常见情形：子条款期内的让价
以下是一种常见情形，并非某一位房主的经历。
一栋九十年代的独立屋挂牌一周即收到出价。买方验屋后带回报告：地下室套间查无报批记录，水管为 Poly-B，后院可能埋过油罐。买方的保险经纪表示须先确认几项才能出单，贷款随之悬而未决。子条款期仅余三天，房主只剩两个选择：大幅让价，或看着交易终止。
这些问题，房主多少知情，只是无人协助排定先后：哪些应先修，哪些应如实写入披露，哪些无须处理。
买方在谈判桌上发现的问题，价格由买方决定；上市前由您自己发现的，主动权仍在您手中。
交付内容
独立屋、联排与公寓，卖方要备的文件不同。独立屋的买方会追问许可、油罐、水管电线与地下室；联排与公寓的买方还会逐页读 strata 文件。交付物按您的房屋类型来做。
三栏清单
事项分列三栏：应先处理、应如实披露、无须处理。每一项注明依据出自哪一份文件、哪一条记录，便于您与经纪、律师逐条核对。
物业披露声明的事实底账
物业披露声明（PDS）上每一个问题——漏水、虫害、油罐、未报批改造、保险理赔——对应您手中有哪份记录、记录写了什么，整理成一张底账。声明由您与经纪、律师填写，底账让每一个勾选都有依据。
持照人员与询问要点
验屋师、下水道摄像、油罐扫描、电工、水管工、律师，哪一项应由哪一类持照人员处理，见面时应询问什么，逐项列明。如有需要，可提供两三家供您比较并说明筛选理由，由您直接与对方签约。
买方可能提出的问题
买方经纪、验屋师、保险经纪与贷款方大多会问及的事项，连同应备的答复与文件，事先整理成册。
空置期的保险核对
自搬离至交房，现有保单对空置、装修、开放日的要求逐条对照，应通知保险公司的事项单独列出。
适用情形
在 South Surrey、White Rock 出售独立屋
住了十几二十年的独立屋，地下室改过、屋顶换过、热水炉换过，单据散在各处。买方的验屋师一定会看排水、水管、电线与地下室，买方的保险经纪会问油罐与水管年代。把这些记录先整理齐，子条款期里被动让价的空间就小一些。
有出租套间的房屋或 duplex
套间是否报批、现有租约如何交接、买方的贷款与保险是否接受，是这类房屋最常见的卡点。duplex 还要先确认是 strata 产权还是共有产权。
出售联排
普通 strata 的联排，买方会读会议纪要与折旧报告；bare-land strata 的联排，买方还会问您自己的房屋：屋顶、外墙与排水的年份与记录。
出售公寓
买方会逐页读 Form B、会议纪要与折旧报告，已批未收的特别征费与大楼免赔额常在子条款期内引起议价。
挂牌数月未收到出价
难以分辨问题在于价格、房屋本身，还是营销与跟进。先把房屋本身的记录理清，至少可以排除一类原因。
先搬离、后出售
旧房空置待售，保单对无人居住天数常有规定，挂牌前宜先核对。
审阅的文件与记录
本服务审阅书面文件与记录，不作现场检测。
独立屋（含带套间的房屋与 duplex）
| 文件与记录 | 审阅要点 |
|---|---|
| 产权查册（LTSA title） | 抵押、留置与限制登记，限制性契约与路权 |
| 市政许可与检查记录 | 地下室、套间、加建、电路、燃气改造当年是否报批并通过最终检查 |
| 旧装修合同与发票 | 屋顶、热水炉、换管、排水瓦的年份，施工方与持证人员签字 |
| 油罐记录 | 拆除证明或扫描未发现的书面证明，市政记录 |
| 现有保险单与理赔记录 | 限制条款、对旧系统的要求、是否有过水损理赔 |
| 以往的验屋报告 | 买入时的报告里列过、后来是否处理 |
联排（strata 或 bare-land strata）
| 文件与记录 | 审阅要点 |
|---|---|
| strata 计划与附例 | 属于普通 strata 还是 bare-land strata，各户房屋由谁维修与投保 |
| 近两年会议纪要 | 屋顶、外墙、排水与漏水，纠纷与律师费 |
| 折旧报告与财务 | 已批未收的特别征费、储备金能否覆盖大修 |
| 您自己的维修记录 | bare-land strata 下屋顶、外墙、排水由业主负责时的单据 |
公寓（strata）
| 文件与记录 | 审阅要点 |
|---|---|
| Form B 与保险摘要 | 月费、已批的特别征费、欠款、大楼免赔额 |
| 近两年会议纪要 | 漏水、维修、纠纷与理赔 |
| 折旧报告 | 编制年份、未来几年的大修与储备金缺口 |
| 单元内的改造记录 | 地板、厨卫改造是否经 strata 批准 |
需要现场检测的项目，如验屋、下水道摄像、油罐扫描、电气、燃气、水管、石棉，由持照人员进行，您直接与其签约。
工作方式
- 在页末留下邮箱，写明房屋类型、大致建成年份与改造情况（地址可暂不提供）。
- 我们回信列出这类房屋上市前应备齐的文件与记录。
- 您将手中资料发来，我们按轻重缓急列出三栏清单与披露声明的事实底账。
- 需要现场检测的项目，由您直接联系持照人员。
- 是否修缮、披露什么、何时挂牌、委托哪位经纪，均由您决定。
交易费用
出售房屋时，经纪按成交价收取佣金，承包商按施工量收费，这是行业的正常安排。
服务边界
本服务只审阅文件与记录：不出具验屋报告、不施工、不估价、不承接挂牌委托，不代为填写物业披露声明。团队成员持有保险业务牌照；我们不代理买卖。
上市前查出的问题，结果是「您已知情」。已知的重大潜在缺陷，卖方负有披露义务；这份清单的用途是协助您先行修缮或如实披露，而非隐去问题。
物业披露声明（PDS）
BC 的卖方常被经纪请填一份物业披露声明（Property Disclosure Statement），按独立屋、strata、bare-land strata 等不同房型有不同版本，问的是您所知道的情况：屋顶是否漏过水、地下室是否进过水、有无虫害、是否有未经许可的改造、是否知道有油罐、是否有过保险理赔。
填写与否、如何填写，由您与经纪、律师决定。须留意两点：一经填写，即构成您对买方的陈述，不能载有不实内容；勾选「不知道」与「没有」并不相同，有记录的事项不宜写成不知道。BCFSA 将缺少市政许可、未经许可的电气或燃气改造、地下储油罐列为重大潜在缺陷的例子，并写明卖方要求经纪不予披露时，经纪必须停止服务。
2025 年的 Sewell v. Abadian 案（2025 BCCA 158）之后，这件事更要认真对待：一套 620 万加元的房产，卖方未披露已知的未报批加建，法院认定构成失实陈述，买方得以解约并取回 30 万加元订金。以往把声明划掉、写上「as is, where is」便视为不作陈述的做法，经纪与律师的解读是已不再稳妥；BCREA 随后新增了一份「不作披露」的声明表（Property No Disclosure Statement），而 BCFSA 同时提示买方，收到这份表应视为需要多查一步的信号。
上市前审阅为声明上的每一个问题准备事实底账：哪一项有记录、记录写了什么、哪一项确实无从得知。
修、披露还是让价：几项常见的取舍
以下取自卖家在论坛上反复问到的问题。哪一种做法合适，取决于房屋、市场与预算，没有统一答案；清单的作用是把每一项的依据与代价摆在一起。
| 事项 | 卖家常问 | 需要摆在一起看的 |
|---|---|---|
| Poly-B 水管 | 挂牌前要不要先换 | 换管与修补墙面的报价；买方能否投保与取得贷款；不换时如何披露、价格如何反映 |
| 旋钮管线、铝线 | 花一万多加元拆除，还是按现状出售 | 电工报价与许可；保险公司的要求；买方群体会不会因此缩小 |
| 地下油罐 | 有没有、要不要先扫描 | 扫描与拆除的费用；市政记录；泄漏时的清理责任可能远高于拆除费 |
| 屋顶 | 卖前要不要换 | 屋顶的实际状况与年份记录；买方验屋时会如何写 |
| 未报批套间或改造 | 补办、恢复还是披露 | 市政的补办条件与时间；现有租约；披露声明怎样如实写 |
| 上市前验屋 | 经纪建议做，要不要做 | 买方未必采信卖方的报告；把报告连同底层记录一起提供，让买方的验屋师去核 |
按房屋类型与年代自查
选择房屋类型并勾选适用的情形，下方列出应先查找的记录。年代仅提示常见情形，不代表您的房屋一定存在这些问题。
挂牌至交房期间的房屋保险
自挂牌至交房，房屋的风险始终由卖方承担：搬离后长期无人居住、装修期间、开放日有访客，许多保单对这几种情形另有规定。最常见的情形是房主先迁入新居，旧房空置待成交，空置天数超过保单允许的期限，其间水管冻裂或进水，理赔时才发现这段时间不在保障之内。
保单不宜在挂牌时退保。哪几段时间应通知保险公司、是否需要空置附加条款、交房当日保险如何交接，如需逐条核对，可在页末表单中选择「房屋保险咨询」。
常见问题
已经委托了经纪，是否仍有必要？
两者可以并用。经纪负责定价、营销与谈判；这份清单是您自己的房屋底账，载明哪些记录齐全、哪些缺失、哪些是买方必定问及的事项。您可以据此与经纪商议，提出具体的问题。
挂牌数月未收到出价，此时审阅是否仍有用？
仍有用处。问题往往不只在价格：买方的验屋或保险可能在某一项上受阻，经纪也未必能说明原委。将文件与记录重新审阅一遍，至少可以分清哪些是房屋本身的问题。价格判断仍应询问持牌经纪。
在 South Surrey 卖独立屋，挂牌前要准备哪些记录？
产权查册、市政许可与最终检查记录、屋顶与热水炉与换管的发票、油罐拆除或扫描证明、现有保险单与理赔记录、以往的验屋报告。买方的验屋师与保险经纪最常追问的，是地下室、排水、水管电线与油罐。
bare-land strata 的房子出售，与普通 strata 有何不同？
买方除了读 strata 的会议纪要与财务，还会把您的房屋当作独立屋来检查：屋顶、外墙、排水的年份与维修记录由您提供。物业披露声明也有对应的版本，请与您的经纪确认。
出租套间的租约，卖房时如何处理？
取决于买方是否继续出租、是否自住，以及《住宅租赁法》对终止租约的规定。挂牌前先整理租约、押金与套间的许可记录；如何在合同中约定，请向律师确认。
上市前审阅是否等同于验屋？
并不等同。上市前审阅只看文件与记录：产权登记、旧装修合同、许可、保险单、strata 文件，列出可能影响买方的问题清单。不出具验屋报告，不到场检测。需要现场检测的，由持照验屋师、电工、水管工进行，您直接与其签约。
卖房之前是否必须先验屋？
并非必须。卖方先行验屋，可提前看到买方将会看到的问题；是否进行，取决于房龄、改造历史与预算。买方大多会自行聘请验屋师，因此卖方至少应心中有数。
查出的问题是否必须披露？
卖方对已知的重大潜在缺陷（material latent defect）负有披露义务。BCFSA 将缺少市政许可、电气或燃气未经许可的新装或改造、地下储油罐列为例子，并写明卖方要求经纪不予披露时，经纪必须停止服务。因此上市前查出的事项，结果是「您已知情」：或修缮，或如实披露。见 BCFSA：重大潜在缺陷。
把披露声明划掉、写上 as is，还能免责吗？
不宜依赖。2025 年 Sewell v. Abadian 案后，经纪与律师普遍认为这种做法已不稳妥；BCREA 另设了「不作披露」的声明表，但买方会把它视为多查一步的信号。如何选择，请与您的经纪和律师商定。
物业披露声明（PDS）是否必须填写？
是否使用、如何填写，由您与您的经纪、律师决定。BC 的物业披露声明按独立屋、strata、bare-land strata 等房型各有版本。一经填写，即构成您对买方的陈述，不能载有不实内容；有记录的事项不宜勾选「不知道」。我们只协助整理每一项的事实底账，不代为填写。
以往未报批的地下室改造，应如何处理？
一般有几种途径：补办手续、恢复原状，或如实披露。补办往往耗时较长，因此宜尽早厘清。具体做法由市政部门与专业人士判断。
Poly-B 水管、旧电线、地下油罐是否影响出售？
会影响买方能否顺利投保、取得贷款，进而影响议价。各保险公司、各贷款方的要求不同，上市前先查明这几项的状况，胜于在子条款期最后几天受阻。
购入不足两年即出售，应注意什么？
BC 对短期持有后转售住宅的利润另设专门税项，并有若干豁免。持有时间较短的，在决定修缮项目与出售时间之前，宜先请会计师或税务专业人士测算。
搬离之后、成交之前，房屋保险应注意什么？
许多保单对长期无人居住另有规定，可能须通知保险公司或加附条款；装修、开放日期间也宜告知保险公司。保单不宜在挂牌时退保。如需对照现有保单，或在需要时取得空置期报价，可在表单中选择「房屋保险咨询」。
是否提供估价或挂牌价建议？
上市前审阅不涉及估价。价格意见与挂牌，可由持牌地产经纪经其所属 brokerage 另行承接。
是否推荐施工方或验屋师？是否收取介绍费？
如有需要，提供两三家供您比较，并说明筛选理由；由您直接与对方签约。
预约挂牌前审阅
请写明房屋类型、大致建成年份与改造情况，我们以邮件回复：上市前应先查哪些文件与记录，哪些事项须请持照人员处理。地址可暂不提供。