由各贷款人自定，B-20 不给数字，只要求「算得保守、按压力情形测算」。

两把尺子取较小者——这是本章唯一一条永远不会过期的结论。抵押物那把尺卡住时， 解法是加首付或换便宜的房；收入那把尺卡住时，解法是延长摊还、降利率、还掉其他债务或找担保人。

四、压力测试：2026 年的口径只剩一句话

考试口径的口径已经不能用了。 考试口径说合格利率取「加拿大银行五年公布利率」与「合同利率 +2%」两者中的高者—— 「加拿大银行五年公布利率」这个锚 2021-06-01 起就不再是判据。

2026 年的现行口径（OSFI 官网 2026-01-29 更新）：

最低合格利率 MQR = max(合同按揭利率 + 2%,  5.25%)

OSFI 把它拆成两个部件：缓冲（buffer）现为 2%，下限（floor）现为 5.25%。 两者由监管专员设定、至少每年复核一次，B-20 正文本身不写死数字，只写「取合同利率加缓冲与下限中的较高者」。 所以复查这条规则时，要复查的是 OSFI 那一页上的两个部件，而不是考试口径上的那句话。

保险按揭用的是同一条式子。CMHC 现行产品页把它写进了核贷条件：偿债比必须按 「合同利率 +2% 与 5.25% 中的较高者」计算。也就是说 2026 年保险与非保险两侧的压力测试利率口径已经合流， 考试口径里「保险按揭一套、非保险按揭另一套」的叙述是 2016 到 2020 年的历史。

两个免测的口子，都是考试口径定稿之后开的：

1. 无保险按揭的「纯转按」(straight switch)：2024-11-21 起，OSFI 不再要求对这种情形套用规定的最低合格利率。 条件很窄——转的必须是一笔独立的无保险按揭，从一家联邦受监管金融机构转到另一家， 剩余摊还期不加长、贷款金额不增加（未偿本金只允许增加最多 $3,000 用于罚金手续费一类的交易成本，不许套现）。 免的只是「监管规定的那个合格利率」，不免尽职调查：新机构仍须按 B-20 当作一笔新贷款审， 偿债比仍要算得保守、按更高利率与收入下降的情形测算。
2. 保险按揭续期换机构：强化版《加拿大按揭约章》(Canadian Mortgage Charter) 之下， 持有保险按揭的人在续期时换贷款人不必再过一次压力测试。

同一时期收紧的一条：OSFI 对各机构无保险按揭组合引入了贷款收入比（loan-to-income, LTI）上限， 自各机构 2025 财年第一季度起执行。这一条约束的是机构的组合，不是单个借款人或单笔交易—— 客户问「我的贷款收入比超了会不会被拒」，答案是这条限额不落在他头上，但它会影响某家银行在某个季度还愿不愿意做他这一类的单子。

五、按揭违约保险：2026 年的四道硬门槛

首付不足 20% 时必须投保，保的是贷款人不是借款人：借款人违约、房子卖掉仍不够还， 保险人补贷款人的差额，然后接手对借款人的个人追索权。保费由贷款人交、成本转嫁给借款人。

三家保险人：CMHC（联邦官方住房机构）、Sagen、Canada Guaranty。 考试口径里的 "Genworth Financial Canada" 2020 年已更名为 Sagen，这个名字在 2026 年的文件里不会再出现。

门槛一：房价上限 $1,500,000。 2024-09-16 联邦财政部宣布把保险按揭的房价上限从 $1,000,000 提到 $1,500,000，2024-12-15 生效（这个上限自 2012 年起就没动过）。CMHC 现行页的写法是 「购价／贷款价值须低于 $1,500,000」——注意是低于，不是等于。小型出租物业贷款的上限是 $1,000,000。 房价到了 $1,500,000 或以上，就只有 20% 首付这一条路，这是持牌人在温哥华报价区间最常用到的一条。

门槛二：首付分段。

3 到 4 个单元的自住物业最低权益 10%（贷款价值比上限 90%）；1 到 2 个单元可到 95%。

门槛三：摊还年限。 保险按揭的一般上限仍是 25 年；但 2024-12-15 起， 首次购房者或购买从未有人住过的新建房的买家可做到 30 年——CMHC 把它做成了一个单独产品线 （其「首次购房者」的定义是：从未在加拿大买过房；或本年及前四个日历年内未自住过本人或配偶名下的房； 或因婚姻／同居关系破裂分居满 90 天且分居始于本年或前四个日历年内）。 更早一步是 2024-08-01，当时 30 年摊还只开给「首次购房者买新建房」，2024-12-15 才扩到全部首购者与全部新建房买家。

门槛四：最低信用分 600。 至少一名借款人（或担保人）的信用分要到 600；无信用记录的可走替代认定方式。 这个数是考试口径那一章里少数没有变过的数字。

2026 年保费表（占贷款额的百分比，一次性收取，可加进贷款）：

摊还超过 25 年的，一律加收 0.20% 的保费附加——这一条是 30 年摊还新政的直接产物，考试口径定稿时不存在。 Sagen 的现行费率表与上表相同，同样注明「摊还超过 25 年（最高 30 年）另加 0.20%」。

三条计算规则，考卷上年年考：

1. 保费加进贷款额时，不计入贷款价值比的计算；
2. 但计入偿债比——因为你要按含保费的面值还款；
3. 续期或期末不再另收保费，保险覆盖整个摊还期。

省销售税：安大略、魁北克、萨斯喀彻温三省对保费征省销售税，且税款不能加进贷款额。 BC 不在这三个省之列——给 BC 客户算首期现金时，这一格是零。

一个 2026 年才有的口子：CMHC 有一条专门用于加建二级套房的再融资产品—— 连同现有单元最多 4 个单元、贷款价值比最高 90%、改造后物业价值须低于 $2,000,000、摊还最长 30 年； 资金只能用于该二级套房的建造（不许套现），且建成的套房不得用作短租（不得出租任何少于 90 个连续日的期间）。 这一条与 BC 省的加密（gentle densification）政策和短租限制是同一套逻辑，客户问「加个套房怎么融资」时用得上。

六、把两把尺子真算一遍（2026 示例）

下面三个情景的数字都是为教学自设的整数，利率按加拿大惯例的半年计息（j₂）报出。

情景一：首付不足 20%（保险按揭），收入那把尺卡住

某买家看中素里一套挂牌 $800,000 的独立屋，手上现金 $55,000，家庭年总收入 $150,000， 该房年地税 $3,600、年取暖费 $1,200，无共管管理费。银行给的合同利率 4.5%，摊还 25 年，按月还款。

第一步，首付够不够？

最低首付 = 5% × $500,000 + 10% × $300,000 = $25,000 + $30,000 = $55,000

刚好够。贷款额 $800,000 − $55,000 = $745,000，贷款价值比 93.125%，落进 90.01%–95% 档， 保费 4.00% = $29,800，加进贷款后面值 $774,800。

第二步，抵押物那把尺：这笔是保险按揭，上限 95% × $800,000 = $760,000，本例受首付限制在 $745,000。

第三步，收入那把尺（必须按压力测试利率算）：

合格利率 = max(4.5% + 2%, 5.25%) = 6.5%
可用于房屋支出 = 39% × $150,000 = $58,500
年度本息 P+I = $58,500 − $3,600 − $1,200 = $53,700
月还款上限 = $53,700 ÷ 12 = $4,475

月供 $4,475、25 年摊还、j₂ = 6.5% 反算贷款面值上限 $668,086；面值含 4% 保费， 所以真正到手的贷款是 $668,086 ÷ 1.04 = $642,391。

第四步，取较小者：$745,000 与 $642,391 取小 → $642,391。

结论：这位买家能承担的房价不是 $800,000，而是约 $642,391 + $55,000 ≈ $697,000。 差了整整十万——而买家自己算的时候只算了首付，没算压力测试。

同一位买家如果符合首购或买新建房，可走 30 年摊还：月供上限不变（$4,475）， 30 年、6.5% 反算面值上限 $714,397，保费改按 4.20%，到手贷款 $714,397 ÷ 1.042 ≈ $685,602， 可承担房价升到约 $740,000。30 年摊还这一条，对这位买家值约 $43,000 的购买力。

情景二：20% 首付（无保险按揭），抵押物那把尺卡住

另一位买家买本拿比一套 $900,000 的联排，首付 $180,000（20%），贷款 $720,000。 家庭年总收入 $180,000，年地税 $4,200、年取暖 $1,500，另有车贷月供 $600、 信用卡最低还款月 $200。合同利率 4.6%，贷款人政策为毛偿债比 39%、总偿债比 44%，摊还 30 年。

合格利率 = max(4.6% + 2%, 5.25%) = 6.6%
毛偿债比允许的年度本息 = 39% × $180,000 − $4,200 − $1,500 = $64,500  → 月 $5,375
总偿债比允许的年度本息 = 44% × $180,000 − $4,200 − $1,500 − $7,200 − $2,400 = $63,900  → 月 $5,325

总偿债比更紧（车贷与信用卡把它压下来了），取月供上限 $5,325； 30 年、j₂ = 6.6% 反算最大贷款 $841,506。抵押物那把尺是 80% × $900,000 = $720,000。 两者取小 → $720,000，这一笔是抵押物那把尺卡住，收入还有富余。

情景三：商业物业，换一把尺子

住宅自住房本身不产生收入，所以看借款人的工资；收益性物业看物业自己的净营运收入（NOI）。 考试口径把「非自住的住宅物业」也归进商业核贷，这一条至今成立——买出租楼的客户不适用第三节那套算法。

某小型公寓楼净营运收入 $180,000，贷款人评定的贷款价值 $2,400,000， 在当前市况下只肯做 65% 的贷款价值比，利率 6%（j₂），摊还 25 年。

商业侧的收入约束有两种等价说法：

• 安全边际（safety margin）：年还款不得超过净营运收入的某个比例。安全边际 20%，即年还款 ≤ 80% × NOI。
• 偿债覆盖率（debt coverage ratio, DCR）：净营运收入必须是年还款的若干倍。

两者可以互换：DCR = 1 ÷ (1 − 安全边际)。安全边际 20% 等价于 DCR 1.25；DCR 1.30 等价于安全边际约 23.08%。 卷面上给哪一个都要能换算成另一个。

抵押物尺：65% × $2,400,000 = $1,560,000
安全边际 20%：年还款 = 80% × $180,000 = $144,000 → 月 $12,000 → 最大贷款 $1,875,567
偿债覆盖率 1.30：年还款 = $180,000 ÷ 1.30 = $138,462 → 月 $11,538 → 最大贷款 $1,803,430

三者取最小 → $1,560,000，抵押物那把尺卡住。考试口径给的经验区间（公寓楼常见 1.2，市况波动时 1.3 到 1.35， 仓库工业等非公寓类 1.4 到 1.5）是市场惯例不是法规，会随利率、空置率、物业类型和贷款人风险偏好浮动—— 给客户报数之前回当时贷款人的条件清单确认，不要背这几个数当结论。

七、放款之后：三项财务承诺与利息调整

拿到批复不等于结束。除了还本付息，借款人还有三项以保全抵押物价值为目的的承诺，这一节完全长青：

1. 交地税。 政府的税费与征收无论是否登记，优先于按揭成为物业上的负担。所以许多贷款人把地税 摊进月供、代收进税务账户代缴；由借款人自缴的，合同里必须写明这项承诺，贷款人每年核一次。 一旦欠税，贷款人往往要替借款人把税交了并计入本金，以免政府行使税务出售权。
2. 上财产险，而且必须按「全部可保价值」投保，受益指向按揭权人。 考试口径那个例子的逻辑值得记住： 假设一处物业全部可保价值 $75,000、贷款 $37,500，若只按贷款额投保 $37,500， 而借款人另在别家为剩余的 $37,500 投了一份只赔自己的保单，那么一场 $30,000 的火损会由两家保险人分摊， 贷款人只拿到 $15,000；若借款人不把另外 $15,000 用来修复，物业价值可能低于贷款余额， 贷款人真的接手时还得自掏 $15,000 才卖得动。按贷款额投保是一个看起来省钱、实际把风险留给自己的做法。
3. 维护物业。 承诺不得使抵押物价值跌到贷款余额以下。

利息调整期（interest adjustment period）：还款日通常定在每月 1 日或 15 日，而成交日多半不在这两天。 从放款当日到第一个还款周期起点之间这一段，贷款人按日息单独收一笔利息， 第一次正式月供在其后一个周期才到期。这一格考的是概念不是计算——理解「为什么成交日与首期供款日之间会多一笔钱」即可， 但给客户交底时必须提到它，否则客户看到成交日多扣一笔会以为算错了。

大麻与承保、放贷：住宅内合法可种最多四株，但保险人可能拒保、加价，或把因种植大麻引起的损失除外； 贷款人也可能不愿为曾种过大麻的物业提供融资（霉变风险、为绕过电表改动线路的风险）。 持牌人的动作是主动问、并提示买家自行核实可保性与可贷性，而不是代为判断。

八、柜台上怎么做

1. 看房之前先问预批。 没有预批的看房是在浪费所有人的时间；有预批的，问清楚它锁的是什么利率、锁到哪一天。
2. 报价区间先过一遍两把尺子。 客户报得出收入、地税、其他债务时，你能当场判断卡住他的是首付还是收入—— 但只给框架，不给数字：具体额度必须由持牌按揭经纪或贷款人出。
3. $1,500,000 是一条会突然出现的墙。 报价从 $1,480,000 加到 $1,510,000， 首付要求可能从「5% + 10% 分段」跳到全额 20%。这一格是持牌人最容易帮到客户、也最容易漏掉的地方。
4. 首购或新建房，主动提 30 年摊还这条路（并提醒它要多付 0.20% 的保费附加）。
5. 转介按揭经纪、公证人、律师、储蓄机构，只要你或你的经纪公司会因此收到钱，就照 s. 56 书面披露。
6. 2026-10-13 之后，引用省法名称要换。 在这之前发出去的材料写《按揭经纪法》没错；之后仍这么写就是旧口径。

九、考试口径（©2020）vs 2026 现行：逐条对照

没有变的（这些照考试口径学即可）：五个 C、征信报告的读法与 300–900 分区间、 成交价／购置成本／市场价值／贷款价值四个概念的分辨、80% 那条法定线与常规／高成数的分界、 两把尺子取较小者、保费加进贷款不计入贷款价值比但计入偿债比、三项财务承诺、利息调整期的概念、 商业侧的净营运收入／安全边际／偿债覆盖率及其换算、最低信用分 600。

术语双语对照

源表（本篇判据）

待核清单（禁在对外产物中出现的数字）：

• Canada Guaranty 的现行保费表逐档值——本篇只确认了这家保险人存在，未逐档核实其费率，故正文不给它的数字。
• 2026 年各贷款人对无保险按揭实际采用的毛／总偿债比阈值——监管不给数字，各家自定且不公开， 正文只写「由各贷款人自定」，示例里的 39% / 44% 是为教学假设的贷款人政策，不是法定值。
• 商业按揭偿债覆盖率的 2026 现行区间——考试口径给的 1.2 / 1.3–1.35 / 1.4–1.5 是市场惯例，本篇未回一手源核实其现值。
• 预批锁定利率的 60 到 120 天区间——各贷款人条款不同，本篇未逐家核实。
• 《按揭服务法》生效后对地产持牌人转介是否新增义务——该法生效日在本篇核实日之后，配套规则尚在过渡期，正文只写生效日。

本页知识卡

不看正文也能拿到这一节的核心内容：先看导读，再看图。点图放大，左右翻页。

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