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房产 · 分层产权 · BC

公寓与联排的年代档案

同一栋楼的问题由全体业主分担；建成年代决定了外墙、保修、储备金与保险免赔额这几件事大概会是什么样子。

怎么读

按楼的登记建成年份进入年代档。分层产权的大部分问题落在公共财产上，最要紧的几份文件是折旧报告、Form B 信息证明、近两年的会议记录与法团保险摘要；年代档告诉您这一档在这些文件里该先找什么。

每档分八栏：常见情况、可能的优点、住着怎样、要查什么、验房外加查、投保常被问、持有成本驱动、贷款方常问。标「保险公司口径」的条目来自保险公司公开的核保问题，不是法规。

分档界线有的有法规或官方日期为据，有的只是约数，每档开头写明了依据。登记建年是建成年份，许可申请日往往早一到三年，界线附近的楼要按许可日核。各档是阅读工具，不是风险评分，也不对哪一栋楼、哪一个单元下结论。

空地分层产权的房子另看

有些独立屋或联排挂在分层产权名下，但每户有自己的地块（空地分层产权，bare land strata）。这类房子通常不在法团的财产保险里，保险与维修口径更接近独立屋：先看独立屋年代档，再用本页核法团的储备金、规约与会议记录。原文条目

各档通用

不分年代都适用的规则

下面这些规则跟楼哪年建的无关，各档都适用；各档里标「各档通用」的条目都链到这里。

住着怎样

  • 2022 年 11 月 24 日起，分层产权不许再有限制住宅出租的规约。 出处
  • 楼里可以用 3/4 业主赞成通过规约，限制或禁止短租。 出处
  • 业主申请装电动车充电的法定审批程序，要等 5 户以上的法团取得电力规划报告、或取得报告的期限已过，才开始适用。 出处
  • 上面的程序适用后，单元业主申请装电动车充电，业主管理委员会（strata council）要在收到申请后 3 个月内决定。 出处

验房外加查

  • 折旧报告的部件清单包括电气、供暖、通风、空调、给排水、消防与安防等楼宇系统。 出处

投保常被问

  • 空地分层产权（bare land strata，每户有自己的地块，多为独立屋或联排）里的房子，通常不画在分层产权图上，也不在法团的财产保险里，除非法团另外承担了这部分；这类房子的保险与维修口径更接近独立屋，请同时看独立屋年代档。 出处
  • 单元业主险可保现任与前任业主做的装修升级（betterments），有约定上限。 出处

持有成本驱动

  • 2023 年 11 月 1 日起，法团每年至少要把运营基金预算的 10% 存进应急储备金。 出处
  • 特别征费要至少 3/4 业主赞成才能通过；看会议记录里有没有提过、被否过的征费。 出处
  • 管理费通常按单位权益（unit entitlement）分摊。 出处

贷款方常问

  • CMHC 保险按揭计算偿债比率时，管理费的 50% 要算进去；管理费越高，算进去的越多。 出处
  • 折旧报告对潜在买家、按揭与保险机构都是有用的资料；贷款方可能会要。 出处

S1

1984 年及以前：早期分层产权楼

界线依据：上界是阅读用的约数，没有一手原文定在哪一年：BC 外墙渗漏问题集中出现在 1980 年代后段到 1990 年代（只有媒体与行业资料）；石棉一直用到 1990 年代初（WorkSafeBC）。

常见情况

  • 这个年代的楼常见含石棉的建材（BC 一直用到 1990 年代初）；单元装修动墙、地板、天花前先做石棉调查。 出处
  • 1960 至 1990 年建的房子，外墙漆可能含铅。 出处
  • 保险公司口径：1966 至 1974 年建的老房子常见铝线。 出处

可能的优点

  • 按老规范建的楼不等于不合格，要看结构与现状。 出处
  • 老楼差在维护：省府写明维护良好、储备金充足的物业转手时更值钱，长期维护也更省；挑老楼先看储备金与维护记录。 出处

住着怎样

  • 想装充电桩或热泵，先看电力规划报告：它说明楼里现有电力容量能不能应付充电、热泵等新增用电。 出处
  • 各档通用：不许再限制出租
  • 年龄限制规约只能限 55 岁及以上；看楼时要问有没有这类规约。 出处

要查什么

  • 没有折旧报告、或报告是 2020 年 12 月 31 日前出具的，法团要在期限内补齐（大温的期限 2026 年 7 月 1 日已过）；买老楼要看最近一份。 出处
  • 5 户以上的法团要取得电力规划报告，期限按地区是 2026 年 12 月 31 日或 2028 年 12 月 31 日；要问做了没有。 出处
  • Form B 要写明法团有没有取得电力规划报告，有的要附上全部报告。 出处

验房外加查

  • 一楼是架空停车（tuck-under parking）的多户楼，保险业界建议做软弱层（soft-story）抗震加固；要问做过没有。 出处
  • 要准确判断老楼的地震风险，应由合格的结构工程师按建法与现状评估并提出加固建议；要问法团有没有这类评估。 出处

投保常被问

持有成本驱动

贷款方常问

S2

1985–1999：外墙渗漏高发期（约）

界线依据：下界是约数，没有一手原文定在哪一年；上界有据：省府把 1999 年年中以前建、外墙施工缺陷导致损坏的房子称为「漏水房」「漏水公寓」（见本档「常见情况」），BC Housing 的强制新房保修也从同一天起算。登记建年是建成年份，许可申请日往往更早，界线附近的楼要按许可日核。

常见情况

  • 省府把 1999 年 7 月 1 日以前建、外墙施工缺陷导致损坏的房子称为「漏水房」「漏水公寓」，并在 1998 至 2009 年为修缮发过重建贷款；这一档的楼要问外墙翻修过没有。 出处
  • 强制新房保修只覆盖 1999 年 7 月 1 日及以后申请建筑许可的新房；这一档的楼建造时大多没有强制的第三方保修。 出处
  • 这个年代的楼仍常见含石棉的建材（BC 一直用到 1990 年代初）。 出处
  • 保险公司口径：Kitec 管道系统 1995 至 2007 年在加拿大销售，1990 年代后段的楼可能有。 出处

可能的优点

  • 外墙翻修符合法规条件的，要有 2 年人工材料保修和翻修部位 5 年外墙保修（含渗水）；但楼龄超过 25 年（按首次入住算）的楼不在此列。这一档的楼现在都已超过 25 年，较早做过的翻修可能还在保修期，现在新做的多半没有这项强制保修。 出处
  • 持牌建造商建的新房，第三方新房保修附在房子上而不是业主身上，转手后在期限内继续有效；这一档的楼建造时大多还没有强制新房保修，做过外墙翻修的，另看翻修保修的书面资料。 出处

住着怎样

要查什么

  • 买做过外墙翻修的楼之前，要问翻修有没有保修、保到哪些部位、哪天到期，并要书面资料。 出处
  • Form B 要列出已批准、业主将来要缴的特别征费和缴款日期。 出处
  • Form B 还要列出法团收到、仍未了结的通知或整改令。 出处

验房外加查

  • 折旧报告的部件清单包括屋顶、屋顶平台、门、窗和天窗等外墙部件；看外墙与阳台的剩余年限和预计费用。 出处
  • 折旧报告还要写明哪些公共财产与限用公共财产由单元业主自己维修（例如阳台）。 出处

投保常被问

  • 法团保单里地震险的免赔额常按建筑全额重置价值的百分比写，从 10% 到 20% 不等，按的不是损失金额；其他保障的免赔额是固定金额。 出处
  • 即使没有过错或疏忽，单元业主也可能被认定要承担法团保险的免赔额；单元业主险要问这一块保多少。 出处
  • 保险公司口径：1980 至 1991 年生产的 Crane 马桶有开裂漏水的记录，会被问到。 出处
  • 各档通用：空地分层产权的房子不在法团保单里

持有成本驱动

  • 各档通用：特别征费的表决门槛
  • 折旧报告要给出至少三种 30 年的储备金筹资方案（储备金、特别征费、加管理费、借款或组合）；看管理费以后怎么走。 出处

贷款方常问

S3

2000–2008：强制新房保修之后

界线依据：下界依据强制新房保修（1999 年年中起申请许可），按建成年份取整为 2000 年；上界依据省府：BC 在 2009 年修改建筑规范，允许六层木结构住宅楼。

常见情况

  • 1999 年 7 月 1 日及以后申请建筑许可的新房必须有新房保修；这一档的楼大多在这条规定之下建成。 出处
  • 分层产权单元有两份新房保修：一份保单元，一份保公共财产。 出处
  • 保险公司口径：Kitec 管道系统 1995 至 2007 年在加拿大销售，这一档的楼可能有。 出处

可能的优点

  • 持牌建造商建的新房至少要有 2-5-10 年保修。 出处
  • 保修附在房子上，转手后在期限内继续有效。 出处

住着怎样

要查什么

  • 结构保修最少 10 年；这一档到 2026 年结构保修基本已过期。 出处
  • 新房登记册只能查 2007 年 11 月 19 日以来登记的房子；1999 年 7 月以后、2007 年 11 月 19 日以前登记的要打电话问 BC Housing。 出处
  • Form B 要列出法团作为一方的诉讼、仲裁与审裁程序，以及针对法团的判决。 出处

验房外加查

投保常被问

持有成本驱动

贷款方常问

S4

2009–2019：六层木结构放开之后

界线依据：下界依据 2009 年六层木结构规范修改；上界依据省府：2019 年底起申请建筑许可的项目，地方政府可以允许建更高的木结构楼（见下一档「常见情况」）。

常见情况

  • BC 在 2009 年率先修改建筑规范，允许建六层木结构住宅楼；这一档的中层公寓可能是木结构。 出处
  • 持牌建造商建的新房至少要有 2-5-10 年保修；这一档较晚入住的楼，结构保修可能仍在期。 出处

可能的优点

  • 保修随房转移：卖房时剩余保修归新业主。 出处
  • 仍有保修的房子，业主可以向保修公司调取理赔记录；买家可以请卖方去调。 出处

住着怎样

  • 业主自费装了充电设备的，法团可以把这个公共车位给该业主专用，最长 5 年。 出处
  • 各档通用：可用规约限制短租

要查什么

  • 单元保修与公共财产保修的起算日不同：公共财产从第一个单元入住或过户（以较早者为准）起算。 出处
  • 买转手房要问清现有保修和到期日，并要书面资料。 出处

验房外加查

  • 材料与人工保修：分契单元的非公共部分一般项目只保 12 个月，公共财产 15 个月，电气、给排水、暖通、外墙覆层、门窗等主要系统 24 个月；交楼后尽早验收、及时报问题。 出处
  • 各档通用：折旧报告要列楼宇系统

投保常被问

持有成本驱动

贷款方常问

S5

2020 年起：高木结构与 2024 规范

界线依据：下界依据 2019 年底的高木结构规范修改，按建成年份取整为 2020 年；本档内 2024 年春起申请许可的项目适用 BC 建筑规范 2024（温哥华市用自己的建筑细则）。

常见情况

  • 2019 年 12 月 12 日及以后申请建筑许可的项目，地方政府可以允许建更高的木结构楼。 出处
  • BC 建筑规范 2024 的防过热新要求，适用于 2024 年 3 月 8 日及以后申请建筑许可的项目（温哥华市另有自己的建筑细则）。 出处
  • 2024 年 7 月 1 日至 2027 年 7 月 1 日之间新成立的法团，要在第一次年度大会后两年内取得折旧报告，之后每五年一次。 出处

可能的优点

  • 结构保修最少 10 年，这一档多数楼仍在期内。 出处
  • 保修随房转移：卖房时剩余保修归新业主。 出处

住着怎样

要查什么

  • 买转手房要问清现有保修和到期日，并要书面资料。 出处
  • 公共财产保修从第一个单元入住或过户（以较早者为准）起算，可能早于您这个单元。 出处

验房外加查

  • 材料与人工保修：分契单元的非公共部分一般项目只保 12 个月，公共财产 15 个月，电气、给排水、暖通、外墙覆层、门窗等主要系统 24 个月；交楼后尽早验收、及时报问题。 出处
  • 新规要求折旧报告加写执行摘要，并在适用时写空调与通风。 出处

投保常被问

持有成本驱动

贷款方常问

  • 2024 年 12 月 15 日起，所有首次购房者和所有新建住宅的买家都可以申请 30 年摊还的保险按揭；新建住宅须此前未被用作居住。 出处
  • 各档通用：管理费一半算进偿债比率